東莞二手住宅市場不樂觀 部分小仲介或面臨洗牌出局的困境

2018年第一季度各片區二手住宅成交量及環比、同比情況

東莞陽光網訊受樓市調控政策、銀根收緊、房貸利率上浮等因素， 以及春節傳統淡季的疊加影響，

今年一季度東莞一手住宅供求放緩， 新增供應面積和網簽面積均創下近4年同期最低。 二手住宅成交同樣不容樂觀， 由於春節前後東莞開始嚴格執行的“三價合一， 導致二手住宅的交易成本大幅增加， 成交遇冷。 據東莞中原戰略研究中心監測資料顯示， 2018年第一季度， 東莞二手住宅的網簽量為7638套， 環比大幅減少33%， 同比亦大減25%， 回到2014年本輪調控啟動時的季度成交量水準。

也正因為“三價合一”的開始逐步落實執行， 對二手住宅網簽價的上升起到推波助瀾的作用， 使得網簽價逐步接近真實成交價。 資料顯示， 2018年第一季度的網簽均價為7756元/㎡， 環比上漲11%， 同比大漲32%。

具體到東莞各大片區， 二手住宅掛牌價漲跌不一，

其中， 中心城區的業主中本地客戶占比較高， 資金騰挪壓力相對較小， 且看好本地的長遠發展， 並不著急出售， 甚至部分客戶有“惜售”心態， 故掛牌價較為堅挺；濱海片區由於靠近南沙， 且擁有軌道交通等利好因素， 本地客與外地客普遍看好該區域發展， 故二手房掛牌價出現上漲；臨深片區因為過去幾年投資客占比較高， 存量房掛牌增多， 同時新房庫存及潛在供應都較多， 在拋售壓力下， 二手房的掛牌價出現鬆動。

租金方面， 由於春節過後迎來找工作、換工作的高峰期， 帶動租房市場漸熱， 租金也出現了上漲的行情。 據東莞中原戰略研究中心監測資料顯示， 東莞2018年第一季度的住宅租金為30.82元/平·月， 環比上季度微漲，

漲幅為4.70%。

展望後市， 受“三價合一”、利率上浮甚至停貸的影響， 購房成本大幅提高， 市場觀望氣氛濃厚二手成交量將持續在低位運行一段時間， 越來越多的購房者開始觀望， 甚至轉向一手房， 這也倒逼二手房掛牌開始回檔。 部分房源較多的區域如臨深片區， 拋售壓力較大， 二手房掛牌將增多， 部分急於出手的業主， 其二手房的掛牌價將有一定幅度的回檔， 以增加成交機會， 不排除個別房源成交價將有較大幅度下降的可能， 這將帶動成交價一定程度的回檔。

由於“滿5唯一”的房源可免去增值稅和個人所得稅， 這將大大降低購房成本， 為此， 該類型房源將持續作為市場交易的重要房源類型， 受到熱捧。 預計中小戶型（如二居）、總價較低的房源成交占比將漸多，

套均面積或將繼續下探；根據第一季度的成交資料推測， 未來樓齡較高（如10—15年）的房源占比或將繼續增加。

另外， 由於整體二手房交投轉淡， 眾多仲介將轉戰新房市場， 集中力量主打新盤一二手聯動， 部分小仲介或面臨洗牌出局的困境。