週末發篇技術文。
為什麼推薦二手房？
為什麼說2018更適合選擇二手房？
為什麼職業房產投資人&炒房客， 大多喜歡買二手房？
本文將從5個角度， 全方位解讀新房和二手房的選擇問題。
1.想清楚自己買房的最終目的
2.新房和二手房如何選擇
3.二手房：老破大和老破小怎麼選
4.適合新手的專業流派：老破小
5.適合高玩的投資流派：老破大
進入正文之前， 首先要明確一個概念：
本文所說的老破大和老破小這種說法， 是行業內一種約定俗成的暗語。
老破大：指被市場低估的大房子
老破小：指租售比非常高的小房子
絕非字面意思。
如果你真的去買那些30年房齡以上的老房子， 神仙也沒法保證你未來的收益。
【1】
買房前， 請一定要明確自己的最真實目的：
我買房到底是為了賺錢？還是為了別的？
我們為什麼要買房？
是為了結婚， 是為了上學， 還是為了財富升值？
目的越純粹， 房子越好選。 目的越複雜， 房子可選擇性越小。
我們舉例子來看：
比如說， 我就想給孩子上好學校， 那麼ok， 學區房很多。
比如說， 我就想交通便利， 好， 地鐵房也不少。
比如說， 我就想房價低， 但是將來潛力大， 這種稱為窪地的區域， 仔細找找也是有的。
但是， 如果你又想要學區， 又想要地鐵， 又想要價格低， 又想要潛力大， 那很抱歉， 這種房子， 要麼沒有， 要麼出來就被仲介自己內部消化，
所以， 一定要明確自己買房的真實目的， 想賺錢就是想賺錢， 想自用就是純剛需， 千萬不要給買房上附加太多的邊角料， 不然的話， 會白白錯失絕佳的市場機遇。
這個世界上沒有一個十全十美， 全部兼顧的房子。
有時一個猶豫， 可能幾百萬就沒了。
一旦你想清楚了這一點， 請再思考另一個問題：
你買房， 為了保值增值賺錢的目的， 有沒有超過50%？
如果超過了， 請接著往下看。
【2】
投資房產， 新房&二手房怎麼選？
為什麼說2018更適合買二手房？
買新房還是選二手房？哪個更合適投資？
新房or二手房的選擇問題， 並沒有那麼複雜， 一旦明白了買房賺錢的本質， 這個問題對你來說就會非常容易解決。
買房賺錢的本質是什麼？
是一個非常非常簡單的公式：
收益=（賣出價－買入價）× 持有面積
在某些情況下， 可以再×周轉效率
例如：
買入1萬， 賣出3萬， 100平， 用時2年， 那麼收益就是200萬/2年， 100萬/年。
買入1萬， 賣出2萬， 50平， 用時1年， 那麼收益就是50萬/年。
是不是感覺很小學生， 沒錯， 小學生都會算。
但是不要小看這個公式， 因為通過這個公式的變數， 我們就可以輕易的發現， 買什麼樣的房子收益最大。
1.【賣出價－買入價】的啟示：增值空間最重要
房子並不是越貴越好， 也不一定是地段為王， 而是增值空間越大越好。
買房投資， 不能只看地段， 不能只選貴的。
曾經去上海考察時認識了一個老闆， 2007年買了湯臣一品， 當時房價是8萬/平， 10年之後， 也就是2017年， 房價漲到20萬/平。
這可是最好的江景房， 地段之王。
就是這樣一個頂豪， 10年時間， 房價漲了12萬， 增值1.5倍， 還不好出手。
那這10年來上海的均價是多少呢？
2007年上海均價1萬， 2017年上海均價5萬5， 漲了5倍。
這是最直觀的例子， 有時候， 你買頂豪， 不一定有老公房賺的多。
當然， 如果有被限價的新房， 比周邊二手房要便宜很多的那種， 果斷入手， 不需要有猶豫。
買房， 實際上就是買價格差。
2.【持有面積】的啟示：大房子的利好
