本報記者 王海春王冰凝 上海報導
住宅市場由銷售佔據房地產主導的格局， 正在逐漸被改變。 各地先後提出租售並舉， 出臺各類租賃舉措的時候，
4月24日中國證監會、住房城鄉建設部聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。 這一政策的核心， 是推進住房租賃的資產證券化。
先看一下務虛方面的指引。
這份由證監會、住建部發佈的最新政策， 鼓勵專業化、機構化的住房租賃企業， 展開資產的證券化。 “重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行REITs。 ”
除了支持住房租賃企業建設和運營租賃住房， 通過資產證券化盤活資產， 《通知》中還對將閒置商業辦公用房等改建為租賃住房，
平安不動產執行副總經理兼首席投資執行官王強認為， 從大方向來講， 政府鼓勵發展租賃市場。 至目前看租賃住房的資產證券化， 去年多款長租公寓的ABS、CMBS的發行， 已經邁出了第一步。
王強在2018首屆陸家嘴地產金融峰會上指出， 持有性的資產、供應鏈金融上的資產、物業管理， 在合規的前提下， 如果運營良好， 都有可能被資產證券化。
“借此金融工具， 大量的流動資金、短期資金， 陸續沉澱在長期、具有穩定收益的投資標的物上。 這一方面減少了整個市場投機的成份， 也間接起到了抽杠杆的作用。 ”王強說。
再來看務實方面。
什麼樣的城市、什麼類型的租賃房， 有望率先成為資產證券化的試點？
大中城市、雄安新區等國家政策重點支援的區域， 以及利用集體建設用地建設租賃住房的試點城市。
對於試點主體的條件， 證監會、住建部給出相當明確的條件：一是物業已建成並權屬清晰， 工程建設品質、安全標準符合相關要求， 已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續。
就資產本身， 也提出主旨性條件：物業在正常運營的前提， 能產生持續、穩定的現金流。 對於證券化的發起人， 要求公司擁有持續經和運營的管理能力， 且最近2年無重大違法違規行為。
一家投資公司總裁向記者感慨， 從這份檔列舉科目之詳細程度， 可以看出政府對租賃住房的支持力度之大，
“不只是開發純租賃住宅的房企將受益， 房屋租賃運營及投資企業， 也將成為這一政策的受益者。 ”前述人士說。
钜派投資集團董事長兼CEO倪建達表示， 過去十年時間房地產市場伴隨的是政府的打壓和不斷的宏觀調控。 在如此嚴厲的宏觀調控之下， 房地產行業依然走了黃金的十年。 未來房產開的黃金時代結束了， 但即與房地產相關的存量資產的金融， 卻正在開啟他的黃金時代。
易居中國CEO丁祖昱在接受記者採訪時表示， 接下來政府一定還會出臺與租賃住房相關的其它金融以及配套政策。 “中國仍處於城市化進程中， 銷售市場仍然還有不小的空間。 但另一方面， 房地產市場正迎來開發與存量資產並存的新時期。
雖然證監會、住建部聯合發佈了住房租賃資產證券化的政策， 但上海房地產經紀行業協會常務副會長陳亮告訴記者， 未來還有大量的細則和配套政策有待進一步落實。
“租賃房產的證券化， 要達到成熟標準還需要各種配套機制。 不止是對金融、法律方面的規範， 還有像對投資者的教育、交易規則等一系列問題有待厘清。 ”陳亮表示。
“大的方面， 在在什麼樣的市場能發行多大規模的產品， 能否做成完全意義上的公募產品等諸多問題， 如何控制風險等， 還有待未來一點點在摸索中解決。 ” 上海師範大學房地產研究中心主任崔光燦在接受記者採訪時說。