政策動向
1、短期調控主體政策收緊趨勢不變， 精准調控與發展租賃市場並存， 保障房地產市場健康發展。 3月19日， 住房和城鄉建設部部長王蒙徽在兩會“部長通道”上表示， 將堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”， 加快住房制度改革和房地產長效機制建設， 保持房地產市場平穩健康發展。
2、熱點城市調控力度不放鬆， 實施縣、市、區分區域精准調控。 一方面未出臺限制政策的市縣開始加入調控行列， 如大連、阜南縣等；另一方面， 已出臺住房限制性政策的城市， 在前序不動搖基礎上， 繼續深化升級， 如海南加碼升級，
表：2018年一季度新一輪集中、精准調控的區域
3、一線、強二線城市相繼出臺人才政策， 積極推進人才落戶。 2017年四季度至今， 一線、強二線城市相繼出臺人才政策， 此類政策並非限購鬆綁， 而主要是為了“2020年實現1億人落戶”的城鎮化高品質發展的目標。 結合2018年新型城鎮化高品質發展會議上， 上海、浙江、成都、武漢等分享交流人才政策、城市群協同發展、城鄉融合發展等趨勢也可表明， 人才政策是圍繞城市群協同發展、城鎮化高品質發展、戶籍制度改革而下的一盤大棋。
表：近期人才新政一覽表
4、北京嚴格執行各項房地產調控政策措施， 加強市場監測和政策儲備， 促進房地產市場平穩運行。 《北京市政府工作報告》對北京房地產市場未來發展指明了方向， 建立市場平穩發展的預期， 大力推進住房租賃市場發展， 建立健全長效機制。
5、北京四環以內將全面進入二手房時代， 五環以外或將形成新的商業圈。 3月18日， 北京市規劃和國土資源管理委員會發佈《建設專案規劃使用性質正面和負面清單》， 這是北京第一次在規劃使用性質上設出如此詳細的“正、負面清單”。
新房市場
一季度北京商品住宅成交量繼續回落， 同比減少52%。 受房地產調控政策延續從嚴、房貸利率上浮和購房成本增加影響， 2018年一季度北京住宅成交量同比明顯回落。 一季度商品住宅（不含保障房）累計成交59萬平方米， 較2017年一季度同比下降52%， 較2017年四季度環比減少50%。 2018年一季度北京商品住宅（不含保障房）住宅月均成交約20萬平方米， 較2017年全年月均銷售量減少44%。
圖：2016年1月-2018年3月北京商品住宅（不含保障房）成交量
成交均價整體呈回落趨勢， 一季度同比降幅為2%。 2018年一季度北京商品住宅成交均價整體呈回落趨勢。 一方面， 限購政策堅持“房住不炒”， 購房者預期改變， 觀望情緒濃厚；另一方面， 大量共有產權房入市， 帶動全市成交均價回落。 2018年一季度北京商品住宅（不含保障房）均價為38140元/平方米， 較2017年一季度均價同比下降2%。
圖：2016年1月-2018年3月北京商品住宅（不含保障房）成交均價
二手房市場
1月和3月成交量均破萬套， 市場小幅回暖， 成交均價企穩。 一季度北京二手房市場小幅回暖， 除受春節假期影響的2月外， 1月和3月成交量均破萬套；3月份成交11039套， 為2017年5月以來的最高值， 二手房市場呈小幅回暖趨勢， 但仍處於低位。3月北京二手房成交均價為58296元/平，環比下降0.04%，環比漲跌幅連續五個月在1%以內。
圖：2015年1月-2018年3月北京二手房成交情況
商辦市場
商住房限購滿一年，一季度商辦類產品成交量同比下跌超七成。商住房限購滿一年，北京商辦類產品市場遇冷。一季度商辦市場（寫字樓+商業用房）總計成交約31萬平方米，較2017年同期大幅減少73%，環比2017年四季度減少56%。
圖：2016年1月-2018年3月北京商辦用房成交情況
土地市場
北京土地整體成交量顯著增長，宅地樓面價和溢價率持續下降，4宗宅地流拍。2018年一季度，北京土地市場整體成交量同比顯著增長，共計推出22宗土地，規劃建築面積280萬平方米，同比增加24%。成交24宗，規劃建築面積290萬平方米，同比增加106%。在成交的24宗土地中，住宅用地18宗，商業用地5宗，工業用地1宗。18宗住宅用地均為限價地，其中7宗為共有產權房用地。