漲幅相似的情況下， 持有面積越大， 收益越多。 這也是為什麼老破大很受專業房產投資人歡迎的原因， 均價低， 面積大， 不用漲太多， 就能賺很多。
200平的房子， 每平只要漲1000， 就能賺20萬。
對於2017年的成都， 2018年的西安來說， 均價基本每2個月就能漲1000。
3.【周轉效率】的啟示：二手房2年就能賣， 租金還能抵月供，
對於中國的房價來說， 基本上3年就有一輪變化。
二手房買入後， 2-3年就可以出手套現， 之後不論是加倉再入， 還是持有現金都是可自由選擇的， 完美的利用了樓市的週期屬性。 （因為稅費問題， 不滿2年賣出的收益一般都很差）
除此以外， 二手房可以即買即住， 不住就租， 現金流良好， 買賣周轉都很方便。
在這一點上， 老破小比老破大更具備優勢。
但是新房就很難達到這樣的效率， 從預售到交房， 一般都要2年， 再持有2年， 達到滿二標準， 至少要經歷4-5年的時間， 如果再加上近期的限售政策， 那需要的時間就更長了。
這麼長的時間， 一個是會浪費一些週期性的機會， 沒辦法及時補充杠杆；二是一旦出現任何價格下調的風險， 新房是沒有太多機會避險的，要麼沒房本，要麼不滿二，要麼被限售，除非割肉大拍賣，很虧；三是裝修的成本高，且沒有太多租金收益，此消彼長之下，基本可以得出這樣一個結論：
投資目的占50%以上的時候，2018年再去買新房就顯得並不是那麼合適了。（被限價的新房除外）
【3】
敲黑板劃重點：老破小和老破大該怎麼選
（以下一切能實現的前提：房齡不要超過20年，超過不好貸款）
老破大&老破小：並不是真的讓你買又老又破的房子，按照字面意思來買，絕對是要虧到跳樓的。
實際上，老破大和老破小這種說法，更多的像行業內一種約定俗成的暗語。
老破大：指被市場低估的大房子，被低估的原因可能有很多種，比如頂樓複式，比如社區環境太差，比較戶型巨爛等等。總之這些房子就是有一個特點，主要因為太大，其次因為其它種種原因，不好賣，比周邊的房子便宜很多，便宜個幾十萬，打個7-8折是常有的。
老破小：指租售比非常高的小房子，通常情況下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，閉著眼睛買。
在房產投資中，老破小和老破大，早已形成了兩個專業的流派，而且這兩個流派，在眾多房投派系之中，基數最大，受眾最廣。
【4】
先說最適合新手的流派：老破小
為什麼說老破小適合新手，因為老破小需要的啟動資金非常少，有小幾十萬就能進去玩一玩，以小博大。
選擇老破小的核心競爭力：租金。
為什麼說小房子的核心競爭力是租金？
因為租金有下限！
因為租金是按照幾室幾廳來收，不按照面積來收。
尤其是在租賃市場上，相同位置的1室1廳，不論面積，價位差別都不會很大。
甚至可以說到了45平米以下，基本就不會再有變化。
拿北京潘家園舉例：
都是90年代的老房子，都在潘家園片區。
44平，月租4600。
38平，月租4500。
33平，月租還是4600。
看到了麼，這裡的33平，就是我們要買的“老破小”。
我們要的，就是最高的租金/房價比，最高的租賃回報率。
再看看同區域大面積的能租多少錢，就會更清晰。
選擇老破小的標準：相同租金下，面積越小越好。
為什麼會出現租金有下限這種情況？
因為滿足的需求是一樣的，“我要自己住1間房。”
不論是30平，40平，50平，滿足的都是自己住1間房這個需求。
在大城市中，這是最最基本的剛性需求。
