文/施莉
據相關機構資料顯示， 2017年， 德國柏林的房價漲幅達20.5%， 為全球之首。 而推動其房價高企的背後， 正是不斷湧入的人口。
人口可以稱得上是房地產行業發展的源泉， 有人住， 房地產才有價值。 而人口流動則是區域經濟的風向標。 未來房地產區域的選擇更須重視區域人口的增長潛力， 而其中人口遷移帶來的紅利將是房地產市場必爭之地。
據相關報告顯示， 預計至2030年， 我國流動人口規模的持續增長態勢將不會改變， 2020年、2025年、2030年流動人口總量將分別增至2.82億、3.07億和3.27億人左右。 這一規模群體的流動、遷徙、落戶選擇， 不僅牽涉國家人口政策和城鎮化發展， 更在很大程度上決定著一個城市未來房地產市場的吸納空間和發展潛力。
人口資料透露買房時機？
每年每月每日每時每刻， 都有人會問“究竟該去哪裡買房子？”
其實， 這個問題沒有人能給你正確答案，
例如， 房地產發展與人口流向在很大程度上相關， 通常而言， 吸引人口流入的城市， 購房需求往往居高不下， 房價也有一定的支撐能力。
據相關資料， 截至2018年4月中旬， 全國大陸地區31個省市區中， 除雲南外， 30個省市區先後公佈了2017年末常住人口的資料。 其中有24個省市區常住人口增加， 常住人口下降的省市分兩類， 一類是京津滬三個直轄市， 或是受人口總量控制等政策因素影響；另一類集中在東北， 黑龍江、遼寧、吉林三省常住人口明顯下降， 也沿襲了近年發展態勢。
分析結果表明， 淨遷移人口較多的省份集中在南方，
而就江蘇省內來說， 南京與蘇州常住人口增量排名前兩位， 但拆分後發現， 南京是自然增長少、遷徙流入多， 而蘇州相反， 自然增長多、遷徙流入相對較少。
其實， 南京的人口遷徙流入量增多， 並不奇怪。 2016年， 經國務院同意， 國家發改委、住建部6月1日印發《長江三角洲城市群發展規劃》， 在長三角城市群各城市規模等級劃分方面， 上海被列為唯一的超大城市， 南京成為唯一的特大城市。 也就是說， 未來幾年， 南京將會導入大量人口。 據相關資料預測：到2年後南京人口將導入130萬左右， 按照黃金時期每年10-11萬套新房銷量來看， 未來還是有很大市場空間的！當然， 也有人拿資料指出， 南京近年來的人口增量正在減緩， 但是， 我們有理由相信， “特大城市”的規劃對於人口導入還是有一定促進作用的。
並且， 今年1月30日， 南京市政府辦公廳公佈了《南京市“十三五”人口發展規劃》， 預計“十三五”期間， 全市總人口將增加87萬人左右， 到2020年末全市總人口預計將達到910萬人左右。 簡單點說， 3年內南京將增加87萬人， 從今年開始每年需要增加29萬人。
綜上， 南京的購房需求在長期來看還是十分可觀的。
各城市“搶人”的深意竟然是……
而搶人深一步說， 搶的是什麼，毋庸置疑是“人才”。
中國經濟發展一直以來都是要素推動型的，要麼是廉價的土地，要麼是優質的人力資源，要麼是資本，缺一不可。
人才的搶奪本質在於“人口基數”，沒有人口的依託，就沒有人才品質的保障。人口引流，可以為城市升級提供穩定的消費基本面和人力資本升級後的供給，又可在此基礎之上，向上輸送升級的力量。
這波“搶人大戰”從去年年中就開始了，武漢的“百萬大學生留漢”計畫打響了搶人大戰的第一槍，隨後一大批二線城市陸續跟進，拋出“落戶放開，入籍獎勵，創業補貼，職位高配”等花式福利，競爭日趨白熱化。而從此次的各城市政策也可以看出，不同城市對於“人才”需求也不相同：北京、上海一類，爭搶的是國際化外籍人才、海外留學生以及能對城市長期發展做出特殊貢獻的特級、高級創新技術性人才；杭州、天津一類搶的是研究生；南京為代表的區域中心型城市搶的則是本科生……國內的人才就這樣一層層的被篩選、爭搶。
以南京為例，40周歲以下且取得本科學歷的畢業生就可直接落戶，這樣的條件可以說是非常寬鬆了。降低落戶門檻，其實就是為了長遠的人口增漲而考慮，而一定門檻的設立也是為了做人才梳理，為未來的城市建設轉型做好準備。
對於房地產來說，一個城市不斷地引進人才，就有了需求，房子必不可少，土地出讓也能有所支援，開發商拿了地，除了建設住宅，還能招商引智，如此就有了更多的就業機會，將會吸引更多的人才來此置業……如此一來，將形成互利互助的良性迴圈局面。房地產作為目前的支柱產業，樓市向榮，則地方經濟發展也會越好，城市越來越繁榮，城市化水準越來越高。此外，引入人才之後，不僅是人才的需求推動城市發展，人才所帶來的創新，也成為發展的一個關鍵要素。
南京為了“搶人” 做了這些事兒……
為了引入“人才”，南京“大招”頻出。
優化落戶政策
研究生以上學歷及40周歲以下的本科學歷人才，憑畢業證書辦理落戶手續；技術、技能型人才，憑高級工及以上職業資格證書辦理落戶手續。
