4月25日
首個資本市場支持
租購並舉政策落地了！
這是一年多以來， 資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要檔。
中國證監會、住建部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 對開展住房租賃資產證券化的基本條件、政策優先支持領域、資產證券化開展程式以及資產價值評估方法等作出明確， 並將在審核領域設立“綠色通道”。
房地產開發是一個重資產行業， 快速回款對開發商來說至關重要。 但對於那些只能租不能賣的樓盤， 開發商就面臨嚴重的回款問題：如果只收取1年或者更短時間的租金， 開發商資金鏈吃緊， 後續開發難以為繼；如果一次性收10年甚至更長的租金，
此《通知》的出臺， 有效地解決了這一矛盾。
當然， 在實際操作中， 租賃資產證券化的設計要複雜得多， 比如賣出的只是收益權， 而不是產權（即股份）；比如投資者一般都是機構，
《通知》還明確了住房租賃資產證券化的優先和重點支持領域：
優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃專案開展資產證券化。
鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。 支持住房租賃企業建設和運營租賃住房， 並通過資產證券化方式盤活資產。 支持住房租賃企業依法依規將閒置的商業辦公用房等改建為租賃住房並開展資產證券化融資。 優先支持專案運營良好的發起人（原始權益人）開展住房租賃資產證券化。
重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
01、此次新政有何重要意義？
“這是國務院提出加快發展住房租賃市場之後， 兩部委聯合下發的第一個落地檔，”一位瞭解政策制定的相關人士向一財透露，此前市場已經試點發行了多單住房租賃類資產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規範，並且通過檔對相關程式的標準予以明確。
通知指出：
1、住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；
2、有利於降低住房租賃企業的杠杆率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性迴圈；
3、可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
02、市場規模有望超過4萬億元
川財研究徐偉平分析稱，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。但是長租公寓行業想要實現更大發展，規模化是必然的方向，而REITs則是長租公寓實現規模化擴張的最佳選擇。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。
REITs發展前景廣闊。預計隨著相關政策逐步落地，我國租賃住房REITs迎來大發展。2017年中國類REITs市場快速增長，發行規模增長顯著。國內市場共發行16單類REITs產品，發行總額379.67億元，較2016年增長156.10%。
據中金公司測算，目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。REITs約束較為嚴格，資訊披露規範，專業化運營管理，作為房地產投資較理想的管道，對社會資本具有吸引力，未來可成為長租公寓資產投資的重要來源管道，未來發展前景廣闊。
03、市場人士怎麼看？
十九大報告提出加快建立租售並舉的住房制度，REITs是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。
“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受採訪時表示，借助資產證券化為企業提供創新融資管道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義，此舉既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰認為，以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出管道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力提升專案投資收益。特別是對今後公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。
具體來看，北京鼎諾投資管理有限公司總經理許余潔認為，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地產為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地產的建設運營階段，可以避免地產投資過於側重住宅地產造成的過熱現象。
南京要聞、每日經濟新聞
整理：汕頭樂居
兩部委聯合下發的第一個落地檔，”一位瞭解政策制定的相關人士向一財透露，此前市場已經試點發行了多單住房租賃類資產證券化產品，這次發文是對前期試點情況的規範，並且通過檔對相關程式的標準予以明確。通知指出：
1、住房租賃資產證券化，有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率，引導社會資金參與住房租賃市場建設；
2、有利於降低住房租賃企業的杠杆率，服務行業供給側結構性改革，促進形成金融和房地產的良性迴圈；
3、可豐富資本市場產品供給，提供中等風險、中等收益的投資品種，滿足投資者多元化的投資需求。
02、市場規模有望超過4萬億元
川財研究徐偉平分析稱，住房租賃REITs將作為重要的金融支持手段得到長效的推動和實施。長租公寓公司收購房源改建成長租公寓需要大量的資金，這也導致很多靠民營資本支持的集中式長租公寓擴張緩慢。但是長租公寓行業想要實現更大發展，規模化是必然的方向，而REITs則是長租公寓實現規模化擴張的最佳選擇。通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。
REITs發展前景廣闊。預計隨著相關政策逐步落地，我國租賃住房REITs迎來大發展。2017年中國類REITs市場快速增長，發行規模增長顯著。國內市場共發行16單類REITs產品，發行總額379.67億元，較2016年增長156.10%。
據中金公司測算，目前中國房屋租賃市場規模為1.1萬億元，預計2025年將增長到2.9萬億元，到2030年將超過4萬億元。REITs約束較為嚴格，資訊披露規範，專業化運營管理，作為房地產投資較理想的管道，對社會資本具有吸引力，未來可成為長租公寓資產投資的重要來源管道，未來發展前景廣闊。
03、市場人士怎麼看？
十九大報告提出加快建立租售並舉的住房制度，REITs是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。
“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。”中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受採訪時表示，借助資產證券化為企業提供創新融資管道和投資退出路徑，對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義，此舉既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向，也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰認為，以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出管道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，為企業加大投資租賃住房提供了信心和動力，也有利於提高資產運營管理能力提升專案投資收益。特別是對今後公募REITs推出時個人投資者可以不用買賣實物資產，投資住房租賃REITs就可以享受到物業增值收益和投資回報。
具體來看，北京鼎諾投資管理有限公司總經理許余潔認為，通過發行REITs，可以充分利用社會資金，促進資本進入租賃市場，多管道增加住房租賃房源供應。同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地產為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地產的建設運營階段，可以避免地產投資過於側重住宅地產造成的過熱現象。
南京要聞、每日經濟新聞
整理：汕頭樂居