一二線城市中房價下降或穩定的城市個數將增多

日前,由中國社科院財經戰略研究院、中國社科院城市與競爭力研究中心發佈了2018年4月《中國住房市場發展月度分析報告》(以下簡稱“報告”)。報告顯示,3月份,北京房價有所回升但復蘇基礎並不牢固,部分熱點二三線城市房價仍較快上升,前期房價漲幅相對較小的東北部分城市房價開始出現追漲。

報告顯示, 北京房價連續2個月企穩回升,環京樓市再度下降。 2018年3月大資料房價指數環比顯示,與2月相比,北京房價環比上漲了1.25%,漲幅比上月擴大0.28個百分點,結束了連續9個月的房價回檔。但作為環京樓市風向標的廊坊(燕郊)房價,在經歷了連續三個月的止跌回升後,2018年3月環比再度下跌了1.73%,顯示出市場復蘇的不穩定性。西安、青島、南寧、大連等成為新的熱點二三線城市,房價環比漲速居樣本城市前四位元。

重點城市房價存在先漲先跌的現象。廊坊、天津、北京、上海、廈門、合肥等2016年以來第一波房價快速上漲城市,3月的房價均低於一年前的價格。

2018年3月大資料房價指數同比顯示,與上年同月上比,廊坊、天津、北京、上海、廈門房價跌幅分別為33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%,居樣本城市房價年度跌幅前五位。成都、西安、南寧等第二波房價上漲城市,近一年房價漲幅仍然較大,分別居樣本城市年度房價漲幅前五位。

一、二、三線城市住房單價普遍在萬元以上,其中以1-2萬元區間為最多。從大資料單價中位數看,30個樣本城市中,只有瀋陽1個城市每建築平方米單價中位數在1萬元以下。樣本城市中在5萬元以上的有北京、深圳2個城市,4萬元-5萬元的有上海1個城市,3萬元-4萬元的有廈門、廣州、南京、杭州、天津、青島、廊坊(燕郊)7個城市,1萬元-2萬元的有蘇州、武漢、濟南、石家莊、鄭州、東莞、合肥、南寧、成都、惠州、佛山、重慶、西安、大連、長沙、無錫、中山、煙臺、太原19個城市

對於未來樓市的形勢,報告分析,從外部環境看,國際經濟形勢複雜多變,市場不確定性顯著增加。中美貿易摩擦將迫使中國產業升級轉型與結構優化,從而間接影響國民收入結構和區域經濟結構。

這兩種結構變化都將對未來房地產市場格局產生深遠影響。從金融條件看,住房信貸市場持續趨緊,但房貸利率仍處於歷史相對低點。

從市場本身看,各地住房市場漲多跌少。除了2016年來第一波房價上漲城市如南京、合肥、天津、廈門、石家莊、廊坊等還在下跌外,其它城市大都在上漲,西安、青島等部分熱點城市仍處於房價快速上漲區間。截至目前,已有上海、南京、長沙、成都、武漢、杭州和西安7個城市公佈了搖號購房政策或意見。新房價格管制、房價上漲預期與庫存不足共同造就了部分城市新房市場嚴重供求失衡的局面。

從政策面看,調控政策延續,限購、限售的城市繼續增加。

昆明將住宅限售從呈貢區2年加碼為三大熱點區域3年；大連本市戶籍2套以上限購；瀋陽在3個熱點區域實行限購；青島將限購範圍擴大至青島戶籍居民家庭,並將限售期限從2年提高至5年；海南省在已出臺限購政策的基礎上,實施全域限購；一些三四線城市也開始限購、限售。

報告認為,基於以上因素綜合推測,短期看,一二線城市中房價下降或穩定的城市個數將增多；三四線城市房價仍將繼續慣性上漲,但漲速將有所下降。