近期中山樓盤備案價最高的項目價格已近3萬元/平方米。 圖為市民在市區一售樓部看盤。
南方日報記者 葉志文 攝
上周， 一篇題為《備案價高達28330元/平！你還在等中山房價下跌嗎？》的文章在中山社交網路引起熱議。
筆者從中山市發改局獲取了去年11月至今年4月部分中山在售樓盤的備案價格清單， 經比照發現， 目前中山的備案價格體系仍較為混亂， 出現諸如同一區域鄰近專案備案價相差10倍、同一樓盤內有3種以上備案價， 甚至差距超過10000元/平方米的現象。 有市場人士分析認為， 目前中山的備案價和網簽通過數量未能全面反映市場真實情況，
●伍傑
規定
實際售價上下浮幅度不得超過備案價15%
備案價對於中山房地產市場而言是一個新生事物。 2017年3月26日， 中山正式實施房地產調控， 商品房價格備案被提上日程。 去年4月1日， 中山發佈的《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱“通知”）明確指出， 自2017年3月26日起， 新建商品住房在銷售(預售或現樓銷售)前應先到市發展改革局辦理銷售價格備案。
該通知還有細則規定：開發企業申報的備案價格應與市場相適應， 對開發企業申報備案價格高於本專案前期成交價格3%或高於周邊在售項目價格3%且不接受指導的商品住房項目， 不予辦理價格備案；當商品住房實際銷售價格高於備案價格或下浮幅度超過15%，
現狀
城區新房最低備案價僅1600元/平方米
筆者整理去年11月至今年4月部分在售樓盤備案價清單時發現， 近期中山樓盤備案價最高的項目價格已近3萬元/平方米。 位於火炬開發區的東方名都16幢（低層住房）備案價最高單位為27335元/平方米， 此單位為3層高的低層住房， 一棟共4戶；位於五桂山的別墅項目保利遠洋領秀山，
其他專案普通住宅單位也有不少備案價格超過15000元/平方米。 位於坦洲的祥聖富地， 5幢各單位備案價統一為20000元/平方米；位於南區的碧桂園星鑽， 備案價最高單位為15023元/平方米， 最低單位為13339元/平方米。
高備案價住宅不少， 但同樣存在部分低備案價專案。 在清單中， 備案價最低的是位於西區的中莊翠庭， 11個房源的備案價僅為1600元/平方米。 筆者電話諮詢中莊翠庭的銷售人員， 被告知目前該專案售價從13500元/平方米起， 並無特價房出售。 對比同區域新專案， 距離2公里左右的四季藍天花園備案價在15880—17570元之間， 目前實際售價在15000元/平方米左右。
其他住宅項目也有不少在3000元/平方米左右， 低於目前市場均價。 雅居樂新城15期1幢2座（150套）、宜君匯名苑（174套）備案價統一為3500元/平方米， 南區碧景悅府有95個單元定價為3050元/平方米， 板芙鎮的富山禦景花園、港口鎮的富元港景峰備案價分別為3000/平方米、4700元/平方米。
值得一提的是， 在清單中出現“同盤不同價”的情況， 同社區出現3個批次的備案價， 最大價差超過10000元/平方米。 雅居樂新城16期9幢2座的189個單元定價為9000元/平方米；雅居樂新城15期4幢3座的159套備案價從11000—14000元/平方米不等。
解讀
“低備案價”或用於搶佔網簽名額
按中山市國土局公佈資料顯示， 今年前3月， 通過網簽的住宅數量分別為2402、2074、1937套， 平均成交價為8259元、8770元、8244元/平方米，對比去年下半年，通過量和價格均穩步提升，但最高仍不超過2500套。
“網簽通過數量和成交價格不能全面反映市場的實際成交狀況。”從事房地產資料分析的業內人士認為，一方面目前備案價格與網簽價格嚴重脫節，導致不少樓盤無法按照實際銷售價格通過網簽備案。中山路西側的一品牌房企項目三期1幢的備案價為8200元/平方米，實際銷售價卻是18000元/元每平方米起。置業者如果想購置該樓盤並通過網簽，可能仍需等待較長的網簽排隊期。
