本報記者 陸肖肖 于玉金 北京報導
近日， 國內第一個企業自持租賃項目——萬科翡翠書院啟動預租， “月房租1.5萬元起”和“十年租金180萬起”的資訊引爆了人們的關注點，
帶著眾多疑問， 4月17日， 《華夏時報》記者走訪了萬科翡翠書院的專案。 記者發現， 由於專案的總體成本較高， 且定位為高端產品， 即使是在當前租金的狀況下， 企業仍然難以盈利。
雖然記者身邊眾多人士表示不會租賃這種高價豪宅租賃房， 但是當記者走訪現場時看到， 在週二的上午， 除記者外， 專案展示中心還有其他兩三組客戶在看房。 置業顧問表示， “現在是工作日的上午， 平時週末和中午看房的人更多。 專案目前也已經向周邊70多家企業員工進行推廣，
難盈利不入考核體系
萬科翡翠書院專案位於海澱永豐產業基地， 靠近科技企業聚集的中關村科技園區海澱園。 其置業顧問介紹， 項目分為四個地塊， 一期項目剛剛動工， 預計2020年交付。
記者在現場看到， 沙盤上大部分規劃為3-8層的建築， 另外有幾棟高層產品。 目前專案有兩種產品類型， 一種是90平米的三居室戶型， 這類戶型較多， 面積占到整個項目的70%， 月租金1.5萬-1.8萬元；一種是180平米的四居室戶型產品， 僅每棟的頂層配置有該種戶型， 月租金為3萬-4萬元。
據瞭解， 翡翠系是萬科高端住宅系列， 根據目前的規劃， 翡翠書院將採用低密社區建造方式， 建築品質、戶型設計、裝修設計都將按照翡翠系2.0的標準來建設，
翡翠書院本次僅對專案產品示範區開放， 具體租金和租賃方案計畫在2018年初公佈。 未來的租期預計在3-10年， 目前僅支持全款支付。
在價格方面， 萬科翡翠書院的租金確實高於周邊同品質的產品。 記者從鏈家APP上看到， 位於同區域的五礦萬科如園一個288平米的房子月租金為2.8萬元， 西山壹號院195平米的月租金為2.4萬元。
但也有業內人士指出， 翡翠書院的租金收取方式雖然引起一定爭議， 但從長期租賃的角度看， 當長達10年的房屋租金被鎖定， 反而不用承擔通貨膨脹和市場租金上漲的風險，
對於大眾對於專案租金過高的疑問， 翡翠書院相關負責人坦言， 作為首個全自持項目， 也是房地產市場的一個全新事物， 需要做很多探索和嘗試， 難度不小。 該項目的租金是從成本反推出來的：項目的地價109億加上資金和建安成本50億， 目前總成本為160億， 還不考慮配套、長期經營成本、維新成本， 理想條件下， 項目的NOI， 即營運淨收入不超過3%， 對企業而言極其微利， 總體上是不掙錢的。
萬科方面向《華夏時報》記者透露， 萬科翡翠書院項目並不賺錢， 這個項目也沒有按照常規項目來考核， 而是單獨從考核體系拎了出來。
定位小眾不具代表性
在萬科翡翠書院的租金價格曝光時，
時間追溯到2016年12月， 萬科以50億元價格獲得海澱永豐18號地塊， 北京萬科和住總聯合體以59億元代價獲取19號地塊。 以上地塊雖然以租賃住房的形式推出， 但專案的土地性質並非租賃用地。 根據當時的競買規則， 兩宗地塊採用“限房價、競地價”的方式出讓， 開發商報價達到土地上限時不再接受更高報價， 而轉為競報企業自持商品住房面積， 這類土地未來將全部作為租賃住房， 不得銷售。
由於當時競爭激烈，兩地塊最終的自持面積均達到100%，自持年限為70年，土地單價超過了36000元/平米。這兩塊地即為萬科翡翠書院，但隨後，北京住總從19號地塊退出，該專案由萬科獨立運營。