2018年一季度，北京土地成交樓面均價為19756元/平方米，其中住宅樓面價為23134元/平方米，環比減少6%，商辦樓面價為8373元/平方米，環比降幅明顯。住宅用地溢價率為14%，呈持續下降態勢；一季度有4宗宅地流拍，包含2宗共有產權房用地。
未來展望
1、主體政策收緊態勢不變，積極推進租購並舉的住房制度。現階段在嚴格的政策調控下，北京市場保持低位運行，基於“防止市場出現大起大落”的初衷，政策將保持連續性、穩定性，主體政策收緊態勢不變；2018年是長效機制落地關鍵時期，短期調控力度放鬆的可能性較小。
2、土拍新規背景下低價成交將常態，宅地成交量或將回落。土拍新規背景下低價成交將成宅地市場的常態，流拍、流標現象或將增多，預計二季度宅地成交量或將回落。
（1）土拍新規背景下利潤空間縮小：限地價、限房價等土拍新規背景下，宅地開發利潤空間縮小，房企對非優質地塊的積極性降低，2018年一季度，已經有4宗宅地流拍，流拍宗數創2012年以來最高。
（2）金融管控背景下房企資金壓力增加：2018年，信託資金進入房地產明顯收緊，融資貸款成本增加，房企資金壓力逐漸增加，房企拿地更謹慎。
（3）房企對住宅市場預期不樂觀：除了土地出讓條款依然嚴苛外，企業對調控延續和市場下行的預期，將使其拿地更謹慎。
圖：北京2012年至2018年一季度住宅用地流拍情況
3、商品住宅繼續向下調整的空間有限，受益於去年宅地供應力度加大，預計二季度北京市場量價將逐步趨穩。
但仍處於低位。3月北京二手房成交均價為58296元/平，環比下降0.04%，環比漲跌幅連續五個月在1%以內。
圖：2015年1月-2018年3月北京二手房成交情況
商辦市場
商住房限購滿一年，一季度商辦類產品成交量同比下跌超七成。商住房限購滿一年，北京商辦類產品市場遇冷。一季度商辦市場（寫字樓+商業用房）總計成交約31萬平方米，較2017年同期大幅減少73%，環比2017年四季度減少56%。
圖：2016年1月-2018年3月北京商辦用房成交情況
土地市場
北京土地整體成交量顯著增長，宅地樓面價和溢價率持續下降，4宗宅地流拍。2018年一季度，北京土地市場整體成交量同比顯著增長，共計推出22宗土地，規劃建築面積280萬平方米，同比增加24%。成交24宗，規劃建築面積290萬平方米，同比增加106%。在成交的24宗土地中，住宅用地18宗，商業用地5宗，工業用地1宗。18宗住宅用地均為限價地，其中7宗為共有產權房用地。
2018年一季度，北京土地成交樓面均價為19756元/平方米，其中住宅樓面價為23134元/平方米，環比減少6%，商辦樓面價為8373元/平方米，環比降幅明顯。住宅用地溢價率為14%，呈持續下降態勢；一季度有4宗宅地流拍，包含2宗共有產權房用地。
未來展望
1、主體政策收緊態勢不變，積極推進租購並舉的住房制度。現階段在嚴格的政策調控下，北京市場保持低位運行，基於“防止市場出現大起大落”的初衷，政策將保持連續性、穩定性，主體政策收緊態勢不變；2018年是長效機制落地關鍵時期，短期調控力度放鬆的可能性較小。
2、土拍新規背景下低價成交將常態，宅地成交量或將回落。土拍新規背景下低價成交將成宅地市場的常態，流拍、流標現象或將增多，預計二季度宅地成交量或將回落。
（1）土拍新規背景下利潤空間縮小：限地價、限房價等土拍新規背景下，宅地開發利潤空間縮小，房企對非優質地塊的積極性降低，2018年一季度，已經有4宗宅地流拍，流拍宗數創2012年以來最高。
（2）金融管控背景下房企資金壓力增加：2018年，信託資金進入房地產明顯收緊，融資貸款成本增加，房企資金壓力逐漸增加，房企拿地更謹慎。
（3）房企對住宅市場預期不樂觀：除了土地出讓條款依然嚴苛外，企業對調控延續和市場下行的預期，將使其拿地更謹慎。
圖：北京2012年至2018年一季度住宅用地流拍情況
3、商品住宅繼續向下調整的空間有限，受益於去年宅地供應力度加大，預計二季度北京市場量價將逐步趨穩。