侯若石：海南可發展以租賃為主的住房制度

中新經緯用戶端4月26日電題：《侯若石：海南可發展以租賃為主的住房制度》

作者侯若石(經濟學家、中新經緯特約專家)

近日，海南建設自由貿易試驗區的消息發佈，如同以往海南宣佈經濟利好之後一樣，許多人把關注的焦點放到房地產，炒房熱捲土重來。有消息稱，海南的各個售樓處人滿為患，半夜還有成群結隊的看房者奔向多個樓盤，一陣搶購之後， 4月16日到17日，海南有多達14個樓盤售罄， 11個樓盤封盤準備漲價。海南下一步大發展尚未開局，房地產熱已經搶先一步襲來。

4月22日晚，海南省宣佈新的更嚴格的房地產政策，

不但實行全域限購，還規定新房只能在5年後出售，並採取更嚴厲的土地使用政策。許多評論認為，海南房地產新政的目的是遏制房地產搶購潮。海南省主要領導則尖銳地提出：海南不能成為房地產的“加工廠”。其宗旨是海南經濟發展不能再依賴房地產。因此，海南的房地產新政的目標不僅僅是房地產，更是海南經濟全面徹底轉型的強烈信號。

對房地產過度投資不利於海南實體經濟發展

在這方面，海南曾經有過教訓。前兩次海南獲得中央在政策層面的支持，出現經濟利好之後，就曾出現房地產開發過度，使海南的社會經濟發展受到傷害。上世紀90年代初，海南建立經濟特區之後，掀起一波房地產開發熱潮，

房價從每平米300元被炒到7500元。 2010年，國務院發佈《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，隨後出現了搶購住房的熱潮。當時，三亞鳳凰島的住宅炒到每平方米10萬元。隨後幾年，海南的房價幾起幾落，從2017年開始，迎來了又一波購房高潮。當年，海南的商品房交易額達到了2700億元，與2016年相比，上漲幅度高達82%。據統計， 2017年，三亞房地產開發投資占其固定資產投資的比重為63.3%，房地產業一業獨大。房地產過度開發已經是不爭的事實。

在任何國家，任何城市，房地產都不可能是唯一的支柱產業。過分依賴房地產的經濟發展肯定是不健康的。房地產熱推高房價，增加了生產成本和生活成本。而且，過多的房地產投資擠壓了其他產業投資。

今年第一季度，海南省房地產投資占總投資將近一半。這顯然不利於實體經濟發展。

在海南， 90年代初吹起的房地產泡沫，引發宏觀經濟動盪，導致經濟增長停滯，產生的大量爛尾樓消化了20多年。近年來的房地產開發熱雖然沒有產生嚴重的經濟泡沫，但對海南生態環境的破壞不能低估，過度開發造成難以挽回的經濟損失。因修建住房而填海的三亞鳳凰島工程已經嚴重污染三亞灣海域。海水變渾，海灘倒退，植被枯死；海裡的魚蝦大量減少，有的品種甚至滅絕；就連三亞的母親河——三亞河中游的濕地也被蓋滿別墅和公寓，河水因而變黑發臭，過多的建築工地無法避免揚塵，局部地區的空氣品質下降。

發展住房租賃有助於海南擺脫經濟對房地產的片面依賴

衡量房地產是否過熱的尺度是房屋空置率。據媒體報導，高空置率是海南樓市的“硬傷”，海南樓市的空置率一度高達七成以上，海南東部一城市，部分社區淡季空置率高達九成。由於空置率過高，住宅社區周圍的商業和其他服務業很不發達，生活極為不便，居民買菜都要去幾公里之外的村鎮。於是，空置房形成惡性循環：越來越多的人買房很熱情，卻很少去住。住房空置是對資源的嚴重浪費，而且房地產很難融入當地經濟，對海南經濟發展的貢獻也很有限。

為了海南社會經濟發展大局，必須實行嚴格的房地產政策，堅決貫徹“房住不炒”的方針。實行新政之後，外地人很難在海南購房。

其實，絕大部分購房者沒有必要到海南購房。即使沒有限購和限售，購房用於投資也很難賺錢。即使是用來居住，如果不是在當地就業，購房也並非必要之舉。

那麼，外地人想在海南長期居住，不買房，住在哪兒？一個最簡單的答案是，若要居住，可以租房，既省錢，又方便。何樂而不為？大量閒置的住房是發展住房租賃業的有利條件。關鍵是如何確立住房租賃業發展模式。目前，在海南，租房主要由房產仲介公司和無組織的個體戶經營。他們的優勢是經營靈活，缺陷是經營規模過小，隨意性很強。房客尋找房源比較困難，而且缺乏安全保障。具有經營前景的應該是三種模式。一是共用經濟模式。它利用互聯網，特別是社交網路的優勢，建立出租者和租客之間的對接平臺，具有成本低，易推廣的優勢。二是由政府主管部門聯合房地產開發公司和物業管理公司成立房屋租賃公司。它具有交易方便和居住安全的優勢，特別適合常住的租客。三是利用集中成片的空置住房發展養老事業，利用中高檔住宅，經營配套設施齊全和服務水準高的養老機構。

發展住房租賃業需要開闢房源，而挖掘空置房源涉及到住房制度改革。這不是單純的住房問題，而是海南全面深化改革開放的重要舉措。建立租售結合的商品房制度是中國今後發展住房的必經之路。海南可以先行先試，以推動租賃為突破口，全面深化住房制度改革。首先是鼓勵房地產開發商轉向以租賃為主，政府需要制定與之相配套的房屋租賃政策，例如可以考慮對開展租賃業務的房地產企業給予補貼。其次，與住房相關的稅收改革，著力點是改革不利於住房租賃的稅費徵收，建立有利於發展住房租賃的稅收制度。再次，釋放空置房源，實行推動業主出租房屋的政策。例如，為推動住房所有者出租空置房，可考慮開徵住房空置稅。這個制度在德國的實踐說明，對發展住房租賃是不可或缺的。

以租賃為主的住房制度有利於擺脫海南經濟對房地產業的片面依賴。海南不再作房地產的“加工廠”之後，將有利於海南實現經濟轉型，堅決貫徹新發展理念，建設現代化經濟體系，在推動經濟高品質發展方面走在全國前列。(中新經緯APP)

【專家簡介】侯若石，長期從事國際經濟關係和外國經濟制度研究。曾任中國現代國際關係研究院研究員、清華大學偉倫特聘訪問教授、浙江大學公共管理學院教授。

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特別是社交網路的優勢，建立出租者和租客之間的對接平臺，具有成本低，易推廣的優勢。二是由政府主管部門聯合房地產開發公司和物業管理公司成立房屋租賃公司。它具有交易方便和居住安全的優勢，特別適合常住的租客。三是利用集中成片的空置住房發展養老事業，利用中高檔住宅，經營配套設施齊全和服務水準高的養老機構。

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