開店選址， 一步差三市， 好的選址， 可以少花一半的精力經營。 今天我們就來扒一扒， 肯德基、麥當勞、必勝客如何選址。
01 選址前想清楚自己要的是什麼
選址不是孤立的事情， 選址是為了開店盈利、品牌形象的樹立打好基礎， 獲得不斷的提升。 你一定要首先考慮清楚品牌、市場、價格、地理、人群和管道等定位。 在開店之前， 你還要先問自己這些問題， 等都弄清楚了， 再說選址的事情。
1、我的產品歸類：吃， 穿， 住， 行？
2、我的產品區別同類的特點是什麼？
3、此產品處於市場的哪個檔次？
4、我的產品價格區間是什麼？
6、店鋪形象是什麼樣？店名， 風格， 色彩， 店招？
7、開在哪個城區？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區？
02 拿鋪不要“圖便宜”
好的店址， 租金高， 帶來好營收， 租金的占比會逐步降低。 差的店址， 租金低， 營收弱， 租金的占比就會長期居高。
03 好鋪位要考慮“與誰為鄰”
好的店址可以提升品牌形象。
同時， 好的店址也存在生意借力的現象， 好的店址能帶來的推廣宣傳效應， 也為品牌再次擴張打好基礎。
04 好鋪位要“可見”
以上問題都弄清楚之後，
可見， 上看下看左看右看， 很容易就可以看見。
在選擇店址的時候， 常常遇到單層面積小， 縱深很高的商圈環境， 這時候一層往往是購物中心的調性體現， 大部分都很難拿到一層的位置。 那麼在選擇的時候， 儘量選擇遠看能看見門店logo， 或者到電梯口一掃就能看見， 儘量避免很難看見的位置。
05 好鋪位要“可達”
可達， 很容易就能到的位置， 最好直接的路線就可以到達。
比如， 你的店是在路邊， 但是門前有個隔離帶， 必須走過50米外的路口繞過來， 這樣就是有阻礙的。
是否有阻礙？是否需要折返？路過是否可以停？這些都是考慮的要素。 在非可達的店址， 很容易發生客群在尋找的途中， 被其他店攔截。
06 好鋪位要“可用”
可用， 物業條件一定要可用。
不同類型的店都有特別的物業要求：比如餐飲店的物業要求， 上下水的管徑是多少水壓是多少百帕；如果是用燃氣， 排煙燃氣設備有沒有？如果是用電， 用電量能否達到， 電壓夠不夠？水壓月供給量能達到多少？等等。
在開店之前， 一定要把物業條件弄清楚， 如果達不到要求， 改造又是一筆費用。
07 好鋪位要“可得”
可得， 一定要符合政府的相關法規。
比如， 房屋性質是否是商業用途， 是否可以申請營業執照……
有些商鋪是住宅的一層改成的， 屬於住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。不要相信房東的承諾，說能給你搞定。所有政府相關的法規，不要光想著靠關係。開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎麼辦呢？
比如，一定要有房產證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。
現在在工商網上，可以查到營業執照的，房產證上有很多資訊，是不是這個位址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。
還有對於新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久。
08 酒香不怕巷子深，開在巷子裡行嗎？
有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子裡，行不行？
這些原則不是絕對的。但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達的理由，比如強吸客能力的大品牌。
如果不是大品牌或是剛創業的小白，很隱蔽不宜到達的店址，如果沒有特別明顯的特色，沒有固定粉絲使用者的情況下，建議不要去冒險。
如果選擇巷子裡的地方，最好選擇巷子裡最易到達的位置。最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑，能把人引過去。
選址有時候難在哪兒？不是說選什麼地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業的測算、觀察以及經驗的積累，才能選擇出來。
09 如何數客流量？
接下來就是選址前的財務測算了。
有人說我沒開過店，不知道店的經營是什麼樣的。怎麼預估銷售呢？就要通過客流量和捕獲率來預估。
看客流量，指門前來往路過的人數。看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向流。
想看客流量，如何計數呢？
最簡單的辦法是派人去數數，但是一定要選擇目標消費群體會發生消費的固定時間段。我們做的品類都不一樣，那麼消費者的高峰期也不一樣。有些是下班後才來，有些是分佈很平均。
如果是分佈很平均的消費，那麼就需要測算週一，三，五，六，日，把工作日時間和週末分開來觀察。同時，選擇發生消費的時間段。數的時候，千萬不要跳著時間數。同樣的時間才有可比性。比如，這條街我看中了幾個位置，一定要選擇同一個時間段去數，才能比較出來。
10 如何算捕獲率？
有了客流量之後，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數。