只要你不給他多一個房間或者少一個客廳，那麼這個需求，對於剛需來說，就值這麼多錢。
同屬潘家園的61平准新房，也不過租個5000/月，跟30多平的老破小相差無幾。
2室1廳，3室1廳也是同樣的道理。
老破小的優勢：
投入低，租金回報率高，不害怕房價的波動，好賣。
老破小的劣勢：
面積小，房價回報率偏低，雖然好賣，但因為總價低，交易稅費就顯得高昂，會拉低一部分房價收益。
但是，一旦老破小的數量多起來，也是一個不可小覷的力量，尤其是讓人眼紅的租金現金流，可以支撐你進行更多的投資。
畢竟，大家最害怕的房價下跌，對包租婆來說就是個笑話。
說完老破小，再來說說老破大。
【5】
靠房價上漲獲利的流派：老破大
老破大的優勢：
隨便一個社區，頂樓都要比次頂樓便宜。
隨便一個城市，二房單價都大概率要比四房貴。
這就人為創造了一片窪地：大房子便宜，頂樓大房子更便宜，當戶主著急賣卻賣不出去的時候，就只能降價出售。
這個時候，我們常說的7折8折筍盤就誕生了。
一些專業的房產投資人，尤其是有二手房資源的人，會以低於市場價很多的價格入手這些“老破大”，然後掛出來慢慢賣，靜候有緣人。
當然，一開始肯定是很難出售的，但是隨著房價一天天的增高，筍盤的價格也被慢慢的推升。
尤其是在樓市行情火熱的時候，會有很多不瞭解行情的外地人來買房，外地人一看，我靠這房子只要95折，除了是頂樓沒別的毛病，裝修還好看，趕緊買買買，這一進一出，老破大投資人的收益就出來了。
而且千萬不要忘了買房的基本公式：收益=（賣出價-買入價）× 面積 × 周轉效率。
面積大，就是有面積大的優勢。
每當城市均價漲1000，200平的房子就是會比100平的房子多賺一倍。
當然，老破大的劣勢跟優勢一樣明顯：
首先，對於普通人來說，你需要付出很多精力，才能第一時間找到這些筍盤資源。
其次，老破大租金收益率非常低，人1室1廳的房子，租4600，你4室1廳的房子，租9000。
就跟存錢一樣，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。
除此以外，老破大買賣週期很長，你需要等買家，在樓市行情不好的時候，就跟守株待兔一樣，不容易碰見瞎兔子。
但是，不論怎樣，老破大和老破小都有一個共同的優勢：
不怕房價跌。
老破大本身買入就打了折，老破小有租金收益，這兩個都是可以用來保底的東西。
可以說，在防風險這一點上，二手房具備先天性的優勢。
新房是沒有太多機會避險的，要麼沒房本，要麼不滿二，要麼被限售，除非割肉大拍賣，很虧；三是裝修的成本高，且沒有太多租金收益，此消彼長之下，基本可以得出這樣一個結論：投資目的占50%以上的時候，2018年再去買新房就顯得並不是那麼合適了。（被限價的新房除外）
【3】
敲黑板劃重點：老破小和老破大該怎麼選
（以下一切能實現的前提：房齡不要超過20年，超過不好貸款）
老破大&老破小：並不是真的讓你買又老又破的房子，按照字面意思來買，絕對是要虧到跳樓的。
實際上，老破大和老破小這種說法，更多的像行業內一種約定俗成的暗語。
老破大：指被市場低估的大房子，被低估的原因可能有很多種，比如頂樓複式，比如社區環境太差，比較戶型巨爛等等。總之這些房子就是有一個特點，主要因為太大，其次因為其它種種原因，不好賣，比周邊的房子便宜很多，便宜個幾十萬，打個7-8折是常有的。
老破小：指租售比非常高的小房子，通常情況下，房子越小，租售比越高。如果能遇到租金收益5%以上的老破小，閉著眼睛買。
