從一地雞毛到鳳凰涅槃， 浴火重生後海南的房地產市場如何在新時代新機遇下去房地產化？
文|《中國經濟資訊》記者 宋慧芳2018年4月13日，
4月22日晚， 海南省人民政府召開《中共海南省委辦公廳海南省人民政府辦公廳關於進一步穩定房地產市場的通知》新聞發佈會，
中國40年改革開放的歷史上， 唯一一次房地產泡沫破滅， 便發生在海南， 至今仍令人心有餘悸。
1988年4月13日， 海南行政區從廣東省劃出， 獨立建省， 海南省和海南經濟特區正式成立。 7月30日， 國務院發佈《國務院辦公廳關於各部門應支持海南省機構改革的通知》， 要求加快開發建設海南省,建立我國最大的經濟特區。 海南經濟特區成為中國最大的， 也是唯一的省級經濟特區。 正是這樣的一次歷史機遇，
1991年， 海南GDP增長14．9%， 1992年GDP增速卻暴增到41．5%。 這一非正常高增長， 主要是因為房地產炒作拉動虛增造成的。
據《中國房地產市場年鑒， 指出賦予海南經濟特區改革開放新使命， 建設自由貿易試驗區和中國特色自由貿易港。
為避免出現上世紀90年代的地產泡沫， 在海南建省辦特區30周年大會結束三天后， 4月16日， 海南省住建廳火速發佈《關於進一步貫徹落實穩定房地產市場要求的通知》， 措辭嚴厲， “防止任何形式的宣傳炒作和哄抬房價行為”， 並要求， “傳達到每一名銷售人員， 做到全覆蓋， 不留死角。 ”
4月18日， 在國家發改委召開的定時定主題新聞發佈會上，
儘管島外人到海南購房的熱情越來越高， 但在海南省住建廳看來， 如今海南的房地產業不會再重蹈以前“泡沫”的覆轍， 原因在於， 支撐房價上漲的動因和條件都發生了根本變化。 海南住建廳表示， 這種判斷基於幾個方面：
一是海南生態資源得天獨厚， 生態環境不斷改善， 經濟社會穩步發展， 配套設施逐步完善， 發展情景不斷向好， 這些都將有力支撐海南房地產業發展。 二是當前的海南房地產有實實在在的市場需求作為支撐， 在海南實施限購、限貸、限轉讓等嚴控措施的情況下， 仍有大量島外人士前來購房， 與上世紀90年代“擊鼓傳花”式的虛假需求截然不同。 三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂後方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異於上世紀90年代“炒賣樓花”的發展模式。四是海南經濟發展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發的市場風險，保持房地產平穩健康發展。
即便如此，在自貿港政策發佈後，海南部分市場還是出現了非理性現象，開發商捂盤惜售，房價明顯上漲。
4月20日，據《中國經濟資訊》記者向位於海口非限購區域的西海岸的某樓盤的銷售人員瞭解到，“現在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了。”該樓盤所在區域靠近海口市政府，屬於重點建設的城市新區。據記者瞭解，一個月前，售樓處兩居、三居可選餘地還很大，均價在每平方米21000左右。銷售人員還很含蓄的表示：“四月以後肯定就不是這個價格了。”而現在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時表示，海南是屬於全國優勢的旅遊城市，而且近幾年包括地產市場、旅遊市場等在內的海南市場一直被看好。後續投資的機會仍然較大，且自由港政策更會提升其城市地位和區域價值。
“對於海南來說，當前是建省30周年，所以一些利好的資訊很多，現在自由港的改革，勢必加大各類資源的導入，尤其是在體制上就可以發揮更好的價值，進而利好此類省份商業機會增加。”嚴躍進表示，“當然越是這樣，越要防範炒作，尤其是地產行業方面，要嚴管購房市場，防範各類投資投機需求的進入。尤其是沿海的類似海口、博鼇、三亞等城市都需要關注此類內容。”
“壯士斷腕”去地產化“房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。
