伴隨著金融去杠杆以及樓市調控政策的深入， 房地產市場已由住宅市場開始向“租售並舉”逐步轉化， 支持樓市租購並舉的金融政策也已落地。
4月25日下午， 中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 鼓勵專業化、機構化住房租賃企業開展資產證券化。 重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
在業內人士看來， 房地產企業融資環境趨緊，
蘇甯金融研究院特約研究員江瀚表示， 過往， 房地產市場的融資一直存在一個較為明顯的缺陷， 房地產市場大量依賴于間接融資方式， 即採用類似於“空手套白狼”的一種模式， 用較少的資金撬動大量的銀行貸款或者銀行資金量， 進入房地產市場， 然後進行快進快出運作。 當前， 房地產企業想像之前一樣通過高杠杆通過快進快出的模式實現盈利已經不再可能， 房地產市場正在穩步進入一個以居住屬性為主要特徵的市場， 整個房地產企業都開始面臨一些問題：一方面，
江瀚稱， 未來， 資產證券化將會成為房產企業的重要融資方式， 國家未來對於房地產市場的調控的整體思路就是：第一主基調房子是用來住的， 不是用來炒的， 其次就是多元房地產市場主體供給， 未來資產證券化將會有更多的形式， 更好地支持房地產的良好可持續發展。
可以看到的是， 伴隨著十九大報告提出“建立租購並舉的住房制度”到建立“租購並舉”的長效機制， 以銷售新房為絕對主導的時代已被弱化。
在同策諮詢研究部總監張宏偉看來， 在降杠杆、減負債的大環境下， 資本市場環境融資管道持續收緊、額度受到限制。 相比之下， 現有的長租公寓資產證券化、類REITS及REITS等創新融資產品發行規模大， 審批速度快， 基於這樣的優勢， 大多數開發企業把它當作短期的融資工具。
張宏偉稱， 從去年十九大開始已經有資產證券化的產品在發行了， 截止到目前已經有千億的發行規模， 此次新政落地後， 未來證券化的速度會更快， 對自持物業來說是很好的退出通道和方法。 從長期的發展趨勢來看， 公寓類的資產證券化可以推，
據同策研究院統計， 2017年以來長租公寓類資產證券化產品發行筆數已達19筆（包括計畫發行和已回饋狀態）， 融資金額近1000億元， 為長租公寓的發展打開了新的融資管道。
同策研究院發佈的報告顯示， 2017年是資產證券化作為創新型融資工具在中國長租公寓市場的萌芽時期， 比較典型的兩個ABS產品案例分別是魔方公寓用運營物業未來三年租金作為底層現金流發行的規模為3.5億元產品， 和鏈家旗下長租公寓品牌自如發行的“中信證券—自如1號房租分期信託收益權資產支援專項計畫”， 底層資產由未來房租與公寓衍生服務收入構成，
2017年底2018年初， 住房租賃行業迎來ABS熱潮， 多個“首單”讓行業火熱。 而每單的規模也呈現階梯式上升， 從50億到100億再到400億元。 住房租賃市場資產證券化的規模隨著行業發展， 將會向大額發展。 REITs、類REITs、CMBS、ABS等融資模式一直凸顯在住房租賃市場。
2018年以來， 資產證券化在長租公寓市場繼續成長。 縱觀同策研究院監測的40家典型上市房企開發商， 一季度融資管道總體處於緊縮狀態， 反觀長租公寓品牌通過尋求創新型融資管道， 在一季度融資總額超百億元， 其中新派公寓與建設銀行成立規模20億元的不動產並購基金， 以及自如公寓發行規模為20億元的儲架式ABS產品， 這意味著房企可通過將自持用地或其他專案涉足長租公寓， 進而採取資產證券化等創新型融資工具發展住房租賃業務。
張宏偉指出，長租公寓資產證券化的持續火熱帶來的潛在衝突也不容忽視。雖然在短時間內解決了融資難的痛點，但有些企業在獲取資金後只注重規模化擴張，缺少長期運營思維，沒有真正將資金用於持續提升自身的運營能力，導致難以發掘盈利點。這也將不利於企業乃至整個長租公寓行業健康長期發展。
進而採取資產證券化等創新型融資工具發展住房租賃業務。張宏偉指出，長租公寓資產證券化的持續火熱帶來的潛在衝突也不容忽視。雖然在短時間內解決了融資難的痛點，但有些企業在獲取資金後只注重規模化擴張，缺少長期運營思維，沒有真正將資金用於持續提升自身的運營能力，導致難以發掘盈利點。這也將不利於企業乃至整個長租公寓行業健康長期發展。