高層次人才首套房不限購
公積金貸款限額提升
資金補貼
南京將全面實施“創業南京”英才計畫，符合條件的人才在甯購房將給予最高200萬元安家補貼。
凡外地高校本科以上應屆畢業生來南京參加企業、民辦非企業單位、社會團體面試的，政府將發放每人一次性補貼1000元。如果青年大學生今年在南京首次創業，領取營業執照後，政府也會給予一次性開業補貼2000元。
區域跟進
南京江北新區繼續發佈重磅人才新政！A類引進人才可申購不低於200平米的共有產權房，或免費租賃200平米左右的人才公寓，或申領不少於300萬元的購房補貼。
江甯區出臺“人才強企10條”，其中，世界知名高校（每年《泰晤士報》發佈的世界前200強高校）或國內“雙一流”建設高校（學科）畢業生到江甯企業工作滿一年的，當地將給予總額2萬—4萬元的個人生活補貼，本科生每人2萬元，碩士生每人3萬元，博士生每人4萬元。
據相關資料顯示，2018年，南京的人才流入率不僅沒上升，反而還有小幅下降。但是隨著今年一系列人才政策的推出，還是見到了明顯成效，一是應屆生留存率較2017年大幅上升了4.1個百分點，二是高學歷人才流入率有所回升。
最後
人口流動是影響宏觀經濟的中長期變數，人才大戰，歸根到底則是經濟發展要素資源的爭奪。沒有人，無論是土地還是資本就都沒有了基本面的支撐。未來對於南京房地產的發展，你是否已有了自己的見解？
搶的是什麼，毋庸置疑是“人才”。中國經濟發展一直以來都是要素推動型的，要麼是廉價的土地，要麼是優質的人力資源，要麼是資本，缺一不可。
人才的搶奪本質在於“人口基數”，沒有人口的依託，就沒有人才品質的保障。人口引流，可以為城市升級提供穩定的消費基本面和人力資本升級後的供給，又可在此基礎之上，向上輸送升級的力量。
這波“搶人大戰”從去年年中就開始了，武漢的“百萬大學生留漢”計畫打響了搶人大戰的第一槍，隨後一大批二線城市陸續跟進，拋出“落戶放開，入籍獎勵，創業補貼，職位高配”等花式福利，競爭日趨白熱化。而從此次的各城市政策也可以看出，不同城市對於“人才”需求也不相同：北京、上海一類，爭搶的是國際化外籍人才、海外留學生以及能對城市長期發展做出特殊貢獻的特級、高級創新技術性人才；杭州、天津一類搶的是研究生；南京為代表的區域中心型城市搶的則是本科生……國內的人才就這樣一層層的被篩選、爭搶。
以南京為例，40周歲以下且取得本科學歷的畢業生就可直接落戶，這樣的條件可以說是非常寬鬆了。降低落戶門檻，其實就是為了長遠的人口增漲而考慮，而一定門檻的設立也是為了做人才梳理，為未來的城市建設轉型做好準備。
對於房地產來說，一個城市不斷地引進人才，就有了需求，房子必不可少，土地出讓也能有所支援，開發商拿了地，除了建設住宅，還能招商引智，如此就有了更多的就業機會，將會吸引更多的人才來此置業……如此一來，將形成互利互助的良性迴圈局面。房地產作為目前的支柱產業，樓市向榮，則地方經濟發展也會越好，城市越來越繁榮，城市化水準越來越高。此外，引入人才之後，不僅是人才的需求推動城市發展，人才所帶來的創新，也成為發展的一個關鍵要素。
南京為了“搶人” 做了這些事兒……
為了引入“人才”，南京“大招”頻出。
優化落戶政策
研究生以上學歷及40周歲以下的本科學歷人才，憑畢業證書辦理落戶手續；技術、技能型人才，憑高級工及以上職業資格證書辦理落戶手續。
高層次人才首套房不限購
公積金貸款限額提升
資金補貼
南京將全面實施“創業南京”英才計畫，符合條件的人才在甯購房將給予最高200萬元安家補貼。
凡外地高校本科以上應屆畢業生來南京參加企業、民辦非企業單位、社會團體面試的，政府將發放每人一次性補貼1000元。如果青年大學生今年在南京首次創業，領取營業執照後，政府也會給予一次性開業補貼2000元。
區域跟進
南京江北新區繼續發佈重磅人才新政！A類引進人才可申購不低於200平米的共有產權房，或免費租賃200平米左右的人才公寓，或申領不少於300萬元的購房補貼。
江甯區出臺“人才強企10條”，其中，世界知名高校（每年《泰晤士報》發佈的世界前200強高校）或國內“雙一流”建設高校（學科）畢業生到江甯企業工作滿一年的，當地將給予總額2萬—4萬元的個人生活補貼，本科生每人2萬元，碩士生每人3萬元，博士生每人4萬元。
據相關資料顯示，2018年，南京的人才流入率不僅沒上升，反而還有小幅下降。但是隨著今年一系列人才政策的推出，還是見到了明顯成效，一是應屆生留存率較2017年大幅上升了4.1個百分點，二是高學歷人才流入率有所回升。
最後
人口流動是影響宏觀經濟的中長期變數，人才大戰，歸根到底則是經濟發展要素資源的爭奪。沒有人，無論是土地還是資本就都沒有了基本面的支撐。未來對於南京房地產的發展，你是否已有了自己的見解？