每經記者：舒曼曼 每經編輯：梁秋月
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“目前我們運營方案都沒定呢， 最快今年7月份能出來……”隨著北京首批全自持租賃用地陸續進入“預租”階段，
近期， 北京萬科全自持租賃住房推出以來， 10年180萬元的高租金飽受市場爭議。 實際上， 在爭議背後也透露出企業的焦慮與彷徨， 由於高價拿地後背負成本壓力， 在還無“樣本”可借鑒的情況下， “投資回報率僅為2%~3%”明顯不是開發商希望的結果。
而此時， 市場卻呈現出兩種截然相反的聲音。 肯定者認為其高租金由高成本決定， 有需求則說明定價合理；質疑者認為這是非理性拿地的後果， 無非是要把高昂的拿地成本和建設成本轉嫁到承租人頭上， 偏離市場實際情況， 未來盈利困難重重。
在鼓勵機構化運營的租賃市場大背景下， 房地產開發商、經紀公司以及長租公寓運營機構紛紛跑馬圈地，
《每日經濟新聞》記者調查發現， 過去北京推出的首批4宗企業全自持地塊中， 除萬科已有初步的預租方案以外， 中糧地產以及中鐵建的全自持專案運營方案仍未有公佈。
從已公佈的租金方案來看， 大眾市場並不“買帳”， 北京萬科通過對市場和客戶的試探， 勢必需要完善最終的租賃方案。 中鐵建自持專案的銷售人員也一再強調最終的租賃方案並沒有出來。 在租金備受質疑的情況下，
據《每日經濟新聞》記者觀察， 除了萬科， 在土地出讓條件下， 不少大型房企也拿了許多自持地塊， 萬科、保利、金地、龍湖、首開、碧桂園等房企， 在北京、廣州、天津、杭州等地均有拿下自持地塊， 自持比例從10%到100%不等。 中國指數研究院統計顯示， 截至2018年3月底， 16個城市共成交228宗自持地塊（含租賃用地、集體建設用地）， 其中北京已成交超過30宗。
我愛我家市場研究總監孔丹在接受《每日經濟新聞》記者採訪時表示， 從定價來看， 萬科10年180萬元租金都夠支付買房首付款， 租十年的房子本來就不現實， 但是必須說明， 該類住房一定有它的市場， 老百姓不太可能支付180萬的租金， 但高端人才或可接受。
他也提出了一種租賃模式的可能性，
一位接近企業方面的投行人士表示， 開發商單純依靠租金收入很難收回成本， 在全自持項目出現後與保利、萬科交流中發現， 按正常的租金水準來推算， 是算不過帳來， 更沒有合適的產品和方案。 而小比例自持的項目壓力沒有那麼大， 部分商品住宅從產品設計和定位， 就可把自持部分的成本轉移。
中原地產首席分析師張大偉分析認為， 從目前北京等一線城市租金年回報率來看， 僅有1%~2%， 按照正常的市場邏輯， 租賃成為資本首選投資的前提是， 租金回報率超過資金成本1%以上，
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅認為， 萬科這種商業模式的設計讓租戶一次性交納十年的租金， 其實也是因為成本過高， 實屬無奈之舉， 只能依靠一次性交十年租金的方式才不至於出現很大虧損。
孔丹坦言， 高租金背後折射出一個問題， 即在現有招拍掛的土地出讓模式下， 想要企業自持推出一些老百姓可以接受的租金價格幾乎是不可能， 還是需要從源頭解決適合租賃市場的土地出讓方式。
盈利模式仍然在探索中不可否認的是， 以高周轉、開發銷售為主的地產商， 都在面臨一場“持有運營”的轉型。
多位業內人士認為，當下賺取“租金差”仍是租賃行業主要的盈利模式，自持專案盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩定的租金收益，以實現資金迅速回籠。
對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利，開發商也在觀望和探索。
事實上，在拿到全自持地塊後，3家主要企業不斷投入資金成本。據北京萬科相關負責人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達到159億元。《每日經濟新聞》記者調查發現，中糧地產拿下的另一宗永豐地塊目前仍處於立項階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產於2017年實際投資已達到約64億元，而今年3月，中糧地產為項目公司提供不超過32億元的財務資助，以保證永豐專案的融資需求，確保專案順利推進。
中鐵建今年1月也為全自持項目公司引來投資方，《每日經濟新聞》記者從北京產權交易所發現，廣州新鐵鑫建投資有限公司通過增資方式投資1983萬元獲取北京欣達置業有限公司49%股權，為項目的正常運營提供資金基礎。
