任何一個新大陸， 都蘊藏著巨大的潛力。 有勇氣去拓荒的人， 就可能掘到金。 但是要等第一批登陸者完成拓荒的工作， 才能知道土地肥不肥。 這就好比一個新市場， 先行者試水， 後進者才好做判斷。
隨著房地產進入新階段， 傳統增量開發的狂飆猛進告一段落， 如今， 排名前100位的房企都已有相當的規模， 要支撐規模增長， 挖掘新的增長點， 或早或晚， 房企要都開始積極探索新業務， 推進多元化。
所以這兩年， 開發商們似乎都開始“不務正業”， 各種新業務百花齊放， 這些新業務不僅能幫助房企， 拿到更便宜的地，
1
【教育地產】
從“第一教育”向“第二教育”轉型
房企盈利業務潛力股
目前， 中國最大的幾家房企， 正在成為中國最大的私立教育供應商。 萬科、恒大、碧桂園都成立了自己的教育品牌， 很多地產公司或集團母公司都紛紛成立獨立的教育事業部， 如碧桂園、萬科、海亮集團、陽光城等。
很多房企都開始把教育板塊從輔助業務向主力盈利業務轉型，
首先， 教育行業規模增長非常快， 而且具備很強的逆週期性。 根據德勤中國科技、傳媒與電信行業發佈的最新調研報告， 2015年， 中國教育產業的總體規模為1.6萬億元， 預期至2020年， 總體規模將增長至近3萬億元， 實現12.7%的年均複合增長率。 而且從國內各大上市教育集團（新東方、好未來、新南洋、成實外、達內科技等）公佈的年報資料可以看出， 絕大部分企業的收入及淨利潤增速都超過了25%， 遠遠好於其他行業。
其次， 在二胎和消費升級的環境下， 孩子的錢最好賺， 教育資產的盈利能力非常強。 從萬科、碧桂園等幾家公司披露的財務資訊可以看出，
目前房企做“教育+地產”運營， 主要分為成立全日制學校和成立教育綜合體兩種模式。
①建學校。 例如，
②建教育綜合體。 租賃給教育培訓機構&早教機構等為主要模式， 配置少年宮、托兒機構， 形成新的圍繞教育的綜合體。 從“第一教育”向“第二教育”轉型， 萬科的教育MALL， 就是這種模式。
還有一些房企雖然沒有獨立的教育板塊，但是在社區服務當中設立教育相關服務。例如祥生給業主做的四點半課堂，這些教育服務都能一定程度上實現物業增值。隨著親子和教育需求的進一步釋放，未來社區配套幼稚園的擴建也將成為一個重要的發力點。對於房企來說，無論是採取那種模式，“教育+地產”是非常值得去深入探索的一個板塊。
2
【高科技領域】
補完產業地產生態
大玩家積極佈局的新領地
最近一兩個月，房企轉型爆出來的大新聞，都和高科技脫不開干係。4月9日，恒大宣佈10年要投1000億進軍高科技產業；4月25日，綠地控股宣佈，戰略入股知名獨角獸“深蘭科技”，進軍人工智慧產業。3月份，金茂和中國“半導體之父”團隊聯手合作成立晶片製造領域的產城專案；碧桂園也在面向全球招聘機器人產業人才。
每當這些新聞出來，總是伴隨很多質疑，會有人懷疑這些尖端科技是一個房企能做的事情嗎？房企為什麼要這麼幹？
其實，這裡頭的邏輯很簡單，現在房企拿地越來越難，而產業用地相對好拿，也更便宜，但是往往地拿到了，招商卻很難。
一是因為招商是個專業的事情，要看先天的資源稟賦和團隊能力，例如，華夏幸福的產業發展團隊就有約4600人，覆蓋十多個行業，很少有房企能夠有這麼龐大的資源投入。二是招商很多時候依賴政府行為，政策優惠、稅收優惠都是政府給的，房企也很被動。
但是房企做產業之後就不一樣，自己就能夠形成一個閉環。比如之前恒大做文旅（如恒大童世界）和大健康產業（如恒大養生穀）都是這個邏輯。
房企佈局高科技領域，首先能低價拿地，能夠導入產業的房企，地方政府都十分歡迎，尤其是高科技產業；
其次產業先行，園區也能夠量身定做，避免造成資源的錯配；
第三，高科技行業本身也能夠賺錢，現在國家大力發展的朝陽行業就是高科技，能得到大力度的政策扶持和補貼。
對於房企來說，佈局高科技領域正是一箭三雕的事情！