在房產投資中，老破小和老破大，早已形成了兩個專業的流派，而且這兩個流派，在眾多房投派系之中，基數最大，受眾最廣。
【4】
先說最適合新手的流派：老破小
為什麼說老破小適合新手，因為老破小需要的啟動資金非常少，有小幾十萬就能進去玩一玩，以小博大。
選擇老破小的核心競爭力：租金。
為什麼說小房子的核心競爭力是租金？
因為租金有下限！
因為租金是按照幾室幾廳來收，不按照面積來收。
尤其是在租賃市場上，相同位置的1室1廳，不論面積，價位差別都不會很大。
甚至可以說到了45平米以下，基本就不會再有變化。
拿北京潘家園舉例：
都是90年代的老房子，都在潘家園片區。
44平，月租4600。
38平，月租4500。
33平，月租還是4600。
看到了麼，這裡的33平，就是我們要買的“老破小”。
我們要的，就是最高的租金/房價比，最高的租賃回報率。
再看看同區域大面積的能租多少錢，就會更清晰。
選擇老破小的標準：相同租金下，面積越小越好。
為什麼會出現租金有下限這種情況？
因為滿足的需求是一樣的，“我要自己住1間房。”
不論是30平，40平，50平，滿足的都是自己住1間房這個需求。
在大城市中，這是最最基本的剛性需求。
只要你不給他多一個房間或者少一個客廳，那麼這個需求，對於剛需來說，就值這麼多錢。
同屬潘家園的61平准新房，也不過租個5000/月，跟30多平的老破小相差無幾。
2室1廳，3室1廳也是同樣的道理。
老破小的優勢：
投入低，租金回報率高，不害怕房價的波動，好賣。
老破小的劣勢：
面積小，房價回報率偏低，雖然好賣，但因為總價低，交易稅費就顯得高昂，會拉低一部分房價收益。
但是，一旦老破小的數量多起來，也是一個不可小覷的力量，尤其是讓人眼紅的租金現金流，可以支撐你進行更多的投資。
畢竟，大家最害怕的房價下跌，對包租婆來說就是個笑話。
說完老破小，再來說說老破大。
【5】
靠房價上漲獲利的流派：老破大
老破大的優勢：
隨便一個社區，頂樓都要比次頂樓便宜。
隨便一個城市，二房單價都大概率要比四房貴。
這就人為創造了一片窪地：大房子便宜，頂樓大房子更便宜，當戶主著急賣卻賣不出去的時候，就只能降價出售。
這個時候，我們常說的7折8折筍盤就誕生了。
一些專業的房產投資人，尤其是有二手房資源的人，會以低於市場價很多的價格入手這些“老破大”，然後掛出來慢慢賣，靜候有緣人。
當然，一開始肯定是很難出售的，但是隨著房價一天天的增高，筍盤的價格也被慢慢的推升。
尤其是在樓市行情火熱的時候，會有很多不瞭解行情的外地人來買房，外地人一看，我靠這房子只要95折，除了是頂樓沒別的毛病，裝修還好看，趕緊買買買，這一進一出，老破大投資人的收益就出來了。
而且千萬不要忘了買房的基本公式：收益=（賣出價-買入價）× 面積 × 周轉效率。
面積大，就是有面積大的優勢。
每當城市均價漲1000，200平的房子就是會比100平的房子多賺一倍。
當然，老破大的劣勢跟優勢一樣明顯：
首先，對於普通人來說，你需要付出很多精力，才能第一時間找到這些筍盤資源。
其次，老破大租金收益率非常低，人1室1廳的房子，租4600，你4室1廳的房子，租9000。
就跟存錢一樣，人家年利率5%，你2.5%，心都在滴血。
除此以外，老破大買賣週期很長，你需要等買家，在樓市行情不好的時候，就跟守株待兔一樣，不容易碰見瞎兔子。
但是，不論怎樣，老破大和老破小都有一個共同的優勢：
不怕房價跌。
老破大本身買入就打了折，老破小有租金收益，這兩個都是可以用來保底的東西。
可以說，在防風險這一點上，二手房具備先天性的優勢。