文/鳳凰網房產 王迪
一紙文件讓當下炙手可熱的長租公寓再添“新火”。 4月25日， 證監會、住建部聯合發文稱， 推進住房租賃資產證券化， 並明確規定住房租賃證券化的基本條件、工作程式、自律監管體系， 這無疑為租賃市場再加一針“強心劑”。
在政策及紅利效應的雙重疊加之下， 長租公寓的利潤優勢已是昭然若揭。 然而， 就在11年前， 新增市場如火如荼、長租公寓未現雛形之時， 還在創業初期的寓居服務公寓CEO劉斌就已窺見了這其中的巨大商機， 2007年排兵佈陣進軍長租公寓市場， 2013年開始整合店面， 創立寓居服務公寓。
近日， 鳳凰網房產獨家採訪了劉斌， 聽他講述長租公寓行業現狀、寓居的業務模式及戰略規劃。
圖：寓居服務公寓CEO劉斌
巨量“蛋糕”膨脹下的紅利與隱憂
“影響長租公寓租金的因素有三點：本身產品、服務、品牌溢價。
隨著“房住不炒”“租售並舉”等政策的陸續祭出， 在國內房地產逐漸從新增市場向存量市場轉變的當下， “長租公寓”正呈薄發之勢。 據統計， 2015年中國租賃市場成交總額已經超過1萬億元， 租金人口接近1.6億。 預計到2020年租金成交總額將達到2萬億元， 租賃人口達到2億。
“繁華”之外， 隱憂亦在滋生。 提到現在長租市場的痛點， 劉斌指出， 政策細則不完善、服務體系不匹配、同類品牌同質化嚴重、開發商不專業等都是當下長租公寓市場亟待解決的問題。
“行業要發展必須構建完整的生態鏈， 對於公寓發展而言，
伴隨長租公寓的“混戰”越發激烈， 洗牌和重組不可避免。 因經營管理不善、巨大消防事故等原因， 五家長租公寓企業及品牌在2017年陣亡。 “當大量資金湧入市場， 公司規模擴張了， 但卻沒有一個強大的管理團隊做支撐， 整個公司就會有失控的危險。 ”
對此， 劉斌建議， 運營商需要處理好規模增長與內在管理之間的關係。 除了通過提高品牌溢價之外， 最重要的是提高運營效率與增值服務， 提高“內功”；具有重資產模式的房企可以考慮發行REITs改善其融資結構。
寓居的運營之道
“地處東三環， 繁華中縱享靜謐， 高品質居家式套房設計時尚簡約， 127個房間以供選擇， 24小時管家服務， 獨有的空中花園， 並配有健身房、會議室及早餐服務。 ”這不是五星級酒店， 而是寓居遠洋公館--寓居服務公寓眾多專案中的一個。
據瞭解， 寓居服務公寓專案已覆蓋北京、上海、成都、重慶、長沙等多個城市， 共有項目近20個， 項目出租率皆在90%， 且專案全部實現營收， 這在大多數長租公寓項目盈利微薄、甚至虧損的情況下， 實屬行業佼佼者。 寓居已在北京燕莎、國貿、五道口等核心商圈佈局11個項目，
得益于自身豐富的酒店、寫字樓等商業地產的從業經驗， 劉斌正在探索出一條線下業態與互聯網深度結合的綜合型生態長租服務體系。 差異化與精細化是寓居服務的一大特點。 在白領公寓、青年公寓炙手可熱的當下， 劉斌將主營業務聚焦在服務式公寓， 並將客群鎖定在外籍商務人士、海歸、企業高管等中高端人士。 寓居服務公寓主要有服務式公寓、酒店式公寓、國際青年社區三條產品線。 經過10餘年的行業積累， 寓居品牌的租客涉及微軟、寶馬總部、美國使館、法國使館等行業精英。
縱觀整個長租公寓市場，根據房源不同可以大致分為兩種模式：一是重資產模式，房企拿自有物業；另一種則為輕資產模式，通過租賃物業投入市場的“二房東”模式。目前長租公寓並沒有盈利模式，最核心的問題是資產收益率與資金成本不匹配。因此，協調好收益與成本之間的關係，會為盈利增加“砝碼”。
對此，劉斌稱，寓居服務公寓採用的是一種“中資產”的模式，“輕”“重”結合、精耕細作是寓居公寓的另一特點。“我們在包租之後，會負責裝修，配備傢俱，再集中做運營。”除託管+包租的輕資產模式之外，寓居也在收購其他項目，為“重資產”做背書。“在“輕” “重”之間，“快”“慢”之間尋找一種平衡。”
如今的寓居服務員工已經達到200人，其合作項目所涉及的企業包括龍湖、華遠、金茂、世茂等品牌房企。截止2017年底，寓居已經為約100萬人提供優質租賃服務。
從“為居者而為”到“隨心而寓”
除了租金溢價外,如何在物業空間中研究增值服務對收益也非常重要。客戶群體方面，則體現為差異化和精細化的品牌戰略。對此，寓居早有涉獵。
“洗衣知水落，貪睡畏窗明。”提起“寓居”二字，葉紹翁、馮去非等文人墨客都曾以二字為題，寫詩吟誦居住的體驗與生活感悟。追溯歷史文脈，“寓居”早已植入國人的心中。“寓居”，代表的是一種自由，閒適，歸家般的愜意，這與寓居服務公寓所提倡的理念不謀而合。
據劉斌介紹，寓居最初設立的理念是“為居者而為”，主要是致力於為租客尋求一個安心的住所。隨著時代的改變，租客對於居住品味亦在提高，其理念也代之以“隨心而逾，不拘一格”。
劉斌說，現在寓居強調的是一種自在的感覺，傳承一種對美好生活理念的追求。不止步于繁華中的舒適，更要跨空間的隨心選擇。