但是高科技領域技術門檻高，前期研發資金投入也很大，對於小體量的房企來說，要學恒大、碧桂園親自上手幹高科技，怕是沒那麼容易。要在產業地產裡面分一杯羹，可能還是要走過去的招商邏輯，深耕一個產業，做好配套服務，把必要的資源聯繫起來，逐漸建立自己的資源壁壘，讓入駐的企業能夠跟著你走才是硬道理。
3
【長租公寓】
行業最大風口進入規模之戰
進入門檻已經提高
相比較高科技產業，同樣蔚為壯觀的長租公寓行業就接地氣很多。作為2017年最火熱的風口，落地速度很快，百強房企之中已經有超過30家佈局長租公寓。房企搶灘長租公寓可以說是很熱鬧。萬科泊寓已經超過10萬間，朗詩寓2018年要做5萬間、旭輝領寓5年20萬間、碧桂園的BIG+3年內要做到100萬間……甚至有人感歎像下一個“共用單車”。
先做大規模，再想盈利模式，對於很多房企來說很難做到。目前首批進入的房企的盈利邏輯大概就是幾個：
1、“二房東模式”，目前主流的開發商都是這種輕資產模式。例如，龍湖就明確表示不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這種模式實際上就是賺租金差，前期投入大，回報週期很長。目前來看，快速做大規模是各大房企的共識，沒有規模，增值服務做不起來，也很難降低運營成本。這種模式下要上規模，對開發商資金實力和融資能力的要求，都有一定的門檻。
2、把租賃作為入口，探索周邊生活場景，帶動相關產業鏈。例如碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬就認為，碧桂園未來會從裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等去探索。當然，要做這些，首先還是要上規模。
3、和政府合作。武漢出臺了百萬人才計畫之後，武漢一個區政府已經從龍湖冠寓預訂了九百多套房源，用做當地的人才公寓。旭輝也在和華東師範大學合作，推出針對留學生和教師的長租公寓項目。萬科泊寓也和深圳人才安居集團簽訂了合作協定。和政府合作能提供穩定的客源和現金流。
4、利用資產證券化，融資或退出。去年幾個大型房企都已經推出了類REITs，最新政策落地後，未來證券化的速度會更快，對自持物業來說，只要運營得好，就能夠解決現金流的問題，提前把租金回籠。
從這個盈利模式當中，可以看出兩個關鍵點：一是規模，二是運營。對於想要進入的房企來說，首先就要解決幾個問題：
1、有沒有足夠的定力，堅持做長租，快速上規模。把長租作為點心業務的房企，可能很難迎接競爭。
2、有沒有足夠強或是獨特的運營能力，這是租賃行業的核心。運營能力直接關係到你能不能提高租金差、創造穩定的客戶群和現金流，是發行REITs的前提。一旦運營不善，你就可能出局。
3、能不能培養一隻專業的團隊。隨著大量的房企進入這個行業，對人才的爭奪也進入白熱化。如何吸引到有公寓經驗的人才也是難點。
隨著大量的房企巨頭紮進長租公寓，雖然大家是同一起跑線，但是對於很多房企來說，激烈的競爭讓行業的門檻正在逐漸升高。
4
【物業、社區生活】
社區生活場景O2O捲土重來
集中度低的物業管理依然是藍海
作為地產開發的下游產業，物業管理行業一直以來集中度很低，市場競爭程度不高。很多房企都有自己下屬的物業公司，旗下物業都直接交給自己的公司管理。但是近幾年，物業行業也出現了一些變化，行業集中度在不斷上升。
自從彩生活上市之後，物業行業也變得越來越熱，不少物業公司都開始登陸資本市場。上市公司開始追求規模，房企之間也開始出現分化。例如萬達將旗下的物業管理公司20億賣給了彩生活，去年綠地也將綠地物業10億元轉讓給了雅居樂，這種收並購一定程度上提升了行業的集中度。
另一方面，內地消費者也越來越成熟，很多社區房子交付以後，業主自發把物業公司換掉的情況越來越普遍。去年，綠城服務僅通過置換原有物業公司的方式，就在存量市場上拓展了約700萬平米面積。2017年度收入為人民幣51.4億元，與2016年全年業績收入37.22億元相比，增長達38.1%。
