廣東省房協發佈今年首季房地產市場分析報告：商品房量降價漲， 資源錯配局勢未變
金羊網訊 記者趙燕華報導：今年一季度， 全省商品房銷售面積、銷售金額同比分別下降9.3%和0.9%， 但商品房銷售均價同比上漲9.3%， 其中住宅均價上漲13.6%。 今日， 廣東省房協發佈的今年首季房地產市場分析報告顯示， 房屋銷售量降價漲， 土地市場則有所降溫， 土地購置量價齊降。 首季全省商品房新開工面積增長23.6%， 但珠三角地區僅增長1.7%， 新增項目主要分佈在粵東西北地方。
圖1:2017年以來廣東商品房銷售面積/金額走勢
房屋銷量總體下降， 各區增速回落明顯
今年一季度， 全省商品房銷售面積2730.36萬平方米， 銷售金額3454.06億元， 同比分別下降9.3%和0.9%， 降幅比1-2月分別擴大5.1個和13.1個百分點。 其中， 商品住宅銷售面積2340.16萬平方米， 同比下降9.4%；銷售金額2894.11億元， 增長2.9%；非住宅商品房銷售面積390.20萬平方米、金額559.94億元，
2014年以來廣東各地區商品住宅待售面積走勢
分區域看， 一季度珠三角地區商品房銷售面積1660.90萬平方米， 銷售金額2729.80億元， 同比分別下降18.5%和7.3%；粵東西北商品房合計銷售面積1069.46萬平方米，
房價同比普遍上漲， 待售面積整體反彈
從房價水準看， 今年一季度， 全省商品房銷售均價12651元/平方米， 同比上漲9.3%。 其中， 按用途分， 商品住宅均價12367元/平方米， 同比上漲13.6%；非住宅商品房均價14350元/平方米， 同比下降8.7%。 按區域分， 珠三角商品房銷售均價16436元/平方米， 同比上漲13.7%；粵東西北商品房均價6772元/平方米，
2013年以來廣東商品房待售面積走勢
從庫存情況看， 截至2018年3月末， 全省商品房待售面積5308.71萬平方米， 同比下降8.4%， 比上年末則增加320.13萬平方米， 增幅為6.4%。 其中， 商品住宅待售面積2634.65萬平方米， 同比下降16.1%；非住宅商品房待售面積2674.06萬平方米， 同比增長0.6%。
資金增速持續下探， 土地購置量價齊降
一季度全省房地產開發企業到位資金5042.50億元， 同比增長3.0%， 增速降至2014年以來最低。 按資金來源分， 國內貸款1260.95億元， 同比增長7.1%；利用外資3.41億元， 同比下降76.2%；自籌資金1282.70億元， 同比增長1.5%；定金及預收款1453.20億元， 同比增長15.5%；個人按揭貸款714.41億元， 同比下降6.0%。 資料顯示， 今年一季度國內貸款增速同比下降32.8個百分點， 定金及預收款增速同比提高7個百分點但個人按揭貸款降幅同比擴大2.4個百分點，反映出房地產信貸政策持續收緊，對房地產貸款審核趨嚴，行業的融資和銷售回籠的壓力都明顯加大。
土地市場方面，一季度全省房地產企業購置土地面積161.96萬平方米，同比下降40.9%；土地成交價款105.88億元，同比下降58.9%；土地成交均價6538元/平方米，同比下降30.4%。其中，購置面積除了粵北地區同比增長19.6%，其他各地區均呈不同幅度下降，其中珠三角地區降幅最大，達56.6%。需要注意的是，由於統計口徑的不同，本文所得土地購置資料與市場實際情況存在一定的滯後性，並非全樣本即時資料。
投資建設高速增長，資源錯配局勢未變
