經濟觀察報 記者 田國寶 4月25日一場不期而遇的大雨， 讓持續高溫的海南變得涼爽。
在海口市南部新城的一個售樓處， 銷售主管李然和她的同事們聚在一起閒聊，
此前三天， 海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯合下發《關於進一步穩定房地產房地產市場的通知》， 對海南房地產實施全域限購。
調控雖然在意料之中， 但多少有些措手不及， 李然手中幾十單外地客戶交易此時正好在途， 如何處理， 她還沒有接到新的指令。
“百分之八九十的客戶都是外地人。 ”李然告訴經濟觀察報記者， 外地購房者占比高不僅是她所在項目的現狀， 也是整個海南房地產市場的普遍寫照， 調控新政實施影響範圍涉及所有原來的非限購區。
一位全國性房企海南項目行銷負責人表示， 目前公司總部還在商討應對措施， 但原本計畫下半年入市的專案，
史上最嚴樓市限購令：外地人+全域
海南省“422”調控最大的特點是全域限購。
本次調控在原來基礎上更進一步， 要求外地購房者在非限購區購房， 必須具備24個月的社保和個稅。 這對於客戶約80%來自外地的海南樓市， 影響不言而喻。
李然負責銷售的項目處於傳統的非限購區， 2017年12月底拿到預售證， 一共800多套房子， “不是一下子都開盤， 開一棟樓賣完再開一棟。 最後一棟樓是3月28日開的盤。 ”李然表示。
據李然介紹， 一般情況下， 客戶購房首先需繳納訂金， 簽訂認購協定， 然後在規定期限內繳清首付款， 再簽訂正式的合同， 並辦理相關按揭貸款手續。 但第一次意外狀況很快出現了。
3月31日， 海南省住建廳等6部門聯合下發《關於做好穩定房地產市場工作的通知》，
因海南省“331”限購而退出來的部分房源， 李然所在公司進行二次銷售， 但緊接著又遭遇了“422”調控， 根據這次調控要求， 截至4月22日20點， 外地購房者已經繳夠70%首付款的可以繼續購房， 反之則失去購房資格。
據李然介紹， 截至目前， 受“331”限購政策影響， 還有部分購房者遺留問題沒有解決， “422”調控又影響了一部分購房者。 “我自己手上有幾十單客戶， 現在不知道該怎麼處理。 ”李然表示。
從2017年4月份至今， 海南省已經先後發佈14個房地產調控政策， 也使得海南省成為史上最嚴厲的限購省份。
首先， 海南全省實施全域限購， 海口、三亞、瓊海等三市市區內， 外地購房者必須具備五年社保或個稅；中部四個市縣禁止外地購房者買房；其他區域外地購房者必須具備兩年社保或個稅。
再次， 要求開發商實行價格備案制度， 開發商自取得預售證起， 半年內不得調整銷售價格， 半年後， 調整預售價格的需要進行價格備案。 開發商和仲介機構若違反限購政策， 五年內不得從事交易。
全域限購背後：海南鼎新
海南這一波樓市崛起於2017年全國“317”房地產調控政策實施之後， 從原來的下行趨勢開始逐步呈現回暖態勢， 而真正開始“熱起來”的時間並不長。
這一波行情一方面源於全國主要一二線城市限購後，
4月14日《中共中央國務院關於支持海南全面深化改革開放的指導意見》正式對外發佈， 將海南省定位為全面深化改革開發試驗區、國家生態文明試驗區、國際旅遊消費中心和國家重大戰略服務保障區。
4月18日晚上， 海口觀瀾湖觀園項目進行突擊開盤， 隨後被海口市住建委叫停， 負責代理銷售的仲介機構也一同被處罰。 目前， 整個海南省已經暫停發放預售資格證。
據觀瀾湖觀園項目一位銷售透露， 被處罰並不是因為無證銷售， 專案在2月份就已經拿到預售證， “主要是因為當時銷售價格超出備案價， 所以才被處罰。”
“如果前期監管到位的話，這次上半年應該不會再有新項目開盤了，下一次開盤起碼也得等到七八月份了。”但根據目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個未知數。
與李然相比，張躍又是另一種狀態。張躍是海口本地一家小開發商的銷售負責人，2016年底銷售完樓盤後，他所在的公司已經沒有土地可以開發，“坐了一年多了。”
4月23日，在位於海口市椰海大道的售樓處，空蕩蕩的大廳內只有張躍一個人，他所在售樓處的背後是已經接近封頂的項目，現在張躍唯一的使命就是等年底交房，交完房後，張躍和其所在公司的使命就都結束了。
對於多數開發商來說，這次調控來得太突然，一家全國性房企海口專案人士笑著說：“別問我怎麼辦，這一下子出來的政策，我們也不知道。”
海口綠地文化城的一位人士表示，目前項目拿到預售證的部分已經銷售完畢，下一次開盤時間可能在2018年底前後，綠地另一個專案海口綠地城目前也只有商鋪在售。
不過上述全國性房企海口專案行銷負責人表示，對於多數開發商來說，尤其是全國性房企早已經習慣了頻繁的調控政策，“現在政策剛出來，開發商需要時間來消化，但辦法肯定會有的。”
另外，有一些開發商的項目已經開始嘗試突破，在海口南部新城的一個公寓項目，目前已經開始實行以租代售，即一次性交20年租金，等20年到期後，可再續簽20年。
（應受訪者要求，李然、張躍為化名）
所以才被處罰。”“如果前期監管到位的話，這次上半年應該不會再有新項目開盤了，下一次開盤起碼也得等到七八月份了。”但根據目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個未知數。
與李然相比，張躍又是另一種狀態。張躍是海口本地一家小開發商的銷售負責人，2016年底銷售完樓盤後，他所在的公司已經沒有土地可以開發，“坐了一年多了。”
4月23日，在位於海口市椰海大道的售樓處，空蕩蕩的大廳內只有張躍一個人，他所在售樓處的背後是已經接近封頂的項目，現在張躍唯一的使命就是等年底交房，交完房後，張躍和其所在公司的使命就都結束了。
對於多數開發商來說，這次調控來得太突然，一家全國性房企海口專案人士笑著說：“別問我怎麼辦，這一下子出來的政策，我們也不知道。”
海口綠地文化城的一位人士表示，目前項目拿到預售證的部分已經銷售完畢，下一次開盤時間可能在2018年底前後，綠地另一個專案海口綠地城目前也只有商鋪在售。
不過上述全國性房企海口專案行銷負責人表示，對於多數開發商來說，尤其是全國性房企早已經習慣了頻繁的調控政策，“現在政策剛出來，開發商需要時間來消化，但辦法肯定會有的。”
另外，有一些開發商的項目已經開始嘗試突破，在海口南部新城的一個公寓項目，目前已經開始實行以租代售，即一次性交20年租金，等20年到期後，可再續簽20年。
（應受訪者要求，李然、張躍為化名）