期待已久的REITS終於要大力推進了， 4月25日證監會和住建部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 一群人喜大普奔，
他的項目叫蛋殼公寓， 長租公寓類型的， 站在風口上當然開心， 股市上投資者也用錢投票， 昨天租購同權板塊漲勢喜人。
這個政策任志強、孟曉蘇等等房地產大佬呼籲了很久， 新政策一出， 未來你未來炒房、理財都會受到很大的影響，
01
你的房租會被包裝成基金產品！
REITs全名“房地產信託投資基金”， 上世紀60年代興起於美國， 舉個例子說吧：
貓姐擅長買商鋪， 她看中幾個鋪子， 想入手但錢不太夠， 就叫了貓哥貓弟貓妹湊份子， 然後她把鋪子裝修好找到好租戶， 每月能收不少房租， 她把大部分的房租都分給了貓哥貓弟貓妹， 相當於我們能掙不少零花錢。
在這個組合裡， 貓姐就是那個REITs。 一個簡單的REITs大概是這樣的：
房地產市場有幾個特點：資金量需求大， 沉澱時間多， 回報週期較長。 REITs產品可以解決這些問題， 它的基石是要持有能產生穩定現金流的物業資產， 比如房租。 這個產品好處很多：
❶ 以前你想投資房地產首先想到的就是得買一套房， 未來你可以只買一塊磚；
❷ 長期回報率穩定而且收益率不低，
❸ 很多政府為了鼓勵這個模式， 予以稅收優惠；
❹ 其實它的核心功能， 就是把流動率低、證券化程度不高的房地產證券化， 加快了資金流轉。
實際怎麼用， 貓哥這有幾個例子， 一一來看。
02
有了REITs， 萬科10年180萬房租完全不叫事！
前幾天最熱鬧的就是萬科一個樓盤， 要一次性交10年房租， 最少180萬。 刷了好幾天的屏， 大家都說萬科想錢想瘋了吧， 這麼高的房租， 還要一次性交， 有這個錢買夠交首付的了！
其實萬科也憋屈， 因為即便這個價格做完了， 收益率也就3%。
為什麼這麼做？
因為房地產業的核心之一就是資金周轉， 碧桂園為什麼瘋了一樣逼設計師出稿，
萬科這個項目買地花了天價， 全部自持， 突然發現要靠收租子回本， 幾十億的投入， 考慮中國低的只有1.5%的租售比， 按這個速度， 回本得幾十年， 萬科要求一次性付款， 就是要追求更高的資金效率， 這個是房地產的命根子。
但有了REITs這個工具， 萬科就不用那麼焦頭爛額了， 有房租打底， 可以把專案交給REITs基金， 融資套現都行， 不用那麼急吼吼的要求一次付清十年房租了， 房地產公司也因此能獲得更好的流動性， 而那些REITs基金投資人也能從未來的房租和房產增值等方面獲得穩定的收益。
03
REITs來了， 長租公寓為什麼站在了風口上？
上面提到的貓哥朋友沈博陽為啥那麼激動呢？因為REITs能解決他們的一個大問題。
長租公寓現在入局者很多，自如、蛋殼等等創業型公司超過300家，還有一眾房地產公司等待進入，但大家都有一個疑惑，就是這個行業資金量大、租金低，週期長，依靠自有資金很難快速的形成規模效應，因為無法提供資產抵押，較難獲得低息借款，這極大的影響他們的擴張速度。
REITs的出現同樣能解決這個問題，比如改造一個住房，得投入一筆錢，靠租金回本得幾個月，這幾個月資金是沉澱在房子裡沒法流轉的，這個錢就沒法用在“圈地”“圈用戶”上了，所以大家為了搶份額，都拼命的壓縮時間，鏈家自如的房子被曝出很多甲醛超標的案例，基本都是裝完了沒散味就讓租客入住的結果，搶時間是為了搶資金搶市場。
這類資產未來都是REITs瞄準的對象，未來不用靠收租回籠資金了，靠REITs能更快的周轉，可以想見的是，這類REITs運營公司也是長租公寓專案商業模式的必備環節，順順當當的蹭上了金融業，可不要喜大普奔嘛。
04
集體土地順當入市，土地供應的新思路
大家都知道房價的根源在土地，70%的價格其實是地價，很多人提出控房價要首先增加土地供應，可是這資源太稀缺。
