「年報點評40」金科集團：開發力度持續加大銷售增長97%

年報系列點評之四十

建設加快促進銷售高速增長；多種拿地方式推動土儲大幅增加；物業管理穩步提升協同發展。

文／研究員房玲、洪宇桁

金科集團2017年地產板塊銷售金額同比增長97.49%至630億元， 2018年目標實現銷售規模1000億（含非地產板塊）。 2017年金科拿地方式多元化，新增土地儲備突破1000萬平米，以深耕重慶區域為主，總土儲量也達到了歷史新高。擴張之下，金科也在不斷創新拓寬融資管道，改善財務狀況。除了地產開發業務之外，金科打造“社區生活服務商”， 2017年物業管理營業收入達到12.17億元。

銷售：開發加快促進銷售額增長一倍

2017年金科集團地產板塊實現銷售金額約630億元，同比增加了97.5%；合約銷售面積約843萬平方米，同比增加了68.9%。近兩年來銷售增長明顯提速，主要原因是投資開發速度的加快以及單盤銷售的大幅提升。 2017年，金科新開工面積約1096萬平方米，同比增長93%，連續兩年新開工面積增速超過70%，開發速度明顯加快。 2017年末企業在建面積達1746萬平方米，同比增長51%。與此同時，金科主要專案獲取預售證情況良好，單盤銷售增長明顯，如重慶天元道項目， 2017年取得預售證面積達35.6萬平米， 2017年銷售突破42億元，居重慶第一。 2017年金科銷售金額10億以上的樓盤達到了21個。

2018年，金科目標實現銷售金額1000億元（含非地產板塊），同比增長52%，此外企業也提出了2020年實現1500億、並爭取向2000億奮鬥的銷售目標。

投資：加大拿地力度土儲大幅增加

2017年金科加大了土地投資的力度，全年新增79個專案，新增土地儲備總價為460億元，同比增長120%；新增土地儲備1245萬平方米，同比增長103%。 2018年金科計畫土地專案投資約600億元，進一步加大擴張力度。

從拿地方式來看，金科的土地拓展方式由招拍掛向收並購、城中村改造、城市更新、合作開發等多點發力方式轉變，非招拍掛專案比例大幅度提升。在2017年獲得的79個項目中，金科的權益比例為100%的有10個，不足50%的有23個，新增土地權益建築面積882.69萬平方米，權益比例約為71%。未來金科堅持“合作共贏，合夥共生”的發展理念，合作比例還會加大。

金科的新增土地儲備主要集中在中西部地區，占比達72%，其中重慶區域就占了44%，成都、鄭州、武漢三大中西部城市的占比也超過了3%。此外，金科在2017年新進入了杭州、南京、南昌、福州、石家莊等15個核心城市，累計進駐全國22個省或直轄市， “八大城市群”的戰略佈局基本完成。截至2017年，金科土地儲備可售建面3300萬平方米，其中約有56%在重慶區域，

較2016年增長明顯，土地儲備量充足。

財務：積極推動多元化融資

2017年，金科的毛利率為21.32%，同比上升0.6個百分點；淨利率為6.58%，同比上升了1個百分點。由於金科在2016年開始增長提速，合約銷售大幅增加，加上銷售均價的提高，未來金科的利潤率水準有望繼續提升。

在企業規模快速擴張之下，企業負債水準也會隨之增加， 2017年金科淨負債率增加至218%，預收賬款後資產負債率為58.56%，如何降低負債率是企業需要思考的問題。 2017年金科不斷提高自身的融資能力並積極創新使用各種金融工具，在境內大規模使用債務融資工具的同時，推動資產支援票據以及境外美元債的發行，從而形成了多元化的融資模式。 2017年末長短期債務比降至2.77，現金短債比降至1.04，但仍處於較為安全的狀態。

物業管理：穩步提升協助房地產主業發展

物業管理也是金科的一項重要業務， 2017年的營業收入為12.27億元，同比增長了26.17%，對公司營業收入的占比增至3.53%，毛利率則達到了23.83%。2017年金科新增合同管理面積約7560萬平方米，新進駐城市40個，年末在管項目556個，在管面積達2億平方米，累計進駐城市107個，分佈于重慶、北京、四川、江蘇等24個省市。

金科正在將傳統的物業管理升級為“社區生活服務商”，推動智慧社區、智慧家居和大資料平臺的建設以及社區幼教和託管業務落地。同時，物業管理板塊也為金科拓寬融資管道提供了基礎。早在2015年11月金科便設立了“招商創融-金科物業資產支持專項計畫1號”，融資15億元，2017年10月又以旗下90個物業的物業服務費作為基礎資產發行16億元資產支援票據。

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