其實，今年海南省政府工作報告就明確指出，在今後五年，決不讓海南變成房地產加工廠，以“壯士斷腕”的決心減少經濟對房地產的依賴。同時，防範房地產風險，堅決遏制土地投機炒作，防止高地價推漲房價，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性。取而代之的是，發展熱帶高效農業、旅遊業、互聯網產業、醫療健康產業、海洋產業等十二個產業。
海南政府在房地產調控上的持續收緊正是未來經濟動能調整目標下的先導行為，反映出未來海南在“改革開放”上的新動作將更多集中於產業結構調整中。
今年3月以來，海南省不斷加大房地產調控力度，通過限購、限售等政策進行樓市調控。
4月10日，海南省住房公積金管理局下發《關於進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的實施意見》，要求受委託銀行、住房公積金管理機構壓縮貸款辦理時限、公開業務辦理流程、實現多部門資訊共用，定期將在住房公積金管理局官方網站公開已備案樓盤資訊。
嚴躍進表示，海南出臺全省限購充分說明了當前房地產市場調控的嚴峻性，為了防範炒作海南自由貿易區、自由港概念而做出全域限購的調控，本次調控在全國都非常罕見，其目的是為了管制購房投資投機行為，同時為海南自由港建設提供更好的環境。
“從購房需求看，近期各類炒作概念的現象增加，對於房地產市場來說，積極管控需求很有必要。而對於自由港來說，通過此類政策，利好房地產市場的穩定，也可以為後續發展提供更好的土地等資源的支援。”嚴躍進指出，從政策上還可以看出，對於生態縣等禁止外地人購房的做法很大程度上也表明此類區域當前部分炒作很明顯，影響了當地人的住房需求，所以必須採取類似禁止購房的做法。而對於海口、三亞、瓊海採取60個月的社保限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房禁止向外地人出售，其目的是為了更好地保護當地人的購房需求，防止炒房現象發生。
中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟資訊》記者，本輪調控政策後，預計海南市場將很快降溫，很可能出現類似環京出現的市場降溫。但整體看，海南的自貿港概念，以及得天獨厚的氣候條件，海南房地產市場長遠依然看好，特別是基礎設施完善的區域。
需求端調控步步升級，然而對於供給端來說，雖然“自貿港”海南增加了對開發商的吸引力，卻也提高了進入難度。嚴躍進將這一難度具化為三個方面。當行業進入的門檻提高時，房企進入的相關納稅考核、就業機會創造、環保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。再者，受環保管控，沿海房產開發的約束增加，開發商在類似城市的投資確實需要防範相應的風險，類似填海造房等管控會很明顯。此外，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進入過程中需要不斷去研究未來海南城市的佈局和規劃。
“總體來講，當前海南的政策邏輯很清晰，房住不炒的思路會延續，同時未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對於自由港建設的各類地產業務支援會加大，而對於一些濱海住宅或其他項目，管控會嚴厲。而對於此次如此嚴厲的調控政策，後續需要防範違規繳納社保、虛假行銷等。購房者看好海南市場但不要違規操作，海南全域限購使得‘房住不炒’得到了全面的貫徹和落實。”嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時對於後市的影響表述到。
三是海南省商品房預售條件明顯提高，新出讓商品住宅用地均要求封頂後方可預售，有實實在在的建設投入，金融和社會風險大幅降低，顯然有異於上世紀90年代“炒賣樓花”的發展模式。四是海南經濟發展實力顯著增強，應對風險的能力不斷提高，能有效應對短期突發的市場風險，保持房地產平穩健康發展。即便如此，在自貿港政策發佈後，海南部分市場還是出現了非理性現象，開發商捂盤惜售，房價明顯上漲。