市場化的競爭進一步刺激了行業整合，但是整體來講，物業市場的發展空間依然很大。2017年物業管理企業百強總共的在管面積，僅占行業的33%，也就是說近70%都是中小企業。因此，綠城服務集團副總裁吳志華認為，物業市場的集中度很低，可以說目前還是一個藍海市場。
同時，物業管理的盈利模式也開始發生變化。例如彩生活做社區服務平臺，要把社區作為入口，涵蓋社區的方方面面。其實這個裡面就有很大的想像空間，和社區O2O結合，能講的故事就很多。
隨著市場的競爭和整合，物業管理會越來越專業，借著“新零售”的東風（點擊回看《恒大、碧桂園、融創、華潤都在做“新零售”，它能拯救社區商業地產嗎？》），社區O2O和物業管理結合，或許也能重新回春。對於房企來說，在市場集中度尚不高，商業模式正在變化的契機下，物業管理這個藍海市場或許還大有可為。
5
【養老地產】
養老地產是個規模龐大的蛋糕
房企最關鍵要找好合夥人
和長租公寓一樣，養老地產作為國家政策扶持的產業，也成為一個風口。遠洋地產主席兼行政總裁李明甚至認為，未來可以替代房地產開發的業務，養老可能是一個。
社會加速老年化，加上養老市場的大空缺，帶來龐大的市場機會，大量的房企都已經積極佈局，搶佔這塊大蛋糕。例如萬科，截至2017年底，已經在15個城市佈局了養老業務，獲取項目超過170個！
資本的流入和政策環境寬鬆，也讓養老產業也爆發了大量的創新，基本涵蓋了金融模式、開發模式、土地利用模式全領域。例如，PPP的開發模式在養老專案的探索，去年6月29日，北京市首家 PPP 模式養老機構——朝陽區恭和老年公寓正式已經投入運營。以及全國首個共有產權養老項目也正式推出。未來可能還會出現養老產業基金、養老保險基金、養老地產 REITs等金融領域的創新。
政策綠燈給養老地產賦予了養老地產非常強的活力，但對於沒有醫療和養老背景的房企來說，自身的優勢在於資本和硬體開發，要佈局養老領域，最關鍵的就是要找到一個理想的合作方。從目前的成功案例來看，房企的入場手段，基本都是以通過直接合作，或並購相關專業養老企業為主。
例如，複星與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協定，成立合資公司，合作開發北京七葉香山照護型養老專案，澳方提供專業的人才、技術、培訓以及管理輸出，中方進行本土化整合及服務落地。華潤置地引進醫院合夥人的模式來實現醫養結合佈局；綠地簽約星堡養老來打造嵌入式社區；魯能攜手微醫佈局健康養老社區......
通過合作並購，房企整合成熟的養老、醫療資源，利用土地獲取和開發優勢，能夠快速獲得產品競爭力。當然合作並購也對房企本身的品牌和規模提出了要求，但是好在蛋糕夠大，依然會有大量的進入機會。
當然，除了這5大新業務，目前房企也在積極探索很多其他的領域。例如目前已聚齊超過1/3百強房企的文旅地產，遍地開花的特色小鎮、以及互聯網+和大健康產業，房企要轉型選擇很多，但是房企規模、戰略定位、資金實力都限制了你的選擇。方向一旦錯了，越努力越尷尬，轉型和多元化，關鍵要認清自己的資源稟賦，切勿盲目跟風。
還有一些房企雖然沒有獨立的教育板塊，但是在社區服務當中設立教育相關服務。例如祥生給業主做的四點半課堂，這些教育服務都能一定程度上實現物業增值。隨著親子和教育需求的進一步釋放，未來社區配套幼稚園的擴建也將成為一個重要的發力點。對於房企來說，無論是採取那種模式，“教育+地產”是非常值得去深入探索的一個板塊。
2
【高科技領域】
補完產業地產生態
大玩家積極佈局的新領地
最近一兩個月，房企轉型爆出來的大新聞，都和高科技脫不開干係。4月9日，恒大宣佈10年要投1000億進軍高科技產業；4月25日，綠地控股宣佈，戰略入股知名獨角獸“深蘭科技”，進軍人工智慧產業。3月份，金茂和中國“半導體之父”團隊聯手合作成立晶片製造領域的產城專案；碧桂園也在面向全球招聘機器人產業人才。