“很多租客喜歡養寵物，如果你臨時出差，寵物無處安放，寓居服務會幫租客聯繫寵物寄養住處；很多商務客人工作很忙，早出晚歸，寓居服務會在租客回來之前，將房間打掃乾淨；另外，大堂中配有24小時熱茶服務。”這種酒店化的服務已經植入到寓居的長租公寓內。“我們做的是精准服務，不是過度的服務，當租客需要時，我們會即刻提供服務，而當租客傾向獨處時，我們則會遠遠地呆在一側。”細緻的服務印刻在寓居服務的方方面面。
如今在寓居公寓服務的專案中，配有24小時服務中心、酒店化服務智慧社區，並引進金鑰匙管家服務體系，不斷提高增值服務，增加客戶黏著度。
縱觀整個長租公寓市場，很多房企及運營商“跑馬圈地”，以擴大規模。劉斌對於寓居的發展則強調穩紮穩打。他說，未來將與眾多品牌房企達成深度戰略合作，説明傳統地產實現投資模式向運營模式的完美轉型。通過服務式公寓與傳統地產行業的深層合作，從而實現多模式、多出口的新型地產商業模式。
據瞭解，2018年寓居將拓展廣州、深圳、武漢、鄭州、合肥、杭州、南京等10個城市，結合中高端或中端產品進行產品“下沉”，打造接近於本土市場的產品。“成為一個規範的‘二房東’，爭做領先品牌公寓運營商是我們的目標。”劉斌說。
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第2期《淡季怎麼出房效率最高》
第3期《房源收割機來了，我們怎麼辦？》
第4期《集中式拿房秘笈（一）土地性質》
第5期《集中式公寓的工程改造要點》
第6期《集中式公寓的項目定位》
第7期《2017年長租公寓行業年終盤點》
第8期《2018年長租公寓十大預言》
第9期《情懷就是公寓創業的毒藥》
第10期《小家聯行的擴張之道》
第11期《百位公寓創始人聯合推薦（第一期）》
第12期《租客簽約秘訣：如何多賺1500萬？》
第13期《房東合同簽約的三個技巧》
第14期《拿房區域的選擇》
第15期《分散式公寓收房勘驗注意事項》
第16期《集中式拿房秘笈（二）商辦項目》
第17期《長租公寓發展核動力：人口淨流入量》
第18期《公寓協會應該怎麼發起成立？》
第19期《分散式公寓應急：突發事件怎麼處理》
第20期《四種不同“空置率”的計算方式》
第21期《公寓名稱or公寓品牌》
第22期《如何提高帶看轉化率》
第23期《公寓企業年會的意義》
第24期《長租公寓“四大門派”（上）》
第25期《長租公寓“四大門派（下）》
第26期《長租公寓新入局者應該怎麼做》
第27期《幹好公寓要避免哪些“坑”？》
第28期《穿暖花開，正好租房》
第29期《國內出租平臺一覽》
第30期《線下推廣引流綜述》
第31期《線下獲客—得寫字樓者得天下》
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第34期《你應該給員工培訓什麼？》
第35期《分散式房源定價方法》
第36期《集中式公寓的定價方法》
第37期《“住宅租賃條例》列入立法計畫，會涉及哪些內容？》
第38期《教你看明白長租公寓的“公司債”》
第39期《今天，你被收購了嗎？》
第40期《成都住房租賃服務大廳出現意味著什麼？》
第41期《租房市場的“量價"矛盾開始凸顯》
第42期《6力定勝敗》
第43期《商業計畫書怎麼寫》
第44期《分散式公寓和物業公司交惡怎麼辦？》
第45期《租後服務的痛點及處理技巧（一）》
第46期《歷史意義！老鄭詳解四大銀行試水集體土地租賃房長期貸款》
第47期《租後服務痛點及處理技巧（二）
第48期《如何實現業務團隊的有效激勵》
第49期《團隊激勵是一門藝術》
第50期《特別版：老鄭論寓地區合夥人招募》
第51期《分散式公寓拿房簽長租約才是王道》
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第53期《老鄭解讀4.25文——公寓的春天真正來了》
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縱觀整個長租公寓市場，根據房源不同可以大致分為兩種模式：一是重資產模式，房企拿自有物業；另一種則為輕資產模式，通過租賃物業投入市場的“二房東”模式。目前長租公寓並沒有盈利模式，最核心的問題是資產收益率與資金成本不匹配。因此，協調好收益與成本之間的關係，會為盈利增加“砝碼”。
對此，劉斌稱，寓居服務公寓採用的是一種“中資產”的模式，“輕”“重”結合、精耕細作是寓居公寓的另一特點。“我們在包租之後，會負責裝修，配備傢俱，再集中做運營。”除託管+包租的輕資產模式之外，寓居也在收購其他項目，為“重資產”做背書。“在“輕” “重”之間，“快”“慢”之間尋找一種平衡。”
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