每經記者：陳晨 每經編輯：何劍嶺
“這是近年來國家大力發展租房市場的又一重磅檔”， 北京一家券商人士激動地說到。
沒錯， 這一重磅檔就是指近日中國證監會和住房城鄉建設部聯合發佈的《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》（下稱30號文），
“凡涉及房地產投資信託基金(REITs)， 從各部委歷年頒佈的檔看， 其措辭基本是研究、支持、推動/推進房地產投資信託基金(REITs)， 而30號文則明確提出‘試點發行’房地產投資信託基金(REITs)， 所以這更讓人期待”， 觀韜中茂律師事務所合夥人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）表示到。
雄安新區為優先支援領域“在我看來， 30號文可以總結成三點， 分別是項目進行前明確鼓勵和支持的範圍、項目進行過程中提高審批效率和專案進行全程中的風險控制”，
火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到， 30號文所提及的“住房租賃資產證券化產品”， 是指發行人(主要為住房租賃企業)以租賃用途的不動產或其產生的現金流為底層資產而發行的各類證券化產品， 是一種中等風險、中等收益的投資品種。
本次兩部委強調優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃專案開展資產證券化。 業內人士就此表示，
同時， 兩部委還提出重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金（REITs）。
當然， 也不得不承認目前住房租賃資產證券化還存在一些難點。 東吳證券固定收益總部羅佛傳首先向火山君（微信公眾號：huoshan5188）提出的就是稅費成本較高， 涉及的稅費包括增值稅、物業轉讓的契稅、所得稅和印花稅等， 且存在重複徵稅的問題。 這一點也與觀韜中茂律師事務所合夥人崔相偉不謀而合。
此外， 羅佛傳還表示， 住房租賃業務回報率較低， 如北京、上海的住宅租金回報率基本低於3%， 光靠租賃回報率很難覆蓋資產證券化產品的收益率。 目前國內已經發行的類Reits產品更多的是看好未來土地的增值收益。 還有就是類REITs的退出還是以原始權益人或協力廠商收購為主， 還無法實現發行公募REITs的方式退出。
試點運發行令人期待值得注意的是， 在前述中， 最引起市場討論的就是政策的重點支持領域，
觀韜中茂律師事務所合夥人崔相偉向火山君（微信公眾號：huoshan5188）解釋道：“政策重點支援權益類產品， 而這個權益類產品意味著排除了主要通過向發行人發放貸款、收取固定收益的產品結構類型， 例如目前市場上的類“REITs”產品基本是“股+債”的結構， 因此就不包括在內”。 根據CNABS資料顯示， 今年3月由保利集團作為原始權益人的REITs產品， 是國內首單完成發行的央企租賃住房REITs。
“積極推動多類型債權性質的資產證券化產品， 這個債權性質的產品就是包括以“股+債”形式構建現金流的類“REITs”產品、純債權構建現金流並以租金質押的產品”， 崔相偉繼續向火山君（微信公眾號：huoshan5188）介紹到。
而關於“試點發行”，崔相偉強調稱，凡涉及房地產投資信託基金(REITs)，從各部委歷年頒佈的檔看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進房地產投資信託基金(REITs)，而30號文則明確提出“試點發行”房地產投資信託基金(REITs)，所以這更讓人期待。不過，崔相偉也坦言，30號文並沒有明確REITs試點的具體安排，未來如何試點，還需看證監會進一步安排。
REITs產品再出“首單”伴隨著新政策落地，火山君（微信公眾號：huoshan5188）同時發現，一隻新的類REITs產品也獲得深交所評審通過，成為國內首單由專業化機構託管的長租公寓類REITs，這就是由華泰證券資管擔綱管理人的華泰佳越-中南寓見資產支持專項計畫（簡稱“中南菩悅浦寓類REITs”）。
其實說到長租公寓，2017年可以說是我國發展長租公寓的元年。火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到，2017年出現了多項以長租公寓為標的的資產證券化產品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。
根據申萬巨集源之前統計，目前市場上已有7單長租公寓ABS發行，供給融資規模達451億元，其中魔方與自如的ABS均為輕資產代表，不持有物業，僅負責運營與租金收取，其餘ABS對租賃物業持有所有權，可享受資本升值的利益。“資產證券化的發展是大的政策引導方向，未來將大幅改善長租公寓的現金流與回報率”，業內人士對此評價道。
火山君（微信公眾號：huoshan5188）瞭解到，中南菩悅浦寓類REITs物業資產為浦寓集中式公寓，由中南菩悅（中南集團和菩悅資產合作的地產基金創新平臺）投資並持有，引入專業化機構化公寓運營商小寓科技旗下安間（寓見升級版企業）擔任物業運營方。
“租賃住房前期建設及改造投入大，回報週期長，盈利途徑單一，因此，對住房租賃企業的融資能力要求頗高。中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示範效應”，華泰證券資管人士對此評價道。
（本文圖片來自攝圖網）
每日經濟新聞 原文連結
而關於“試點發行”，崔相偉強調稱，凡涉及房地產投資信託基金(REITs)，從各部委歷年頒佈的檔看，其措辭基本是研究、支持、推動/推進房地產投資信託基金(REITs)，而30號文則明確提出“試點發行”房地產投資信託基金(REITs)，所以這更讓人期待。不過，崔相偉也坦言，30號文並沒有明確REITs試點的具體安排，未來如何試點，還需看證監會進一步安排。
REITs產品再出“首單”伴隨著新政策落地，火山君（微信公眾號：huoshan5188）同時發現，一隻新的類REITs產品也獲得深交所評審通過，成為國內首單由專業化機構託管的長租公寓類REITs，這就是由華泰證券資管擔綱管理人的華泰佳越-中南寓見資產支持專項計畫（簡稱“中南菩悅浦寓類REITs”）。
其實說到長租公寓，2017年可以說是我國發展長租公寓的元年。火山君（微信公眾號：huoshan5188）注意到，2017年出現了多項以長租公寓為標的的資產證券化產品，包括租金收益權ABS、類REITs、CMBS、ABN、房地產基金、信用貸等。
根據申萬巨集源之前統計，目前市場上已有7單長租公寓ABS發行，供給融資規模達451億元，其中魔方與自如的ABS均為輕資產代表，不持有物業，僅負責運營與租金收取，其餘ABS對租賃物業持有所有權，可享受資本升值的利益。“資產證券化的發展是大的政策引導方向，未來將大幅改善長租公寓的現金流與回報率”，業內人士對此評價道。
火山君（微信公眾號：huoshan5188）瞭解到，中南菩悅浦寓類REITs物業資產為浦寓集中式公寓，由中南菩悅（中南集團和菩悅資產合作的地產基金創新平臺）投資並持有，引入專業化機構化公寓運營商小寓科技旗下安間（寓見升級版企業）擔任物業運營方。
“租賃住房前期建設及改造投入大，回報週期長，盈利途徑單一，因此，對住房租賃企業的融資能力要求頗高。中南菩悅浦寓類REITs的順利通過，對加快推進租賃住房市場建設具有非常積極的示範效應”，華泰證券資管人士對此評價道。
（本文圖片來自攝圖網）
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