4月20日，據《中國經濟資訊》記者向位於海口非限購區域的西海岸的某樓盤的銷售人員瞭解到，“現在只剩140多平方米的四居，兩居、三居全都賣完了。”該樓盤所在區域靠近海口市政府，屬於重點建設的城市新區。據記者瞭解，一個月前，售樓處兩居、三居可選餘地還很大，均價在每平方米21000左右。銷售人員還很含蓄的表示：“四月以後肯定就不是這個價格了。”而現在，該樓盤在售房網站上的價格顯示，均價24000元。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時表示，海南是屬於全國優勢的旅遊城市，而且近幾年包括地產市場、旅遊市場等在內的海南市場一直被看好。後續投資的機會仍然較大，且自由港政策更會提升其城市地位和區域價值。
“對於海南來說，當前是建省30周年，所以一些利好的資訊很多，現在自由港的改革，勢必加大各類資源的導入，尤其是在體制上就可以發揮更好的價值，進而利好此類省份商業機會增加。”嚴躍進表示，“當然越是這樣，越要防範炒作，尤其是地產行業方面，要嚴管購房市場，防範各類投資投機需求的進入。尤其是沿海的類似海口、博鼇、三亞等城市都需要關注此類內容。”
“壯士斷腕”去地產化“房地產作為海南的支柱產業不可持續，而事實上世界上也沒有哪一個國家、哪一個城市是以房地產作為支柱產業的。減少經濟對房地產的依賴，對海南來講，會很痛、會出血，不下大的決心確實不容易做到。”海南省省長沈曉明在今年的全國兩會上表示，即便如此，海南還是要痛下決心嚴控房地產。
其實，今年海南省政府工作報告就明確指出，在今後五年，決不讓海南變成房地產加工廠，以“壯士斷腕”的決心減少經濟對房地產的依賴。同時，防範房地產風險，堅決遏制土地投機炒作，防止高地價推漲房價，保持房地產市場調控政策的連續性、穩定性。取而代之的是，發展熱帶高效農業、旅遊業、互聯網產業、醫療健康產業、海洋產業等十二個產業。
海南政府在房地產調控上的持續收緊正是未來經濟動能調整目標下的先導行為，反映出未來海南在“改革開放”上的新動作將更多集中於產業結構調整中。
今年3月以來，海南省不斷加大房地產調控力度，通過限購、限售等政策進行樓市調控。
4月10日，海南省住房公積金管理局下發《關於進一步維護住房公積金繳存職工購房貸款權益的實施意見》，要求受委託銀行、住房公積金管理機構壓縮貸款辦理時限、公開業務辦理流程、實現多部門資訊共用，定期將在住房公積金管理局官方網站公開已備案樓盤資訊。
嚴躍進表示，海南出臺全省限購充分說明了當前房地產市場調控的嚴峻性，為了防範炒作海南自由貿易區、自由港概念而做出全域限購的調控，本次調控在全國都非常罕見，其目的是為了管制購房投資投機行為，同時為海南自由港建設提供更好的環境。
“從購房需求看，近期各類炒作概念的現象增加，對於房地產市場來說，積極管控需求很有必要。而對於自由港來說，通過此類政策，利好房地產市場的穩定，也可以為後續發展提供更好的土地等資源的支援。”嚴躍進指出，從政策上還可以看出，對於生態縣等禁止外地人購房的做法很大程度上也表明此類區域當前部分炒作很明顯，影響了當地人的住房需求，所以必須採取類似禁止購房的做法。而對於海口、三亞、瓊海採取60個月的社保限購，五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣建設的住房禁止向外地人出售，其目的是為了更好地保護當地人的購房需求，防止炒房現象發生。
中原地產首席分析師張大偉告訴《中國經濟資訊》記者，本輪調控政策後，預計海南市場將很快降溫，很可能出現類似環京出現的市場降溫。但整體看，海南的自貿港概念，以及得天獨厚的氣候條件，海南房地產市場長遠依然看好，特別是基礎設施完善的區域。
需求端調控步步升級，然而對於供給端來說，雖然“自貿港”海南增加了對開發商的吸引力，卻也提高了進入難度。嚴躍進將這一難度具化為三個方面。當行業進入的門檻提高時，房企進入的相關納稅考核、就業機會創造、環保方面的考核，都將面臨著更高的要求和審批。再者，受環保管控，沿海房產開發的約束增加，開發商在類似城市的投資確實需要防範相應的風險，類似填海造房等管控會很明顯。此外，海南自由港未來的重點還不明確，房企在進入過程中需要不斷去研究未來海南城市的佈局和規劃。
“總體來講，當前海南的政策邏輯很清晰，房住不炒的思路會延續，同時未來有保有壓的政策思路很明顯。其中對於自由港建設的各類地產業務支援會加大，而對於一些濱海住宅或其他項目，管控會嚴厲。而對於此次如此嚴厲的調控政策，後續需要防範違規繳納社保、虛假行銷等。購房者看好海南市場但不要違規操作，海南全域限購使得‘房住不炒’得到了全面的貫徹和落實。”嚴躍進在接受《中國經濟資訊》記者採訪時對於後市的影響表述到。