本報記者 王海春 王冰凝 上海報導
對於互聯網思維， 很多人認為像中糧這樣的央企好像不太適合幹這樣的事。 但是中糧在北京的一個項目，
用互聯網思維做的項目如何， 北京中糧廣場發展有限公司總經理孫天立用實戰效果來說話。 讓孫天立引起業界高度關注的， 是經過團隊抉擇而改造的北京長安街項目。
“我們現在有專門的運營公司做樓宇的社區運營， 我們有籃球賽， 把每一個寫字樓變成一個完整的生態體系生態圈， 讓這裡面真正產生客戶滿意度， 並帶來樓宇價值的提升。 ”在孫天立看來， 原來的商辦項目主要是2B的， 但是團隊現在開始做2C。 現在北京專案的客戶並非那400家的企業， 而是5000個在樓宇裡工作的白領。
“能讓終端使用者滿意的， 這就是未來。 ”孫天立說。
守成與進取之間的抉擇
很多商業地產人士關心的是怎麼把商業做得更好， 然而孫天立卻恰恰是商業地產裡的另類。
“我把大家最關注的商業， 改成了寫字樓；我改了5萬平米， 卻花了3個億。 ”孫天立如是評價自己的團隊對中糧廣場的改建。
在孫天立看來， 做好商業地產有三點是需要審視的：首先選擇大於努力， 其次越難走的路越精彩， 第三則是過去已去、未來已至。
對於選擇大於努力， 孫天立認為如果選擇的方向不準確， 投入的越多， 方向偏差也就越大。 因此在一個區域做什麼業態， 應該首先從業主的角度出發， 來看專案的區位等方向性的判斷， 其次看專案的設計， 再來看它是否值得花精力運營並預測有怎樣的未來。
孫天立是幸運的。 因為他接手的位於北京長安街彩虹橋最頂頭的中糧廣場， 從位置上來看具有不錯的先天優勢。
雖然位置不錯， 不過這個項目也有缺陷；早在1996年就投入了運營， 投入使用已經有十幾年時間。 改造前， 中糧廣場總體量12萬平米， 這其中寫字樓6萬平米、商業6萬平米。
隨著時世變化， 中糧廣場運行到2013年、2014年前後， 這個項目不得不做出改變， 並面臨著選擇。
中糧廣場在最高峰的時候， 僅C座一年就能貢獻6000多萬的銷售收入。 可是到2013年、2014年， 這個項目差不多每年的收入同比下滑24%。
花更多的成本改建， 還是維持原先的狀態？
進入選擇期之際，
“當時決定改的時候， 領導認為這是非常危險的行為。 因為商業業態改掉後， 就很難再回到原先的狀態了。 ”孫天立和他的團隊， 不得不面對重大的抉擇。
在最艱難的時候， 孫天立堅信， 越難走的路， 也越精彩。 而這觸到了真正的運營：選擇一條最艱難的路去走。
“未來在商業， 無論是商業還是商辦， 你不可避免的要進入這個序列。 用心做你的運營團隊， 這裡面就是基於客戶導向， 在life裡面我要給白領創造一種中糧式的新的美好辦公生活。 ”孫天立說。
對市場進行研判並對客戶展開充分的調研後，
改造帶來的飛躍
孫天立團隊， 開始實施他們的改造計畫。
改造前， 原先A座是中糧原有的私人大廈， 因2009年時中糧擴張較快， 中糧另外收購了一個新的辦公樓， 中糧廣場因而得以空出來面向市場。
基於此， 孫天立團隊將三棟辦公樓重新定位。 其主要方案為， 把C座當成A、B座上下遊用戶端延伸的客戶定位， 同時將C座當成未來整個中糧廣場的生態圈的核心來打造。
“這次改動， 我們的A座和B座完全沒有動， 總共改造了277天。 ”令孫天立感到自豪的是， 他和團隊在A、B座沒有停業情況下進行了改造， 而且當年還貢獻了兩個多億的銷售和一個多億的淨利潤。
而重點進行改造的C座， 則煥然一新。
