3月份房地產開發投資增速再次超過市場預期， 除了土地購置費遞延和 PSL 貸款集中投放因素外， 房地產開工包括租賃房和保障房建設加快是一個主要原因。 先行指標土地購置面積出現改善， 對後續投資有一定支撐作用。 然而在資金來源全面從緊的環境下， 開發企業後續拿地力度能否持續仍存隱憂。 商品房銷售額增速的回落幅度大於銷售面積漲幅回落， 表明總體市場成交處在量價平穩的良好狀態。
投資增速再超預期
從原有的邏輯框架來看， 先行指標的下行趨勢應該反映在今年的開發投資增速當中，
具體來看， 進入3月份， 除了土地購置費遞延和 PSL貸款集中投放因素外， 房地產開工建設包括租賃房和保障房的建設加快是一個主要原因。 1月份-3月份房屋新開工面積 34615萬平方米， 同比增速反彈至9.7%， 較上期提高 6.8 個百分點。 其中住宅新開工面積 25531萬平方米， 增長12.2%。 一是由於3月份的季節性復蘇， 二是嚴監管和緊資金環境下，
先行指標土地購置面積出現改善， 對後續投資有支撐作用。 近期三線、四線城市房地產交易維持熱度， 去庫存較快， 不少地方相應調整了供地節奏。 房企方面也有補庫存需求， 在二線、三線城市積極佈局。 統計局公佈的一季度房地產開發企業土地購置面積和成交價款同比增速再次回正， 分別為0.5%和 20.3%。 從 CREIS 資料 300 個城市土地市場情況來看， 二線城市和三線城市 3 月份推地同比、環比均明顯加快；其中三線城市土地交易領銜， 成交面積環比和同比增速分別高達 61%和103%。 然而在資金來源全面從緊的環境下， 開發企業後續拿地力度能否持續仍存隱憂。 1月份-3月份， 房地產開發企業到位資金同比增速繼續降至3.1%，
商品房銷售總體量價平穩
1月份-3月份， 商品房銷售面積 30088 萬平方米， 同比增長3.6%， 增速比 1月份-2月份回落 0.5個百分點；商品房銷售額 25597億元， 增長10.4%， 增速回落 4.9個百分點。 3 月份以來重點城市推盤量增加， 人才爭奪政策實質上定向地放鬆了房地產限購， 提升了二線城市房地產成交預期；同時今年棚改貨幣化安置效應不減， 將對三線、四線城市銷售有提振作用。 商品房銷售額增速的回落幅度大於銷售面積漲幅回落，
聚焦70個大中城市， 3月份新建商品住宅價格算數平均環比0.42%， 漲幅較上期有所擴大， 有季節性因素影響；同比 5.49%漲幅較上期下降 0.3 個百分點， 限價調控措施發揮了效力。 其中， 一線城市房價同比增速為-0.6%為 34 個月以來最低值；二線城市和三線城市同比漲幅分別縮小 0.22 個百分點和 0.35 個百分點。 然而由於限價調控， 高性價比的預售房源需求依然旺盛， “日光”現象再現， 不少樓盤出現了拒絕貸款而需全款買房的要求， 剛需購房反而處於劣勢。 針對這樣的情況， 3月份上海、杭州、武漢等部分重點一線、二線城市出臺了公證搖號政策， 並對“無房家庭”給予傾斜， 符合保障剛需權益的調控方向。
（作者系交通銀行(港股03328)金融研究中心高級研究員）
本文源自證券日報
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