5家房企業績過千億，3巨頭繼續領跑並超兩千億

特別聲明：房地產企業銷售資料統計是以2018年1月1日-4月30日期間銷售的商品房為統計口徑， 主要依據CREIS中指資料在各地的銷售監測資料，

並參考當期總體經營情況和推盤去化情況進行分析統計；對於少數沒有在監測範圍內的城市或項目， 由企業提供相關證明檔， 經課題組對資料進行嚴格審核， 也納入統計範圍。 本報告僅供參考， 課題組不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

調控緊壓下業績增速放緩， 2018年1-4月， TOP100房企規模持續上升， 但頭部效應愈加凸顯， 房企陣營分化加劇， 500億元以上前10家房企貢獻銷售業績43.9%。

圖：2018年1-4月房企各陣營的數量、銷售額及銷售面積均值情況

從銷售情況來看， 房企業績增速有所放緩， 銷售規模破百億房企已增至62家。 2018年1-4月份， 銷售額超過百億的企業均值為395億元， 業績增速已較1-3月有所放緩， 但頭部效應愈趨明顯。 碧桂園、恒大、萬科三家企業銷售額遠遠甩開後進企業， 銷售額均超2000億元， 均值達2216.9億元， 其中， 碧桂園拉開與另兩家企業差距， 以2527.2億元高居榜首；保利、融創居於第二梯隊， 銷售額均值為1124.4億元。 500-1000億梯隊共有5家房企， 分別為中海、綠地、華夏幸福、龍湖和新城控股，

銷售額均值618.3億元。 100-500億， 100億以下房企分別為52家和38家， 占TOP100房企的九成。 TOP100門檻升至56.7億元。

表：代表房企4月海外發債情況

2018年4月， 為突破境內融資困局， 房企在境外紮堆發債。 一方面， 國內房地產調控政策密集出臺， 房企在國內發債門檻提升、難度加大、用途受限，

境外融資規模大幅增加；另一方面， 2018年是房地產企業美元債集中兌付的一年， 企業面臨新資換舊債壓力， 海外發債訴求持續提高。

從融資規模來看， 4月代表房企公佈發債合計92.85億美元， 包括美元債和新元債， 較去年同期大幅增長。 其中， 額度最高的為中海發行的15億美元高級債券， 中海憑藉行業最高信用評級（穆迪Baa1/標普BBB+/惠譽A-）、穩健的財務管控及穩健發展， 獲得了逾百家頂級國際投資機構的追捧， 意向訂單量峰值超過36億美元；越秀地產、融創也分別發行10億以上、兩種期限組合的美元票據， 為企業可持續發展注入充足資金。

從融資成本來看， 在美元加息的影響下， 此次海外密集發債利率有所提高。 3年期美元債息率介於6%-7.5%之間，

越秀、保利置地更具成本優勢， 息率低於在5%上下；5年期美元債利率分化明顯， 萬科9.71億美元中期票據利率為4.15%， 融創4.5億美元息率8.35%。

總體來看， 在規模化競爭格局背景下， 房地產企業對資金的需求更加迫切， 海外發債是短期內相對理想的融資管道。 其中， 佈局廣泛、發展穩健、評級較高的大型企業可發行額度大、成本低、期限長的債券， 有利於優化借貸成本和期限結構， 而相比之下， 中小型房企則須付出更高的融資成本、尋求更多的管道才能獲得足夠的資金， 未來償債壓力也會更加突出。