保利商業地產投資管理有限公司助理總經理姚志鵬認為，一開始企業就沒有算好賬，自持項目會佔用大量資金，所以才會出現急於回款的現象。未來租賃專案必須實現自身造血，通過資產盤活，讓自持的資產流動起來有利於釋放價值。
孔丹表示，通過企業測算的結果已經很明顯地預示著，企業必須尋找商業模式創新。隨著商業模式的變化，這也提醒未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構如何為老百姓推出普適性、大眾化的產品，同時實現盈利，這是至關重要的問題。
而資金壓力的背後，開發商迫切需要尋找新的商業模式，以快速實現回款需求。除了收租金，業內專家紛紛提出通過資產證券化以提高變現能力，回籠資金。
張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業配比+地下空間”開發，REITs是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行後將大大提高流動性和變現能力。
近期，房企也在頻繁發佈租賃資產證券化產品。保利於3月13日成功發行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也以發行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。
4月25日，證監會聯合住建部發佈支持企業開展資產證券化，無疑再一次為當下焦慮的企業打了一針“強心劑”。
中央財經大學不動產法研究所所長尹飛坦言，企業要充分運用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩定的現金流開展資產證券化。
每日經濟新聞 原文連結
多位業內人士認為，當下賺取“租金差”仍是租賃行業主要的盈利模式，自持專案盈利模式更難以依靠租金支撐，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化獲取穩定的租金收益，以實現資金迅速回籠。
對萬科、中糧和中鐵建等獲取全自持型物業的房企來說，如何回款、盈利還沒有明確的辦法和模式，在無樣本可參照的情況下，如何操盤才能讓全自持地塊實現盈利，開發商也在觀望和探索。
事實上，在拿到全自持地塊後，3家主要企業不斷投入資金成本。據北京萬科相關負責人測算，翡翠書院項目從拿地到建安成本總計達到159億元。《每日經濟新聞》記者調查發現，中糧地產拿下的另一宗永豐地塊目前仍處於立項階段，在資金方面面臨很大的壓力。中糧地產於2017年實際投資已達到約64億元，而今年3月，中糧地產為項目公司提供不超過32億元的財務資助，以保證永豐專案的融資需求，確保專案順利推進。
中鐵建今年1月也為全自持項目公司引來投資方，《每日經濟新聞》記者從北京產權交易所發現，廣州新鐵鑫建投資有限公司通過增資方式投資1983萬元獲取北京欣達置業有限公司49%股權，為項目的正常運營提供資金基礎。
保利商業地產投資管理有限公司助理總經理姚志鵬認為，一開始企業就沒有算好賬，自持項目會佔用大量資金，所以才會出現急於回款的現象。未來租賃專案必須實現自身造血，通過資產盤活，讓自持的資產流動起來有利於釋放價值。
孔丹表示，通過企業測算的結果已經很明顯地預示著，企業必須尋找商業模式創新。隨著商業模式的變化，這也提醒未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構如何為老百姓推出普適性、大眾化的產品，同時實現盈利，這是至關重要的問題。
而資金壓力的背後，開發商迫切需要尋找新的商業模式，以快速實現回款需求。除了收租金，業內專家紛紛提出通過資產證券化以提高變現能力，回籠資金。
張大偉表示，自持地塊破解盈利難題的辦法只能依賴“REITs+千人商業配比+地下空間”開發，REITs是以證券化方式來體現房地產的價值，證券發行後將大大提高流動性和變現能力。
近期，房企也在頻繁發佈租賃資產證券化產品。保利於3月13日成功發行房企租賃住房REITs；4月初，陽光城首單A股民企儲架式長租REITs獲深交所通過，規模不超過30億元。此外，碧桂園、招商蛇口、龍湖、旭輝、越秀地產等房企也以發行REITs、CMBS、ABN等方式，實施了租賃證券化。
4月25日，證監會聯合住建部發佈支持企業開展資產證券化，無疑再一次為當下焦慮的企業打了一針“強心劑”。
中央財經大學不動產法研究所所長尹飛坦言，企業要充分運用多種金融手段來解決資金回籠難題，通過穩定的現金流開展資產證券化。
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