每經記者：舒曼曼 每經編輯：梁秋月
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“月房租1.5萬元起”、“一次性交付10年租金180萬起”， 萬科全自持租賃住房專案翡翠書院在上周公佈的預租消息，
而與目前的“尷尬”局面形成鮮明對比的是， 一年多以前， 北京萬科斥資109億元風風光光地拿下位於海澱永豐區的這兩塊全自持用地。 但讓人沒想到的是， 在監管方態度逐漸明晰的情況下， 這一闊綽的出手卻等來了一個“燙手山芋”， 如今北京萬科不得不為專案的回款絞盡腦汁。
思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示， 這類企業當年在拿地的時候或許並沒有按照純租賃型土地的邏輯倒推成本， 沒有想到政府在對自持用地的管控上會如此嚴格。 而在已經付出高代價的前提之下， 企業肯定需要一個在政策框架內，
10年租金180萬的房子到底是什麼樣子？
4月23日， 《每日經濟新聞》記者帶著疑問來到了翡翠書院專案。 面對來自媒體和消費者的疑問， 在近一周多的時間裡， 這裡的工作人員一遍又一遍地解釋著這一產品的高端定位， 傳達定價相對品質並不離譜的資訊。
圖為：萬科“翡翠書院”項目現場圖 舒曼曼攝
作為國內第一個企業全自持的租賃產品， 萬科翡翠書院在上周公佈的預租消息中， 房屋高昂的租金價格和一次性的交付方式等內容迅速將其置於輿論的漩渦中央。
而這一產品的問世還要從2016年北京全自持租賃地塊的誕生說起。 伴隨著當年樓市“930調控新政”中“鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源”等內容， 土地出讓競自持比例的情況下， 企業全自持用地應運而生。
據記者統計， 目前北京範圍內的4塊企業全自持用地中， 萬科一家便佔據兩塊， 用於翡翠書院專案的開發， 其餘兩塊分別被中鐵建和中糧聯合其他房企競得。
4月22日晚間， 北京市住建委對此展開回應， 表示企業競自持的租賃住房， 開發建設主體無論自持專案， 還是將專案轉讓給新受讓主體， 都只能出租， 不能出售或變相“以租代售”等；承租人租賃此類住房， 無論租賃期限和續租次數多少， 都只能獲得使用權， 不能獲得產權。 這一表態也被認為是官方對於企業自持租賃住房的最新定調。
不過關於是否確實涉及“以租代售”， 中央財經大學不動產法研究所所長尹飛表示，
面對當前所處的輿論風波， 北京萬科方面的態度也發生了微妙的轉變。 《每日經濟新聞》記者瞭解到， 在前不久的預租消息中， 萬科僅僅公佈了十年租期上限和戶型、租金等內容。 但據萬科方面最新透露的消息， 該房屋的租期現已調整為3年到10年不等。
北京萬科相關工作人員表示， 具體的租賃方案還在考量中， 而所謂的預租也僅僅是一個意向鎖定的過程， 並不要求消費者立即支付全部房租。 與此同時， 隨著項目樣板間的預約開放， 萬科也表示希望和潛在消費者進行更多的交流與互動。
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“無奈之舉”源于房企拿地後遺症相比翡翠書院當前預租方案的搖擺不定，北京萬科當年在拍下這塊全自持用地時可謂毫不猶豫。
2016年11月16日，在北京海澱永豐18號、19號這兩塊土地拍賣現場，多家房企為爭奪地塊使盡渾身解數。作為北京首批“限地價、竟自持”的土地，該地塊在拍賣時首先設定了上限價格，當競買報價達到這一價格時，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人，企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
最終，萬科以50億元的價格獨家獲得了海澱永豐18號地，聯合住總以59億元競得海澱永豐19號地，自持比例均達100%。而後，萬科還回購了19號地的全部使用權。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬科109億元。不少媒體一度將萬科描繪成當年北京土拍市場上的最大贏家。
但事件的轉折總是猝不及防，如今翡翠書院項目面對的質疑，也引來了業界對於當年房企拿地行為的反思。
郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，萬科當時拿下北京市第一塊純自持的土地，從計算方式來說，公司似乎並沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。而當時所有參與競標和沒參與競標的企業，其實都沒有想到政府在對自持用地的管控上會如此嚴格，即一定要按照現行的規範和土地標書中要求的租賃形式進行商業開發。
而這一項目似乎並沒有為萬科帶來理想中的回報。《每日經濟新聞》記者瞭解到，翡翠書院被萬科定位成了“微利專案”，非常理想的狀態下，投資回報率只有2%~3%，因此收回成本在企業看來顯得遙遙無期。
首個“吃螃蟹”項目成市場風向標儘管“開局不利”，但翡翠書院的入市試水，似乎成為其他企業全自持租賃住房專案的借鑒對象。由中鐵建全自持的理想家專案，正靜靜觀望著市場對萬科作出的各種反應。
記者走訪瞭解到，位於北京市大興區黃村鎮興化大街的中鐵建理想家項目現已動土開工，預計2019年末正式交工。但目前該樓盤僅僅確定了戶型和裝修標準等內容，尚沒有公佈租金價範圍和預租時間。
