海南深夜升級限購，投資客“無路可退”？

2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬

在宣佈成為中國最開放的自由貿易區一周後，海南又一記重拳砸向了房地產。

這次，海南真的要跟房地產說再見了，以前海南經濟發展靠炒房，現在老路明顯已經走不下去了。

最關鍵的是，海南有望成為全國第二個重點打造的“理想國”，和雄安一樣，都是在宣佈大力發展之前卡死房地產。

不一樣的是，雄安是很多人沒來得及上車房地產就被封死，而海南這幾年已經有很多人上車了，他們會被套的更深。

昨天晚間，海南省政府發佈嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購，關鍵資訊如下：

1、海南建設用地總量在現有基礎上不增加。

2、建設用地供應向建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港亟需的基礎設施、產業發展、社會發展、民生需求等傾斜。

3、鼓勵和指導已出讓尚未開發的商品住宅用地轉型用於發展其它產業或共有產權住房、限售商品住房、租賃住房等。

4、五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房只能面向本市縣居民家庭銷售。

以上九條，前三條是限制土地，中間兩條是限制區域，後面四條是抬高購房門檻，所以，這次限購升級是全方位的。

如果上述政策被嚴格執行，去海南炒房基本上沒有什麼機會了。

海南的調控政策升級，首付70%，影響倒是不大，因為外地人去海南買房，本來貸款的也不多，但社保要求5年就要命了，你有錢也買不了了。

所以，影響最大的還是那些炒房客，在嚴格限購政策下，找到接盤俠將越來越難。

從以前的炒房大省，到現在嚴格限購，

海南為什麼轉變的如此之快？

這一方面和海南將成為中國最開放的自由貿易區有關，還和海南房價一直被爆炒有關。

海南炒房由來已久。

1992年，中央正在加快住房制度改革步伐，寬鬆的開發環境讓房地產在全國範圍內迅速崛起並熱得發燙，海南，低廉的地價與舒適的環境，讓大量房地產投機客紛紛湧入。

據有關資料顯示，不到700萬人口的海南，兩年內出現了兩萬多家房地產公司，僅三十余萬人的海口地區，房地產開發面積就達到800萬平方米。

當時，很多炒地者開始了擊鼓傳花的遊戲，大量尚未興建仍是圖紙的樓盤便幾經轉手，搖身一變成為天價地產。

按照海南民謠所唱， “大老闆建大樓，小老闆蓋小樓，沒錢的炒樓花”。

在投機者們的驅動下，海南平均房價從1991年的每平方米1400元漲到了1993年的7500元。

從宏觀資料上來看， 1992年的房地產業增加值為20.57億元，比1991年的2.48億元足足翻了8倍有餘。

2010年，海南宣佈要打造國際旅遊島，沒想到房價幾個月就翻了三四倍。

後來的2011到2015年，海南房價跌的非常慘，可以說是腰斬。 2016年回暖，很多房子到現在都還沒有回到2010年的價格，比如有名的鳳凰島，最高炒到8萬，現在也就五六萬。

以下是海南近十年的房地產發展情況：

上圖是海南近十年房地產投資額，從2007年的104.38億上漲至2016年的1317.73億，上漲超過10倍。

以上是國家統計局統計的海南近十年商品房銷售價格，從2007年的4161元/平米上漲到2016年的9878元/平米。

其實，實際房價遠遠高於這個數，在海南的一些熱點城市，價格已經接近一二線城市。

以上是海南近十年住宅商品房銷售面積，從2007年的299萬平方米，上漲至2016年的1417萬平方米。

反觀海南的外貿情況，作為開放性城市，近十年海南的外貿發展滯後，從2007年至2014年緩慢增長，之後還出現了下降。

近年來，為了遏制房價，全國各地都啟動了房地產限購，但海南的商品房成交額增長呈加速之勢，如2017年商品成交額就同比上漲82%，其中不少是外地的炒房資金。

海南近幾年也出臺了很多限購措施，其中有一個顯著特點就是主要都針對外地人，原因就在於外地人已經成為了海南購房的主力。

2011年中國旅遊地產（海南）消費者調查報告顯示，海南購房者中71%來自島外，其中大部分為中長期用戶，每年使用物業時間超過15天的占絕大多數。其中70%以上的人群一年僅使用一次島內物業，空置率現象凸顯。

同時，鏈家提供的資料顯示，2017年上半年海南購房成交中，島外購房占比高達88%。其中來自京津冀和東三省的購房者最多。東三省合計占比約23%，北京占比約13%，河北占比約14%。其次為來自河南、山東、山西、四川的購房者。

而大部分島外購房者以旅遊、度假、養老等為目的在海南買房，屬於“候鳥”型客戶，每年冬季“飛”來暫住，春天“飛”走。

按三亞市旅遊局的統計，2015年在三亞市購房養老的“候鳥老人”已達到了50萬之眾，而2014年末，三亞戶籍人口為58.56萬人。