每當這些新聞出來，總是伴隨很多質疑，會有人懷疑這些尖端科技是一個房企能做的事情嗎？房企為什麼要這麼幹？
其實，這裡頭的邏輯很簡單，現在房企拿地越來越難，而產業用地相對好拿，也更便宜，但是往往地拿到了，招商卻很難。
一是因為招商是個專業的事情，要看先天的資源稟賦和團隊能力，例如，華夏幸福的產業發展團隊就有約4600人，覆蓋十多個行業，很少有房企能夠有這麼龐大的資源投入。二是招商很多時候依賴政府行為，政策優惠、稅收優惠都是政府給的，房企也很被動。
但是房企做產業之後就不一樣，自己就能夠形成一個閉環。比如之前恒大做文旅（如恒大童世界）和大健康產業（如恒大養生穀）都是這個邏輯。
房企佈局高科技領域，首先能低價拿地，能夠導入產業的房企，地方政府都十分歡迎，尤其是高科技產業；
其次產業先行，園區也能夠量身定做，避免造成資源的錯配；
第三，高科技行業本身也能夠賺錢，現在國家大力發展的朝陽行業就是高科技，能得到大力度的政策扶持和補貼。
對於房企來說，佈局高科技領域正是一箭三雕的事情！
但是高科技領域技術門檻高，前期研發資金投入也很大，對於小體量的房企來說，要學恒大、碧桂園親自上手幹高科技，怕是沒那麼容易。要在產業地產裡面分一杯羹，可能還是要走過去的招商邏輯，深耕一個產業，做好配套服務，把必要的資源聯繫起來，逐漸建立自己的資源壁壘，讓入駐的企業能夠跟著你走才是硬道理。
3
【長租公寓】
行業最大風口進入規模之戰
進入門檻已經提高
相比較高科技產業，同樣蔚為壯觀的長租公寓行業就接地氣很多。作為2017年最火熱的風口，落地速度很快，百強房企之中已經有超過30家佈局長租公寓。房企搶灘長租公寓可以說是很熱鬧。萬科泊寓已經超過10萬間，朗詩寓2018年要做5萬間、旭輝領寓5年20萬間、碧桂園的BIG+3年內要做到100萬間……甚至有人感歎像下一個“共用單車”。
先做大規模，再想盈利模式，對於很多房企來說很難做到。目前首批進入的房企的盈利邏輯大概就是幾個：
1、“二房東模式”，目前主流的開發商都是這種輕資產模式。例如，龍湖就明確表示不會大比例用自持的重資產去做冠寓。這種模式實際上就是賺租金差，前期投入大，回報週期很長。目前來看，快速做大規模是各大房企的共識，沒有規模，增值服務做不起來，也很難降低運營成本。這種模式下要上規模，對開發商資金實力和融資能力的要求，都有一定的門檻。
2、把租賃作為入口，探索周邊生活場景，帶動相關產業鏈。例如碧桂園長租公寓公司總經理楊鵬就認為，碧桂園未來會從裝修、金融、鳳凰優選、鳳鳴空間等去探索。當然，要做這些，首先還是要上規模。
3、和政府合作。武漢出臺了百萬人才計畫之後，武漢一個區政府已經從龍湖冠寓預訂了九百多套房源，用做當地的人才公寓。旭輝也在和華東師範大學合作，推出針對留學生和教師的長租公寓項目。萬科泊寓也和深圳人才安居集團簽訂了合作協定。和政府合作能提供穩定的客源和現金流。
4、利用資產證券化，融資或退出。去年幾個大型房企都已經推出了類REITs，最新政策落地後，未來證券化的速度會更快，對自持物業來說，只要運營得好，就能夠解決現金流的問題，提前把租金回籠。
從這個盈利模式當中，可以看出兩個關鍵點：一是規模，二是運營。對於想要進入的房企來說，首先就要解決幾個問題：
1、有沒有足夠的定力，堅持做長租，快速上規模。把長租作為點心業務的房企，可能很難迎接競爭。
2、有沒有足夠強或是獨特的運營能力，這是租賃行業的核心。運營能力直接關係到你能不能提高租金差、創造穩定的客戶群和現金流，是發行REITs的前提。一旦運營不善，你就可能出局。
3、能不能培養一隻專業的團隊。隨著大量的房企進入這個行業，對人才的爭奪也進入白熱化。如何吸引到有公寓經驗的人才也是難點。
隨著大量的房企巨頭紮進長租公寓，雖然大家是同一起跑線，但是對於很多房企來說，激烈的競爭讓行業的門檻正在逐漸升高。
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【物業、社區生活】