從房地產投資情況看，一季度全省完成投資2462.38億元，同比增長22.9%，增速創下2014年以來新高，較2017年全年上升5.7個百分點。從投資構成看，建安工程投資1783.66億元，占總投資額的72.4%，同比增長10.1%；設備工器具購置20.91億元，同比增長21.8%；兩者合計拉動房地產總體投資增長8.3個百分點。土地購置費520.97億元，占總投資額的21.2%，同比大幅增長128.8%，拉動房地產總體投資增長14.6個百分點。資料顯示，今年一季度房地產投資的增長主要由土地購置費拉動，土地購置費的增長對房地產投資的貢獻率達到64.0%；上年同期房地產投資則主要由建安工程拉動，而建安工程對於上下游相關產業具有較為突出的拉動效應。
開發建設方面，一季度新開工面積3510.48萬平方米，同比增長23.6%；竣工面積2454.24萬平方米，同比增長8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面積63929.02萬平方米，同比增長9.9%。資料顯示，今年一季度粵東西北地方商品房新開工面積合計1452.70萬平方米，同比大幅增長77.9%；其中商品住宅新開工1186.28萬平方米，同比增長94.3%，是拉動全省新開工面積增長的主要力量。而珠三角地區商品房新開工面積同比僅增長1.7%，其中廣州、深圳兩個一線城市同比下降17.9%。由此反映，廣東的房地產市場資源錯配依然突出，珠三角地區尤其是一線城市的潛在供應仍未能明顯提升，後市供求關係也難以得到有效緩解，而這也為其存量市場的盤活及租賃市場的培育奠定了基礎。
市場展望：銷量降幅或擴大，房價上漲壓力逐步減輕
省房協分析認為，從調控政策看，為確保“房子是用來住、不是用來炒”，短期內，各地為抑制投機炒作行為的限購、限貸、限轉讓等，以及為防止房價大幅波動的價格備案制、限預售、限網簽等行政干預措施仍將繼續實施，同時加大力度扶持發展住房租賃市場，加快建立健全市場長效機制。
從金融環境看，為防範金融風險，國家一方面繼續推進金融去杠杆，抑制資產泡沫；另一方面加強監管協調，引導資金進入戰略性新興產業、現代製造業和服務業等經濟領域。宏觀審慎政策下，房地產行業流動性偏緊、資金成本趨於上行的趨勢仍將持續。且今年下半年行業將進入償債高峰，負債率過高的企業將面臨更大的資金壓力。
從銷售市場看，在差別化調控政策之下，投資、投機性需求將受到嚴格限制，而對於自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障，市場的潛在需求總體規模依然穩定。另一方面，商業住房按揭貸款利率的持續上浮，對於市場需求的釋放將呈現日益明顯的抑制作用；重點城市正加大力度推進“租購同權”的逐步實現，住房租賃市場將在分流住房需求的同時，也將逐漸改變人們的消費觀念和市場預期。總體而言，後市商品房銷售量同比降幅可能繼續擴大，房價上漲壓力逐步減輕。
從開發投資看，過去兩年房屋銷售市場的持續暢旺，支撐了房地產投資的中高水準增長。隨著銷售市場的逐步降溫，投資增速也將趨於回落；而熱點城市已由增量市場主導漸次進入增量與存量市場並重，開發投資規模和速度都將趨於平緩；且受制於資金狀況的趨緊，企業開發投資也將更為謹慎，後市房地產投資增速預計穩中趨降。
省房協建議，在防風險、去杠杆的大背景下，銷售規模下降和資金成本上升趨勢明顯，建議房地產企業主動適應市場，加快銷售回籠資金，合理控制負債水準；回應國家政策，順應時代需求，以產城融合、高品質開發等為發展理念，結合鄉村振興戰旅、特色小鎮建設、田園綜合體等，拓展發展鄉村地產、產業地產、現代農業地產、住房租賃服務等新業態和新業務。
定金及預收款增速同比提高7個百分點但個人按揭貸款降幅同比擴大2.4個百分點，反映出房地產信貸政策持續收緊，對房地產貸款審核趨嚴，行業的融資和銷售回籠的壓力都明顯加大。土地市場方面，一季度全省房地產企業購置土地面積161.96萬平方米，同比下降40.9%；土地成交價款105.88億元，同比下降58.9%；土地成交均價6538元/平方米，同比下降30.4%。其中，購置面積除了粵北地區同比增長19.6%，其他各地區均呈不同幅度下降，其中珠三角地區降幅最大，達56.6%。需要注意的是，由於統計口徑的不同，本文所得土地購置資料與市場實際情況存在一定的滯後性，並非全樣本即時資料。
