穀雨時節的新區樓市：這裡的黎明靜悄悄

一場博弈

自2017年下半年開始， 淄博新區去庫存效果明顯， 市場開始向賣方轉變。 其後， 章丘碧桂園房地產開發有限公司、恒星茂業地產發展有限公司、山東民泰實業集團淄博房地產開發有限公司分別以以每畝725.58萬元、每畝約909萬元、每畝約1324.72萬元的成績不斷刷新淄博地價記錄——“麵粉”價格超過“麵包”，

淄博房價跑步進入“萬元時代”。

土地市場風起雲湧， 新區樓市卻波瀾不驚：“房空警報”已拉響半年，

入市項目卻只手可數。 動輒萬元的房價讓部分購房者望而卻步， 手握重金的人們入場後也發現“還沒想清楚呢， 房子已經沒了！”於是乎， 開售即磬的神話如同灑在乾涸樓市上的兩三點雨水， 並未留下多少痕跡。 市場依舊乾渴， 但是投機之外的真實需求有多少呢？誰也不清楚。 而且， 別忘了， 投機也是樓市必不可少的一部分。

2018年2月14日， 《淄博市房地產市場調控聯席會議辦公室關於進一步加強淄博新區房地產市場調控工作的通知》發佈， 淄博首提“限價”“限轉讓”等措施。 其後， 《關於加強商品房價格備案網簽合同備案及合同變更與撤銷管理的通知（試行）》、《關於調整商品房網簽備案有關規定的通知》等政策頻出， 有關部門規範市場的決心可鑒。

然而， 一個不爭的事實是， 2018年立春至今， 新區樓市一直沒有誕生一個春天的故事。 房地產項目、購房者、官方均已入場， 棋局外卻是另一場看不見的博弈。

吃螃蟹

第一個吃螃蟹的人是勇士， 然而勇士的另一個位面， 是烈士。

如今的淄博新區樓市，

已經難以再用久旱這樣的字眼形容：來自新浪樂居淄博站的統計顯示， 2018年1-4月， 新區主要在售項目網簽已不足300套， 部分專案網簽甚至連續數月為0。 新區亟需房源入市， 但“限價”“限轉讓”等政策將如何執行， 真正有購房需求又能承受片區房價的又有多少， 這些才是專案關注的重點。

以天津路以西某專案為例， 其拿地時樓面價已超5400元/㎡， 再加上前期工程、建築安裝工程、基礎設施建設等費用， 開發成本已至10000元/㎡左右， 而其所在區域政策的“指導價格”正好是10000元/㎡。 ——也就是說， 如果以指導價格開盤， 該項目將無利可圖， 甚至可能“賠本”。 這也就不難解釋為何該項目在新區遲遲不肯開盤了， 因為一不小心， 吃螃蟹的勇士就成了烈士。

新區限價限轉讓區域示意圖

不願做烈士的不只是一個項目。“限價”“限轉讓”政策發佈至今，新區樓市預約聲音有，資質審核等行動也有，然而人們翹首以盼的開盤卻成了等待的“戈多”。究其原因，政策將會如何執行未知，投資欲被抑制後人們的真實購房意向未知，一旦開盤後競品項目如何跟進更是未知……諸多未知讓新區樓市這只螃蟹“橫勁”十足，自然不會有人願意替他人趟雷。

萊剋星頓的槍聲？

不管吃螃蟹的人最終是誰，可以預見的是，新區樓市一旦有項目打響了開盤第一槍，那將會引起一系列的連鎖反應。

首先，雖然接近4個月沒有房源入市，但各項目早已養兵千日。某專案銷售主管表示，“3月份剛開始我們接到了上級要求，每天都要把客戶梳理一遍，隨時做好開盤準備，另外，開盤預演我們也進行了好幾輪，現在只等領導的一聲令下。”而在另一個專案的售樓處，即使到了下班時間，行銷線人員依舊會留下把開盤流程再走一遍。

其次，無論第一個開盤的專案遇到怎樣的問題，緊隨其後的專案都會在最短的時間內準備好解決方案保證自己的順利開盤。世界上沒有兩棟完全相同的房子，卻有著高度相似的房地產運作流程。況且，在4個月甚至更長的時間裡，各項目早已把所有能夠想到的突發狀況預料清楚並備好解決方案了，彼此需要的只是某一狀況出現時對號入座罷了。

最後，市場一旦有項目開盤，必將引起大量項目密集開盤。經歷一整個春天的壓抑，新區樓市積累的需求迎來集中釋放，房企必然不會錯過這個大好機會。早在2017年底，就有人喊出了“2018樓市開場就是衝刺”的豪言，而新區房源銷售的開口一旦打開，各項目必將不顧一切搶佔領先位置。

穀雨是春天的最後一個節氣，穀雨節的新區樓市，波瀾不驚的表像之下是各售樓處的秣馬厲兵，是各房產從業人員的枕戈待旦。然而，在樓市戰鬥打響之前，我們看到的依舊是：這裡的黎明靜悄悄！

新區限價限轉讓區域示意圖

不願做烈士的不只是一個項目。“限價”“限轉讓”政策發佈至今，新區樓市預約聲音有，資質審核等行動也有，然而人們翹首以盼的開盤卻成了等待的“戈多”。究其原因，政策將會如何執行未知，投資欲被抑制後人們的真實購房意向未知，一旦開盤後競品項目如何跟進更是未知……諸多未知讓新區樓市這只螃蟹“橫勁”十足，自然不會有人願意替他人趟雷。

萊剋星頓的槍聲？

不管吃螃蟹的人最終是誰，可以預見的是，新區樓市一旦有項目打響了開盤第一槍，那將會引起一系列的連鎖反應。

首先，雖然接近4個月沒有房源入市，但各項目早已養兵千日。某專案銷售主管表示，“3月份剛開始我們接到了上級要求，每天都要把客戶梳理一遍，隨時做好開盤準備，另外，開盤預演我們也進行了好幾輪，現在只等領導的一聲令下。”而在另一個專案的售樓處，即使到了下班時間，行銷線人員依舊會留下把開盤流程再走一遍。

其次，無論第一個開盤的專案遇到怎樣的問題，緊隨其後的專案都會在最短的時間內準備好解決方案保證自己的順利開盤。世界上沒有兩棟完全相同的房子，卻有著高度相似的房地產運作流程。況且，在4個月甚至更長的時間裡，各項目早已把所有能夠想到的突發狀況預料清楚並備好解決方案了，彼此需要的只是某一狀況出現時對號入座罷了。

最後，市場一旦有項目開盤，必將引起大量項目密集開盤。經歷一整個春天的壓抑，新區樓市積累的需求迎來集中釋放，房企必然不會錯過這個大好機會。早在2017年底，就有人喊出了“2018樓市開場就是衝刺”的豪言，而新區房源銷售的開口一旦打開，各項目必將不顧一切搶佔領先位置。

穀雨是春天的最後一個節氣，穀雨節的新區樓市，波瀾不驚的表像之下是各售樓處的秣馬厲兵，是各房產從業人員的枕戈待旦。然而，在樓市戰鬥打響之前，我們看到的依舊是：這裡的黎明靜悄悄！