社區生活場景O2O捲土重來
集中度低的物業管理依然是藍海
作為地產開發的下游產業，物業管理行業一直以來集中度很低，市場競爭程度不高。很多房企都有自己下屬的物業公司，旗下物業都直接交給自己的公司管理。但是近幾年，物業行業也出現了一些變化，行業集中度在不斷上升。
自從彩生活上市之後，物業行業也變得越來越熱，不少物業公司都開始登陸資本市場。上市公司開始追求規模，房企之間也開始出現分化。例如萬達將旗下的物業管理公司20億賣給了彩生活，去年綠地也將綠地物業10億元轉讓給了雅居樂，這種收並購一定程度上提升了行業的集中度。
另一方面，內地消費者也越來越成熟，很多社區房子交付以後，業主自發把物業公司換掉的情況越來越普遍。去年，綠城服務僅通過置換原有物業公司的方式，就在存量市場上拓展了約700萬平米面積。2017年度收入為人民幣51.4億元，與2016年全年業績收入37.22億元相比，增長達38.1%。
市場化的競爭進一步刺激了行業整合，但是整體來講，物業市場的發展空間依然很大。2017年物業管理企業百強總共的在管面積，僅占行業的33%，也就是說近70%都是中小企業。因此，綠城服務集團副總裁吳志華認為，物業市場的集中度很低，可以說目前還是一個藍海市場。
同時，物業管理的盈利模式也開始發生變化。例如彩生活做社區服務平臺，要把社區作為入口，涵蓋社區的方方面面。其實這個裡面就有很大的想像空間，和社區O2O結合，能講的故事就很多。
隨著市場的競爭和整合，物業管理會越來越專業，借著“新零售”的東風（點擊回看《恒大、碧桂園、融創、華潤都在做“新零售”，它能拯救社區商業地產嗎？》），社區O2O和物業管理結合，或許也能重新回春。對於房企來說，在市場集中度尚不高，商業模式正在變化的契機下，物業管理這個藍海市場或許還大有可為。
5
【養老地產】
養老地產是個規模龐大的蛋糕
房企最關鍵要找好合夥人
和長租公寓一樣，養老地產作為國家政策扶持的產業，也成為一個風口。遠洋地產主席兼行政總裁李明甚至認為，未來可以替代房地產開發的業務，養老可能是一個。
社會加速老年化，加上養老市場的大空缺，帶來龐大的市場機會，大量的房企都已經積極佈局，搶佔這塊大蛋糕。例如萬科，截至2017年底，已經在15個城市佈局了養老業務，獲取項目超過170個！
資本的流入和政策環境寬鬆，也讓養老產業也爆發了大量的創新，基本涵蓋了金融模式、開發模式、土地利用模式全領域。例如，PPP的開發模式在養老專案的探索，去年6月29日，北京市首家 PPP 模式養老機構——朝陽區恭和老年公寓正式已經投入運營。以及全國首個共有產權養老項目也正式推出。未來可能還會出現養老產業基金、養老保險基金、養老地產 REITs等金融領域的創新。
政策綠燈給養老地產賦予了養老地產非常強的活力，但對於沒有醫療和養老背景的房企來說，自身的優勢在於資本和硬體開發，要佈局養老領域，最關鍵的就是要找到一個理想的合作方。從目前的成功案例來看，房企的入場手段，基本都是以通過直接合作，或並購相關專業養老企業為主。
例如，複星與澳洲藍寶石控股集團簽訂合資協定，成立合資公司，合作開發北京七葉香山照護型養老專案，澳方提供專業的人才、技術、培訓以及管理輸出，中方進行本土化整合及服務落地。華潤置地引進醫院合夥人的模式來實現醫養結合佈局；綠地簽約星堡養老來打造嵌入式社區；魯能攜手微醫佈局健康養老社區......
通過合作並購，房企整合成熟的養老、醫療資源，利用土地獲取和開發優勢，能夠快速獲得產品競爭力。當然合作並購也對房企本身的品牌和規模提出了要求，但是好在蛋糕夠大，依然會有大量的進入機會。
當然，除了這5大新業務，目前房企也在積極探索很多其他的領域。例如目前已聚齊超過1/3百強房企的文旅地產，遍地開花的特色小鎮、以及互聯網+和大健康產業，房企要轉型選擇很多，但是房企規模、戰略定位、資金實力都限制了你的選擇。方向一旦錯了，越努力越尷尬，轉型和多元化，關鍵要認清自己的資源稟賦，切勿盲目跟風。