投資建設高速增長，資源錯配局勢未變
從房地產投資情況看，一季度全省完成投資2462.38億元，同比增長22.9%，增速創下2014年以來新高，較2017年全年上升5.7個百分點。從投資構成看，建安工程投資1783.66億元，占總投資額的72.4%，同比增長10.1%；設備工器具購置20.91億元，同比增長21.8%；兩者合計拉動房地產總體投資增長8.3個百分點。土地購置費520.97億元，占總投資額的21.2%，同比大幅增長128.8%，拉動房地產總體投資增長14.6個百分點。資料顯示，今年一季度房地產投資的增長主要由土地購置費拉動，土地購置費的增長對房地產投資的貢獻率達到64.0%；上年同期房地產投資則主要由建安工程拉動，而建安工程對於上下游相關產業具有較為突出的拉動效應。
開發建設方面，一季度新開工面積3510.48萬平方米，同比增長23.6%；竣工面積2454.24萬平方米，同比增長8.0%；截至今年3月末，全省商品房施工面積63929.02萬平方米，同比增長9.9%。資料顯示，今年一季度粵東西北地方商品房新開工面積合計1452.70萬平方米，同比大幅增長77.9%；其中商品住宅新開工1186.28萬平方米，同比增長94.3%，是拉動全省新開工面積增長的主要力量。而珠三角地區商品房新開工面積同比僅增長1.7%，其中廣州、深圳兩個一線城市同比下降17.9%。由此反映，廣東的房地產市場資源錯配依然突出，珠三角地區尤其是一線城市的潛在供應仍未能明顯提升，後市供求關係也難以得到有效緩解，而這也為其存量市場的盤活及租賃市場的培育奠定了基礎。
市場展望：銷量降幅或擴大，房價上漲壓力逐步減輕
省房協分析認為，從調控政策看，為確保“房子是用來住、不是用來炒”，短期內，各地為抑制投機炒作行為的限購、限貸、限轉讓等，以及為防止房價大幅波動的價格備案制、限預售、限網簽等行政干預措施仍將繼續實施，同時加大力度扶持發展住房租賃市場，加快建立健全市場長效機制。
從金融環境看，為防範金融風險，國家一方面繼續推進金融去杠杆，抑制資產泡沫；另一方面加強監管協調，引導資金進入戰略性新興產業、現代製造業和服務業等經濟領域。宏觀審慎政策下，房地產行業流動性偏緊、資金成本趨於上行的趨勢仍將持續。且今年下半年行業將進入償債高峰，負債率過高的企業將面臨更大的資金壓力。
從銷售市場看，在差別化調控政策之下，投資、投機性需求將受到嚴格限制，而對於自住的首次購房和改善需求有望進一步得到保障，市場的潛在需求總體規模依然穩定。另一方面，商業住房按揭貸款利率的持續上浮，對於市場需求的釋放將呈現日益明顯的抑制作用；重點城市正加大力度推進“租購同權”的逐步實現，住房租賃市場將在分流住房需求的同時，也將逐漸改變人們的消費觀念和市場預期。總體而言，後市商品房銷售量同比降幅可能繼續擴大，房價上漲壓力逐步減輕。
從開發投資看，過去兩年房屋銷售市場的持續暢旺，支撐了房地產投資的中高水準增長。隨著銷售市場的逐步降溫，投資增速也將趨於回落；而熱點城市已由增量市場主導漸次進入增量與存量市場並重，開發投資規模和速度都將趨於平緩；且受制於資金狀況的趨緊，企業開發投資也將更為謹慎，後市房地產投資增速預計穩中趨降。
省房協建議，在防風險、去杠杆的大背景下，銷售規模下降和資金成本上升趨勢明顯，建議房地產企業主動適應市場，加快銷售回籠資金，合理控制負債水準；回應國家政策，順應時代需求，以產城融合、高品質開發等為發展理念，結合鄉村振興戰旅、特色小鎮建設、田園綜合體等，拓展發展鄉村地產、產業地產、現代農業地產、住房租賃服務等新業態和新業務。