東莞陽光網訊東莞軌道交道網建設駛入快車道， 基於軌道交通帶來的軌道站場TOD綜合開發， 也迎來大發展。 日前,《望牛墩鎮合利工業園“三舊”改造單元前期研究報告》在東莞市規劃局網站進行公示， 根據規劃， 合利工業園舊改屬望洪軌道樞紐站TOD綜合開發範籌， 是水鄉新城首個啟動專案， 將依託城市交通樞紐的帶動， 發展成為集商業商務、文化休閒、居住配套于一體的商住綜合體。
合利工業園三舊改造地塊
舊改屬望洪軌道樞紐站TOD專案
記者瞭解到， 合利工業園位於望牛墩鎮南部與洪海鎮交界位置， 在水鄉大道與望洪公路交叉口西南角。 處於水鄉新城核心位置， 在望洪軌道樞紐站800米控制範圍內。 舊改範圍北至水鄉大道、南至站二路西延線、西至濱河東路、東至望洪路， 總用地面積約12.17公頃。
改造單元現狀基本為工業用地， 建築以低層工業廠房為主，
對於合利工業園的改造， 規劃指出， 佛莞城際軌道西南聯絡線的規劃線位元在改造單元中部穿過， 對用地造成了分隔， 涉及到多宗工業廠房的征地拆遷工作。 目前， 廣東珠三角城際軌道交通有限公司、東莞市政府與合利工業園業主方東莞市合利家私有限公司達成了原則共識：珠三角軌道公司對西南聯絡線沿線必要的用地進行征地拆遷後， 其餘用地由業主方進行“三舊”改造。
此次舊改， 拆除重建區用地面積11.16公頃， 包括合利工業園改造專案用地和珠三角軌道公司徵收用地。 合利工業園改造專案的改造類型為原土地使用權人自行改造， 開發模式為自行開發， 供地方式為協定出讓， 納入2018年度“三舊”改造實施計畫。 同時， 改造還將配建6班幼稚園、肉菜市場、人行天橋、公交首末站等公共設施。
望洪軌道樞紐站
啟動網站核心區首期開發， 推動水鄉新城建設
目前， 經水鄉新城的佛莞惠、穗莞深城際線正在建設， 預計2018年6月正式開通。 穿越改造單元的西南聯絡線承擔著重要功能， 其建設應與穗莞深城際專案開通目標相匹配。 但現狀由於受到本改造項目征地拆遷影響， 建設進度嚴重滯後。
分析認為， 改造單元所涉及的合利工業園改造專案籌備已久， 市場動力與市場環境等各方面相對成熟， 具備較好的開發條件， 是水鄉新城首個啟動專案。 對於軌道網站周邊地區、整個水鄉新城乃至城際軌道的順利實施均有著較高的推動作用與示範意義。
望牛墩政府認為，
軌道上蓋物業， 打造交通樞紐商住綜合體
根據《東莞水鄉特色發展經濟區城鄉總體規劃(2013-2030)》， 作為綜合服務中心， 承擔公共服務、商業商務、文化娛樂等綜合服務職能；作為東莞市級產業服務中心承擔旅遊服務、生產服務等專業化職能， 東莞水鄉特色發展經濟區水鄉樞紐新城城市設計主要以商務、商業、酒店、公寓為主， 允許週邊設置適量居住。 在概念上， 將打造樞紐商業商務綜合體， 用地佈局以商業、商務和居住配套為主。
根據《珠三角城際軌道站場TOD綜合開發規劃(望洪站)》， 核心是發展綜合商務、旅遊服務、文化展示等綜合服務功能，並具有一定的生活配套功能。《東莞市望牛墩鎮總體規劃修改(2016-2020)》也明確，依託軌道樞紐、水管會等動力，實施“微改造”策略，借勢發展現代服務業。
研究報告指出，目前市場對商業功能的接受度偏低，因此建議形成架空軌道上蓋物業，同步規劃同步施工，實現整體綜合開發，發展定位為城市交通樞紐商住綜合體，功能業態為商住、商務和居住混合。
核心是發展綜合商務、旅遊服務、文化展示等綜合服務功能，並具有一定的生活配套功能。《東莞市望牛墩鎮總體規劃修改(2016-2020)》也明確，依託軌道樞紐、水管會等動力，實施“微改造”策略，借勢發展現代服務業。研究報告指出，目前市場對商業功能的接受度偏低，因此建議形成架空軌道上蓋物業，同步規劃同步施工，實現整體綜合開發，發展定位為城市交通樞紐商住綜合體，功能業態為商住、商務和居住混合。