但其實中國有一類遺留的房產問題，叫做小產權房，就是沒有繳納土地出讓金的房子，這些房子大多建在集體土地上，身份尷尬。
有些集體土地隨著城鎮化進展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性質不能變，所以過去的用途多數是租給企業建廠房或者倉庫，企業和村委簽個協定即可，收益很低。
現在政府準備把集體建設用地利用起來，建設建設租賃住房。此前根據地方自願原則，確定第一批在北京、上海、瀋陽等13個城市開展試點，REITs基金能把這些以前各自分散的資源聚攏起來，搞定資源配置、利益分配等等問題。
集體土地順當入市，建租賃住房，不改土地性質，提供住房供應，這個思路挺順當的。
05
主基調要記牢
說了這麼多，其實大家也都看明白了：REITs出臺的背後，還是在之前明確的房地產主基調下，把更多的資源引導想租賃住房體系下。
以前如果說錢不夠、流動性差、週期長，回報低，現在工具有了，努力吧。
所以這個主基調大家一定要複習複習在複習，買房賣房之前都要考慮下：
❶ 房住不炒；
❷ 加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。
過去一年多房地產的限制措施非常多，主要還是因為房地產行業大起，金融體系的各種錢通過各種通道、金融創新流入房地產市場，房價高企，大家受不了房價暴漲的刺激，掏空六個錢包也要買房，泡沫說不絕於耳，蘊藏了不少風險，所以長效機制一直言猶在耳，租購同權、共有產權房橫空出世。現在REITs政策的推出有強烈的風向標意味，會改變住房供應的格局。
06
未來的房地產公司什麼樣子？
這個政策也會極大的改變房地產商的面貌。貓哥覺得未來富豪榜上地產商的數量會大幅減少。
該賣的地差不多了，房地產市場就慢慢變成了一個“存量房時代”。
古典房地產爆發期，房地產商的錢掙得比較粗放，主要就是“拿地賣房”。依靠銀行貸款、發債、發行非標產品等方式拿到錢，然後四處買地，蓋好了賣房，所以大家拼命負債擴充規模，錢也越來越多。
未來房地廠商的定位是“出售與持有運營並舉”，這個在土地出售環節就規定好了，以前大家還能商量下，未來此路不通。
所以大的地產公司都在轉型，像保利集團也轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。
萬科的鬱亮年初說未來萬科是一家運營型公司，當時說得大家一頭霧水，現在懂了吧。
07
未來怎麼買（chao）房？
因為對房子的熱愛，中國人有揮之不去的買房情節。未來會則樣呢？
一方面未來的政策值得觀望，如果市場限制措施持續，那很多人是沒有資格、沒有能力投資房地產的，REITs產品是未來投資房地產的主管道，像上文說的，你不用買一套房，可以買一塊磚。
美國以租賃住房作為標的REITS市值占總市值13%。所以我們算一算，以租賃住房為標的的REITS，市值規模至少會達到1.56萬億。
REITs類產品的風險怎樣呢？因為他有穩定的現金流做支撐，通常我們把它定性為中低風險、中等收益的投資產品。
快車道已經開通，這類產品你會遇到越來越多的，希望到時你能想起這篇文章，繼續關注“大貓財經”吧。
長租公寓現在入局者很多，自如、蛋殼等等創業型公司超過300家，還有一眾房地產公司等待進入，但大家都有一個疑惑，就是這個行業資金量大、租金低，週期長，依靠自有資金很難快速的形成規模效應，因為無法提供資產抵押，較難獲得低息借款，這極大的影響他們的擴張速度。
REITs的出現同樣能解決這個問題，比如改造一個住房，得投入一筆錢，靠租金回本得幾個月，這幾個月資金是沉澱在房子裡沒法流轉的，這個錢就沒法用在“圈地”“圈用戶”上了，所以大家為了搶份額，都拼命的壓縮時間，鏈家自如的房子被曝出很多甲醛超標的案例，基本都是裝完了沒散味就讓租客入住的結果，搶時間是為了搶資金搶市場。