C座原來的商場部分2到6層原先是辦公樓，孫天立團隊將其改造成了一個COFCO life的生態圈。其結構大致為，2至6層為COFCO office，一層做成商務配套。第二層原先是庫存，改造團隊將其做成了一個共用空間，地下三層因消防要求，作為企業自用。而整個體系之間，被重新營造成相互滲透、相互依存的生態空間。
“改造完之後，我們大概擁有了11萬多的寫字樓，地下的寫字樓現在也租得很好。”孫天立說。
通過改造帶來的收益，也相當可觀。
改造前的中糧廣場基本上就是一個老舊商場的造型，從行業情況來看，一般專案改造後出租率只有40%左右，可中糧廣場卻完成了突破。
“在改造的第一個完整年度，去年六月底開業，C座已經達到了92%，整體的中糧廣場的出租率已經達到了96%。在北京CBD要放量的當口，我們的平均租金上漲了15%。”孫天立說。
不過提高租金收益的，不只是改造帶來的提升，還有其他的因素。
此前商場的地下空間是家居的結構，但孫天立團隊將其做成了COFCO life的市集。用高格調的環境、低客單價，來滿足在樓裡辦公5000多白領的基本需求。客單價20元到50元的較低價格，成為周邊寫字樓白領中午最常光顧的地方。
在餐飲方面，中糧廣場設置常規食堂的同時，每個月還會配備一個新的移動餐飲商戶進駐。此外，在中間地下一層，孫天立還營造了一個近1000平米的藝術展廊。
“每個月會有不同的藝術家去做這樣的藝術展示。每年因這個空間不出租，我們可能會損失300萬租金。如果在續租的時候我的客戶因為對整體空間的喜歡而選擇繼續留在我們這裡，因為這裡有最好的新穎理念，最好的服務配套和最好的藝術空間。在續租的時候，我們可能每一平米僅增加五毛錢，就能賺一千萬。”孫天立說。
C座原來的商場部分2到6層原先是辦公樓，孫天立團隊將其改造成了一個COFCO life的生態圈。其結構大致為，2至6層為COFCO office，一層做成商務配套。第二層原先是庫存，改造團隊將其做成了一個共用空間，地下三層因消防要求，作為企業自用。而整個體系之間，被重新營造成相互滲透、相互依存的生態空間。
“改造完之後，我們大概擁有了11萬多的寫字樓，地下的寫字樓現在也租得很好。”孫天立說。
通過改造帶來的收益，也相當可觀。
改造前的中糧廣場基本上就是一個老舊商場的造型，從行業情況來看，一般專案改造後出租率只有40%左右，可中糧廣場卻完成了突破。
“在改造的第一個完整年度，去年六月底開業，C座已經達到了92%，整體的中糧廣場的出租率已經達到了96%。在北京CBD要放量的當口，我們的平均租金上漲了15%。”孫天立說。
不過提高租金收益的，不只是改造帶來的提升，還有其他的因素。
此前商場的地下空間是家居的結構，但孫天立團隊將其做成了COFCO life的市集。用高格調的環境、低客單價，來滿足在樓裡辦公5000多白領的基本需求。客單價20元到50元的較低價格，成為周邊寫字樓白領中午最常光顧的地方。
在餐飲方面，中糧廣場設置常規食堂的同時，每個月還會配備一個新的移動餐飲商戶進駐。此外，在中間地下一層，孫天立還營造了一個近1000平米的藝術展廊。
“每個月會有不同的藝術家去做這樣的藝術展示。每年因這個空間不出租，我們可能會損失300萬租金。如果在續租的時候我的客戶因為對整體空間的喜歡而選擇繼續留在我們這裡，因為這裡有最好的新穎理念，最好的服務配套和最好的藝術空間。在續租的時候，我們可能每一平米僅增加五毛錢，就能賺一千萬。”孫天立說。