諸葛找房首席分析師陳雷告訴《華夏時報》記者，“萬科翡翠書院的企業自持租賃地塊具有特殊性，2016年時，北京房地產市場上地王頻出，北京市土地供應不足，開發商要補充土儲才能持續發展，但開發商對於政策風險預估不足，萬科在2016年大腦一熱就拿地了。”
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也提到，萬科翡翠書院專案是特殊情況下出現的特殊的地塊，並不具有代表性。從目前一些自持地塊來看，基本都是在可售的地塊中有一定的自持部分，這樣開發商從經營角度上來說，是能算得過來賬的。但萬科翡翠書院是全自持的地塊且高價拿地，不能算是企業自持租賃專案的樣本。
陳雷還表示，北京市場的租售比較低，用開發成本去做租房運營是絕對不划算的。本來就不會賺錢，萬科對於此地塊唯一的解決途徑就是走高端路線，高端產品的利潤率相對較高，對於品牌行銷也有優勢，所以萬科選擇了翡翠系列。
國家目前也在構建的多層次住房體系，市場上高中低端的住房需求都會有，萬科翡翠書院這個屬於高端供給範疇，也必然會是少數產品。
萬科方面負責人介紹，萬科翡翠書院完全是一個小眾的產品，定位是終極改善產品。對標的是周圍西山壹號院、如園的住品等級。專案的置業顧問介紹，專案周邊也聚集了大量互聯網科技的精英，他們中有不少是“新北京人”，收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長，這些人是主要關注翡翠書院的群體。
至於我國租購並舉的未來圖景，在陳雷看來，需要滿足供應方面分散式供應為主，集中式租賃公寓為輔；高中低不同等級供應，滿足不同租賃需求人群。
不得銷售。由於當時競爭激烈，兩地塊最終的自持面積均達到100%，自持年限為70年，土地單價超過了36000元/平米。這兩塊地即為萬科翡翠書院，但隨後，北京住總從19號地塊退出，該專案由萬科獨立運營。
諸葛找房首席分析師陳雷告訴《華夏時報》記者，“萬科翡翠書院的企業自持租賃地塊具有特殊性，2016年時，北京房地產市場上地王頻出，北京市土地供應不足，開發商要補充土儲才能持續發展，但開發商對於政策風險預估不足，萬科在2016年大腦一熱就拿地了。”
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅也提到，萬科翡翠書院專案是特殊情況下出現的特殊的地塊，並不具有代表性。從目前一些自持地塊來看，基本都是在可售的地塊中有一定的自持部分，這樣開發商從經營角度上來說，是能算得過來賬的。但萬科翡翠書院是全自持的地塊且高價拿地，不能算是企業自持租賃專案的樣本。
陳雷還表示，北京市場的租售比較低，用開發成本去做租房運營是絕對不划算的。本來就不會賺錢，萬科對於此地塊唯一的解決途徑就是走高端路線，高端產品的利潤率相對較高，對於品牌行銷也有優勢，所以萬科選擇了翡翠系列。
國家目前也在構建的多層次住房體系，市場上高中低端的住房需求都會有，萬科翡翠書院這個屬於高端供給範疇，也必然會是少數產品。
萬科方面負責人介紹，萬科翡翠書院完全是一個小眾的產品，定位是終極改善產品。對標的是周圍西山壹號院、如園的住品等級。專案的置業顧問介紹，專案周邊也聚集了大量互聯網科技的精英，他們中有不少是“新北京人”，收入較高，但因為購房資格或購房首付支付能力不足等原因，還無法在北京買房，或者只能在遠離工作地點、價格較便宜的地方買房，導致上下班通勤時間超長，這些人是主要關注翡翠書院的群體。
至於我國租購並舉的未來圖景，在陳雷看來，需要滿足供應方面分散式供應為主，集中式租賃公寓為輔；高中低不同等級供應，滿足不同租賃需求人群。