這類資產未來都是REITs瞄準的對象，未來不用靠收租回籠資金了，靠REITs能更快的周轉，可以想見的是，這類REITs運營公司也是長租公寓專案商業模式的必備環節，順順當當的蹭上了金融業，可不要喜大普奔嘛。
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集體土地順當入市，土地供應的新思路
大家都知道房價的根源在土地，70%的價格其實是地價，很多人提出控房價要首先增加土地供應，可是這資源太稀缺。
但其實中國有一類遺留的房產問題，叫做小產權房，就是沒有繳納土地出讓金的房子，這些房子大多建在集體土地上，身份尷尬。
有些集體土地隨著城鎮化進展都成了城市核心地段了，基本都完成了七通一平，但是土地性質不能變，所以過去的用途多數是租給企業建廠房或者倉庫，企業和村委簽個協定即可，收益很低。
現在政府準備把集體建設用地利用起來，建設建設租賃住房。此前根據地方自願原則，確定第一批在北京、上海、瀋陽等13個城市開展試點，REITs基金能把這些以前各自分散的資源聚攏起來，搞定資源配置、利益分配等等問題。
集體土地順當入市，建租賃住房，不改土地性質，提供住房供應，這個思路挺順當的。
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主基調要記牢
說了這麼多，其實大家也都看明白了：REITs出臺的背後，還是在之前明確的房地產主基調下，把更多的資源引導想租賃住房體系下。
以前如果說錢不夠、流動性差、週期長，回報低，現在工具有了，努力吧。
所以這個主基調大家一定要複習複習在複習，買房賣房之前都要考慮下：
❶ 房住不炒；
❷ 加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度。
過去一年多房地產的限制措施非常多，主要還是因為房地產行業大起，金融體系的各種錢通過各種通道、金融創新流入房地產市場，房價高企，大家受不了房價暴漲的刺激，掏空六個錢包也要買房，泡沫說不絕於耳，蘊藏了不少風險，所以長效機制一直言猶在耳，租購同權、共有產權房橫空出世。現在REITs政策的推出有強烈的風向標意味，會改變住房供應的格局。
06
未來的房地產公司什麼樣子？
這個政策也會極大的改變房地產商的面貌。貓哥覺得未來富豪榜上地產商的數量會大幅減少。
該賣的地差不多了，房地產市場就慢慢變成了一個“存量房時代”。
古典房地產爆發期，房地產商的錢掙得比較粗放，主要就是“拿地賣房”。依靠銀行貸款、發債、發行非標產品等方式拿到錢，然後四處買地，蓋好了賣房，所以大家拼命負債擴充規模，錢也越來越多。
未來房地廠商的定位是“出售與持有運營並舉”，這個在土地出售環節就規定好了，以前大家還能商量下，未來此路不通。
所以大的地產公司都在轉型，像保利集團也轉型較早，在租賃住房領域已建立瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會四大品牌，項目佈局十餘城市，分別由保利集團旗下租賃住房管理運營平臺“保利商業公司”、“安平養老公司”負責運營。
萬科的鬱亮年初說未來萬科是一家運營型公司，當時說得大家一頭霧水，現在懂了吧。
07
未來怎麼買（chao）房？
因為對房子的熱愛，中國人有揮之不去的買房情節。未來會則樣呢？
一方面未來的政策值得觀望，如果市場限制措施持續，那很多人是沒有資格、沒有能力投資房地產的，REITs產品是未來投資房地產的主管道，像上文說的，你不用買一套房，可以買一塊磚。
美國以租賃住房作為標的REITS市值占總市值13%。所以我們算一算，以租賃住房為標的的REITS，市值規模至少會達到1.56萬億。
REITs類產品的風險怎樣呢？因為他有穩定的現金流做支撐，通常我們把它定性為中低風險、中等收益的投資產品。
快車道已經開通，這類產品你會遇到越來越多的，希望到時你能想起這篇文章，繼續關注“大貓財經”吧。