進店客流，可以參考同區域已開的店或類似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費群很接近，觀察它的銷售和消費額是多少，以此來推斷我的店，這樣做是可以的。
最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的資料，進行消費時段消費習慣進行分析拆解。
捕獲率只能參考，即使經營同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。
11 如何預估銷售額？
有了客流量和捕獲率之後，還要做銷售額預估。
比如優酪乳的客單價是8元，今天有100單，那這就是準確的銷售額。
但是沒開店怎麼算呢？只能預估。從已開的店鋪，和目的地區域測算出的上述客流量和獲客數比較，然後進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。
12 最後，再問問自己
最後，開店不是一個簡單的事情。在做決策之前，一定要問自己幾個問題：
1、我的店誰會來？
2、她們什麼時候來？
3、她們為什麼來？
4、她們可以花多少錢買單？
5、我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？
6、我的錢可以撐多久？
7、我為什麼要開這家店？
8、如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？
如果以上這些，都能給自己一個滿意的回答，那麼再從頭看這篇文章，為自己的店選出一個好店址吧！
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屬於住宅用房。在這樣的地方開店，隨時都有會被停業的風險。不要相信房東的承諾，說能給你搞定。所有政府相關的法規，不要光想著靠關係。開店是有裝修固定成本投入的，如果不能搞定該怎麼辦呢？比如，一定要有房產證，這是最根本的保證。尤其是二房東轉讓，往往坑很多。在選用二房東的店時，一定要和房東溝通，確認合同和房產證，防止欺詐。比如，餐廳還要有環保部門許可、衛生許可等，這些都有特別嚴格的規定。
現在在工商網上，可以查到營業執照的，房產證上有很多資訊，是不是這個位址，面積多少，平面圖是否一樣……這些都需要確認清楚。在星巴克，專門有個職位叫產調，就是負責這類事情。
還有對於新的購物中心一定需要消防驗收合格證，才是合法的。以及，有沒有租賃權，租期多久。
08 酒香不怕巷子深，開在巷子裡行嗎？
有人說，酒香不怕巷子深，我想開在巷子裡，行不行？
這些原則不是絕對的。但選址不好還特別火爆的，除非你有讓顧客必須到達的理由，比如強吸客能力的大品牌。
如果不是大品牌或是剛創業的小白，很隱蔽不宜到達的店址，如果沒有特別明顯的特色，沒有固定粉絲使用者的情況下，建議不要去冒險。
如果選擇巷子裡的地方，最好選擇巷子裡最易到達的位置。最好不要有路口分流，不然就要有明確的指示牌，或者大眾點評等美食平臺上有明確的指引和好的口碑，能把人引過去。
選址有時候難在哪兒？不是說選什麼地方，而是在A和B兩者之間選擇的時候，就需要專業的測算、觀察以及經驗的積累，才能選擇出來。
09 如何數客流量？
接下來就是選址前的財務測算了。
有人說我沒開過店，不知道店的經營是什麼樣的。怎麼預估銷售呢？就要通過客流量和捕獲率來預估。
看客流量，指門前來往路過的人數。看客流量時，如果是雙向的，之間沒有阻礙，都可以到達的就是雙向客流。如果中間有隔離帶，那就是單向流。
想看客流量，如何計數呢？
最簡單的辦法是派人去數數，但是一定要選擇目標消費群體會發生消費的固定時間段。我們做的品類都不一樣，那麼消費者的高峰期也不一樣。有些是下班後才來，有些是分佈很平均。
如果是分佈很平均的消費，那麼就需要測算週一，三，五，六，日，把工作日時間和週末分開來觀察。同時，選擇發生消費的時間段。數的時候，千萬不要跳著時間數。同樣的時間才有可比性。比如，這條街我看中了幾個位置，一定要選擇同一個時間段去數，才能比較出來。
10 如何算捕獲率？
有了客流量之後，就要看捕獲率，也就是進店流量除以路過的人數。
進店客流，可以參考同區域已開的店或類似的店。比如，哪家店和我很像，我和它的客層消費群很接近，觀察它的銷售和消費額是多少，以此來推斷我的店，這樣做是可以的。
最佳方案是：參考已有的店兼顧自己的資料，進行消費時段消費習慣進行分析拆解。
捕獲率只能參考，即使經營同樣品牌的店，但換到在不同的位置，捕獲率也是有變化的。
11 如何預估銷售額？
有了客流量和捕獲率之後，還要做銷售額預估。
比如優酪乳的客單價是8元，今天有100單，那這就是準確的銷售額。
但是沒開店怎麼算呢？只能預估。從已開的店鋪，和目的地區域測算出的上述客流量和獲客數比較，然後進行百分比浮動。這也可以作為銷售額預估。
12 最後，再問問自己
最後，開店不是一個簡單的事情。在做決策之前，一定要問自己幾個問題：
1、我的店誰會來？
2、她們什麼時候來？
3、她們為什麼來？
4、她們可以花多少錢買單？
5、我打算花多少錢投入，即使全部賠進去？
6、我的錢可以撐多久？
7、我為什麼要開這家店？
8、如果有更好的選擇，我還會開這家店嗎？
如果以上這些，都能給自己一個滿意的回答，那麼再從頭看這篇文章，為自己的店選出一個好店址吧！
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