專案接待中心的工作人員表示，他們的動作要比萬科慢一步，也會參考萬科翡翠書院的相關資訊，但具體租賃方案需在7月份之後才會出臺。因為前期沒有過多推廣，所以目前諮詢租房的客戶並不多。但對於租金，這位工作人員透露稱，同樣的品質房源，他們的定價或許要比周邊稍貴一些，主要考慮到專案可能是長期租金不變的情況。
對此，郭毅表示，對於很多拿了自持用地的企業來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。
“隨著企業發現政府在政策執行上越來越嚴格，他們在拿地上便會更加慎重，最近幾個地塊的接連流拍也能充分體現這一點”。郭毅分析稱，面對如此高的拿地成本，企業肯定急需一個相應合理的、符合政策框架的商業模式來實現經營收益。所以萬科這種讓租戶一次性交納十年租金的行為，其實是產品成本過高帶來的無奈選擇，只有這種方式才能讓企業不至於產生很大虧損。
我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示，這也提醒了未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構，在租賃住房的房源籌措方面，通過企業招拍掛自持的形式或許並不是最佳選擇。
而當前，各地政府似乎也已經意識到通過招拍掛的形式讓市場化企業推廣租賃住房並不理想。2017年開始，北京政府還對某些專案的最高自持比例做出了限制。
對此，尹飛告訴《每日經濟新聞》記者，政府推出這個地塊的本意應該是要培育傳統的租賃方式和規模化的租賃經營體系。如果這一初衷很難實現的話，政府方面也應該好好研判，將來能不能設置其他條件，比如明確租金、預租等問題，作出一些規範性要求，對問題進一步細化。
每日經濟新聞 原文連結
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“無奈之舉”源于房企拿地後遺症相比翡翠書院當前預租方案的搖擺不定，北京萬科當年在拍下這塊全自持用地時可謂毫不猶豫。
2016年11月16日，在北京海澱永豐18號、19號這兩塊土地拍賣現場，多家房企為爭奪地塊使盡渾身解數。作為北京首批“限地價、竟自持”的土地，該地塊在拍賣時首先設定了上限價格，當競買報價達到這一價格時，轉為在此價格基礎上通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人，企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
最終，萬科以50億元的價格獨家獲得了海澱永豐18號地，聯合住總以59億元競得海澱永豐19號地，自持比例均達100%。而後，萬科還回購了19號地的全部使用權。至此，翡翠書院的兩塊用地共耗資萬科109億元。不少媒體一度將萬科描繪成當年北京土拍市場上的最大贏家。
但事件的轉折總是猝不及防，如今翡翠書院項目面對的質疑，也引來了業界對於當年房企拿地行為的反思。
郭毅告訴《每日經濟新聞》記者，萬科當時拿下北京市第一塊純自持的土地，從計算方式來說，公司似乎並沒有按照邏輯去倒推它的拿地成本。而當時所有參與競標和沒參與競標的企業，其實都沒有想到政府在對自持用地的管控上會如此嚴格，即一定要按照現行的規範和土地標書中要求的租賃形式進行商業開發。
而這一項目似乎並沒有為萬科帶來理想中的回報。《每日經濟新聞》記者瞭解到，翡翠書院被萬科定位成了“微利專案”，非常理想的狀態下，投資回報率只有2%~3%，因此收回成本在企業看來顯得遙遙無期。
首個“吃螃蟹”項目成市場風向標儘管“開局不利”，但翡翠書院的入市試水，似乎成為其他企業全自持租賃住房專案的借鑒對象。由中鐵建全自持的理想家專案，正靜靜觀望著市場對萬科作出的各種反應。
記者走訪瞭解到，位於北京市大興區黃村鎮興化大街的中鐵建理想家項目現已動土開工，預計2019年末正式交工。但目前該樓盤僅僅確定了戶型和裝修標準等內容，尚沒有公佈租金價範圍和預租時間。
專案接待中心的工作人員表示，他們的動作要比萬科慢一步，也會參考萬科翡翠書院的相關資訊，但具體租賃方案需在7月份之後才會出臺。因為前期沒有過多推廣，所以目前諮詢租房的客戶並不多。但對於租金，這位工作人員透露稱，同樣的品質房源，他們的定價或許要比周邊稍貴一些，主要考慮到專案可能是長期租金不變的情況。
對此，郭毅表示，對於很多拿了自持用地的企業來說，無論租金的高低、租期長短以及租金交付方式，最起碼萬科的這種嘗試能夠給大家提供一個參考。
“隨著企業發現政府在政策執行上越來越嚴格，他們在拿地上便會更加慎重，最近幾個地塊的接連流拍也能充分體現這一點”。郭毅分析稱，面對如此高的拿地成本，企業肯定急需一個相應合理的、符合政策框架的商業模式來實現經營收益。所以萬科這種讓租戶一次性交納十年租金的行為，其實是產品成本過高帶來的無奈選擇，只有這種方式才能讓企業不至於產生很大虧損。
我愛我家集團品牌中心總監孔丹表示，這也提醒了未來市場的各個參與方，包括開發商、經營機構、政府、銀行和金融機構，在租賃住房的房源籌措方面，通過企業招拍掛自持的形式或許並不是最佳選擇。
而當前，各地政府似乎也已經意識到通過招拍掛的形式讓市場化企業推廣租賃住房並不理想。2017年開始，北京政府還對某些專案的最高自持比例做出了限制。
對此，尹飛告訴《每日經濟新聞》記者，政府推出這個地塊的本意應該是要培育傳統的租賃方式和規模化的租賃經營體系。如果這一初衷很難實現的話，政府方面也應該好好研判，將來能不能設置其他條件，比如明確租金、預租等問題，作出一些規範性要求，對問題進一步細化。
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