另一方面，受限於每個月有限的網簽量，目前不少的已簽約合同正在等待網簽審核，只能以低於實際售價報備。房地產專家黃峻今年一季度時曾預計，目前中山的真實庫存數量在6萬套左右，等待通過網簽的已簽約數量可能超過1.5萬套。
未通過網簽意味著購房者不能辦理貸款並支付房款，在目前銀根緊縮的情況下，網簽限制給開發商造成不少資金壓力。相對鎮區1萬元/平方米、城區1.2萬—1.5萬元/平方米起步的樓盤而言，為了通過網簽，部分開發商採取一些特殊“辦法”。
“變相提高首付比例，拆分雙合同、甚至三合同出售有助降低備案價。開發商在前期定價過程中，可調低備案價以搶佔數量有限的網簽名額。同時採取增加首付甚至一次性付款的方式來獲取更多現金流，緩解流動資金壓力。”另一業內人士分析認為，在備案價格和市場價格難以匹配的情況下，“超低備案價”的出現不難理解。
▶手記
適量加快網簽進度 主動公開房價資訊
低備案價實際上是在打政策“擦邊球”。在去年的通知中曾明確開發企業不得有這樣的違規行為：不按規定實行“一套一標、一房一價”，在標價之外加價，收取未予標明的費用等違反明碼標價規定。
當前，有置業者擔心買不了房又不能一次性拿出大筆首付。實際上，市場並不缺乏房源和庫存，適量提高網簽數量和放開價格上限有助緩解市場壓力，開發商不必絞盡腦汁“違規銷售”，置業者又能避開漫長的網簽等待週期，迅速順利買房。
現時中山要查詢樓盤備案價格，需在相關部門網站上自主申請，如果相關部門能夠公佈已經備案的一手房價格資訊，無疑有很大指導意義。置業者如發現在售專案的實際售價高於備案價，可以向市價格主管部門投訴，説明規範房地產市場。目前，深圳、珠海、佛山、江門、東莞等城市已經實現可在網上查詢每一套房的備案價格情況。
平均成交價為8259元、8770元、8244元/平方米，對比去年下半年，通過量和價格均穩步提升，但最高仍不超過2500套。“網簽通過數量和成交價格不能全面反映市場的實際成交狀況。”從事房地產資料分析的業內人士認為，一方面目前備案價格與網簽價格嚴重脫節，導致不少樓盤無法按照實際銷售價格通過網簽備案。中山路西側的一品牌房企項目三期1幢的備案價為8200元/平方米，實際銷售價卻是18000元/元每平方米起。置業者如果想購置該樓盤並通過網簽，可能仍需等待較長的網簽排隊期。
另一方面，受限於每個月有限的網簽量，目前不少的已簽約合同正在等待網簽審核，只能以低於實際售價報備。房地產專家黃峻今年一季度時曾預計，目前中山的真實庫存數量在6萬套左右，等待通過網簽的已簽約數量可能超過1.5萬套。
未通過網簽意味著購房者不能辦理貸款並支付房款，在目前銀根緊縮的情況下，網簽限制給開發商造成不少資金壓力。相對鎮區1萬元/平方米、城區1.2萬—1.5萬元/平方米起步的樓盤而言，為了通過網簽，部分開發商採取一些特殊“辦法”。
“變相提高首付比例，拆分雙合同、甚至三合同出售有助降低備案價。開發商在前期定價過程中，可調低備案價以搶佔數量有限的網簽名額。同時採取增加首付甚至一次性付款的方式來獲取更多現金流，緩解流動資金壓力。”另一業內人士分析認為，在備案價格和市場價格難以匹配的情況下，“超低備案價”的出現不難理解。
▶手記
適量加快網簽進度 主動公開房價資訊
低備案價實際上是在打政策“擦邊球”。在去年的通知中曾明確開發企業不得有這樣的違規行為：不按規定實行“一套一標、一房一價”，在標價之外加價，收取未予標明的費用等違反明碼標價規定。
當前，有置業者擔心買不了房又不能一次性拿出大筆首付。實際上，市場並不缺乏房源和庫存，適量提高網簽數量和放開價格上限有助緩解市場壓力，開發商不必絞盡腦汁“違規銷售”，置業者又能避開漫長的網簽等待週期，迅速順利買房。
現時中山要查詢樓盤備案價格，需在相關部門網站上自主申請，如果相關部門能夠公佈已經備案的一手房價格資訊，無疑有很大指導意義。置業者如發現在售專案的實際售價高於備案價，可以向市價格主管部門投訴，説明規範房地產市場。目前，深圳、珠海、佛山、江門、東莞等城市已經實現可在網上查詢每一套房的備案價格情況。