自2016年10月初的房地產有史以來最嚴厲的限購、限貸、限買以來， 迄今已經一年半多了。 搞到現在， 很多一二線城市的房價屬於“倒掛”， 也就是新房的價格比周邊二手房低。
按說在這種情況下， 房地產企業的日子應該很難過才對。 但如果我們看那些地產巨頭2017年的年報和今年一季報就會發現， 事實並非如此。 很多地產股的日子很好。
下表顯示了萬招保金、綠地控股、恒大、碧桂園、融創中國去年和今年一季度的情況。
從表中可以看出， 2017年， 所有房地產巨頭的利潤增速， 都快于營收增速。
那麼， 為什麼越控制房價， 房地產巨頭的利潤越高呢？
在嚴厲限購限貸的時代， 房地產商又是怎麼實現營收和利潤高速增長的？這個一定要結合宏觀環境。
首先， 2017年全國房地產銷售面積繼續增長。
2017年商品房銷售面積169408萬平方米， 比上年增長7.7%， 雖然增速下降， 但仍然是增長的。
其次， 在去杠杆的環境下， 房地產公司正在日益分化， 拿地和銷售都向頭部集中。
按銷售額來衡量， 目前我國房企TOP5是碧桂園、萬科、恒大、融創、保利， TOP6到10的是綠地、中海、龍湖、華夏幸福、綠城。
雖然在去杠杆的環境下， 所有公司都更難得到低息資金， 但巨頭們資源雄厚，
第三， 三四線城市的房價大幅上漲， 一二線城市的偏遠地區熱銷，
由於一二線房價大漲向三四線蔓延， 去年三四線房價也有明顯上漲。 而一二線雖然限購限貸， 但城市化仍然在進行之中， 新房供應少， 買盤反而相對較多。 隨著城市擴大， 偏遠地區不偏了， 房價和市中心相比也比較便宜， 這位房地產商提供了巨額利潤。 而市中心的房子由於限價， 價格也出現了倒掛， 富豪們紛紛搶購， 極大緩解了地產商的資金壓力。
而隨著我國M2繼續增長， 人們繼續湧入大城市， 以及新房供應速度的逐漸減慢， 國家又強力壓制價格， 所以進入2018年以來， 一二線城市的新盤頻頻出現“秒光”。
買1000多萬的房子還要瘋搶， 有錢人很多啊。 或者說， 社會的貧富差距很大。 有錢人已經有了幾十套房子， 他們每個月的租金可能在百萬左右， 這樣積攢一段時間， 換個城市買房非常輕鬆。
房屋銷售面積、新開工面積、施工面積的增速， 2017年都在減少， 如下所示。
可以看出，它們的增速已經降為個位數。進入2018年，趨勢還在繼續。今年1~2 月的商品房和住宅的新開工面積，分別同比增長 2.9%和5.0%，較去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2 月的商品房和住宅的施工面積，分別同比增長1.5%和1.8%。更嚴重的是竣工面積，今年1~2 月的商品房和住宅的竣工面積分別同比下降12.1%和17.1%。
如果看看住宅累計開工但還沒有銷售的庫存情況，恐怕更為嚴峻。
可以看出，去庫存確實很有效果。這個趨勢在2018年得到延續，現在三四線城市的去化週期18個月左右，二線城市10個月，而一線城市甚至不足兩個月！
這正是人們瘋狂在一二線搶房的原因。
在這種情況下，房地產巨頭們相比于其市值的庫存越多，尤其在一二線的庫存越多，則公司的前景越光明。在執行“住房不炒”、大力提供長租房方面，也更有實力。
可以看出，它們的增速已經降為個位數。進入2018年，趨勢還在繼續。今年1~2 月的商品房和住宅的新開工面積，分別同比增長 2.9%和5.0%，較去年12月份下降5.7%和2.8%。1~2 月的商品房和住宅的施工面積，分別同比增長1.5%和1.8%。更嚴重的是竣工面積，今年1~2 月的商品房和住宅的竣工面積分別同比下降12.1%和17.1%。
如果看看住宅累計開工但還沒有銷售的庫存情況，恐怕更為嚴峻。
可以看出，去庫存確實很有效果。這個趨勢在2018年得到延續，現在三四線城市的去化週期18個月左右，二線城市10個月，而一線城市甚至不足兩個月！
這正是人們瘋狂在一二線搶房的原因。
在這種情況下，房地產巨頭們相比于其市值的庫存越多，尤其在一二線的庫存越多，則公司的前景越光明。在執行“住房不炒”、大力提供長租房方面，也更有實力。