住房租賃資產證券化來了！對樓市有何影響？
作者：齊俊傑看財經
昨天， 證監會和住建部聯手發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 並稱推進住房租賃資產證券化， 將有助於盤活住房租賃存量資產， 提高資金使用效率， 促進住房租賃市場發展。
這個通知明確了， 產權清晰， 工程品質符合要求， 按照規定辦理住房租賃登記備案手續， 能產生持續穩定現金流的企業， 可以申請租賃資產證券化業務， 在大中城市特別是雄安新區率先開展。
很多人問了， 租賃資產證券化到底是什麼東東呢？說白了就是一種融資形式， 他是用未來的租金作為收入來源的， 最簡單來說， 就是有人告訴你， 你把錢借給他， 讓他買房子， 或者蓋房子， 以後他把這個房子租出去， 然後收到的租金有你一份。 你拿到的收益憑證就是證券。 所以這本身就是一個出讓資金， 然後收穫收益權的事。 這其實有個名詞就叫做REITs， 2016年國內的房企REITs類融資只有131億元， 而房地產開發總融資14.5萬億， 所以占比千分之一都不到， 這個東西還是很有發展空間的。 另外， 根據鏈家的測算， 未來10年租房市場租金總規模將比現在翻3倍， 達到3萬億元，
但是現在也有一個問題， 租房資產證券化這個事聽起來很美， 但落實起來去一點都不容易， 屬於海市蜃樓看得見你卻咬不到， 搞不好還會咬到舌頭。 因為現在的租金回報率實在是太低太低了。 很多大城市的租金回報率只有1%， 這個回報率甚至比一年定期基準利率的1.5%還要低， 所以很難去設計產品， 金融杠杆的基礎就是期限錯配和風險錯配， 也就是說你得有一個利差， 我就能去加杠杆， 但現在利差是負的， 那麼該怎麼融資呢？誰願意放棄年化1.5%的定期， 甚至一年4%的無風險收益， 而去投資一個只有1%-2%收益的證券呢？注意住房租賃證券化， 可以理解為大傢伙攢錢買房收租金， 但卻不能理解為大傢伙集資炒房，
現在還有一個模式， 就是二房東， 也就是我以一個公司， 在市場上收購大量的房源， 然後再轉租， 1萬一個月收進來， 給他簡單裝修， 規整配家電， 然後1萬5租出去， 這樣利潤空間就有了， 刨除掉一些必要的運營開支， 大概能有個10%-20%左右， 這部分錢也是可以通過租賃證券化融資獲取的， 如果一家公司只以自有資金發展， 那麼他的擴張速度將很慢， 如果有了證券化融資管道， 他就可以拿出一半的利潤， 分給投資者， 然後不斷的用這個利潤空間來擴大業務， 不斷的收購房源，然後加價出租。但是，這個模式有一個巨大的問題，他會抬高市場租金，原來1萬元的房子，他給抬價成了1萬5，雖然服務和設施更好了，但是如果這種二房東模式大規模開展，那麼他也只能不斷抬價才能獲取利潤空間，最後就變成，低端住宅大量被收購改造（低端住房改造的邊際溢價率會更大），也就是說，市場上的便宜房子越來越少。其實邏輯很簡單，二房東的商業模式就是在原有房子上加上服務和設備補償，那麼既然有這個補償，就必然要漲價。對應的資料表現就是，房租在持續上漲，恐怕到時候大家又會說，炒完房子炒租金了。這肯定不是我們願意看到的情況。
第三種模式，以土地不要錢的方式支援租賃證券化發展，把土地成本降下來之後，租金回報就有了空間，比如我們之前講的，農村集體建設用地轉租賃，土地成本占建設成本70%，如果土地沒成本，集體和開發商就可以一起發行資產證券化產品，廣泛吸納社會資金，還是那個例子，100萬的房子年租金2萬，如果你土地沒成本，那麼對你來說成本只有20-30萬，那麼租金回報率瞬間提升到了6-10%，這一下你就有了加杠杆的空間，可以借來資金大規模的籌建了。這是一個不漲租金，甚至可以降低租金的方式。當然弊端就是位置相對偏一些。不過我相信如果足夠便宜，還是能夠吸引不少租客的。
第四種模式，純粹的政府行為，政府讓利，比如公租房的籌建，以前是政府出錢，現在可以像社會融資了，土地這塊利潤讓出去，把租金回報率提高，然後完全作為投資回報返給投資者，這樣有利於調動社會積極性，參與租賃證券化之中。但這一塊，現在最大的問題就是政府有多大的積極性。畢竟土地少賣一塊，就少一大筆收入。
所以綜合來看，租賃資產證券化REITs，目前僅通過市場的力量已經很難做出來了，在這個模式裡必須有人學雷鋒，要麼開發商和仲介不賺錢，要麼政府不賺錢，要麼投資者不賺錢，總得有一方犧牲利益才行。如果都不讓利，生推資產證券化的模式，那麼最後就是二房東仲介抬高市場租金成本。這肯定不是我們願意看到的情況。
不斷的收購房源，然後加價出租。但是，這個模式有一個巨大的問題，他會抬高市場租金，原來1萬元的房子，他給抬價成了1萬5，雖然服務和設施更好了，但是如果這種二房東模式大規模開展，那麼他也只能不斷抬價才能獲取利潤空間，最後就變成，低端住宅大量被收購改造（低端住房改造的邊際溢價率會更大），也就是說，市場上的便宜房子越來越少。其實邏輯很簡單，二房東的商業模式就是在原有房子上加上服務和設備補償，那麼既然有這個補償，就必然要漲價。對應的資料表現就是，房租在持續上漲，恐怕到時候大家又會說，炒完房子炒租金了。這肯定不是我們願意看到的情況。
第三種模式，以土地不要錢的方式支援租賃證券化發展，把土地成本降下來之後，租金回報就有了空間，比如我們之前講的，農村集體建設用地轉租賃，土地成本占建設成本70%，如果土地沒成本，集體和開發商就可以一起發行資產證券化產品，廣泛吸納社會資金，還是那個例子，100萬的房子年租金2萬，如果你土地沒成本，那麼對你來說成本只有20-30萬，那麼租金回報率瞬間提升到了6-10%，這一下你就有了加杠杆的空間，可以借來資金大規模的籌建了。這是一個不漲租金，甚至可以降低租金的方式。當然弊端就是位置相對偏一些。不過我相信如果足夠便宜，還是能夠吸引不少租客的。
第四種模式，純粹的政府行為，政府讓利，比如公租房的籌建，以前是政府出錢，現在可以像社會融資了，土地這塊利潤讓出去，把租金回報率提高，然後完全作為投資回報返給投資者，這樣有利於調動社會積極性，參與租賃證券化之中。但這一塊，現在最大的問題就是政府有多大的積極性。畢竟土地少賣一塊，就少一大筆收入。
所以綜合來看，租賃資產證券化REITs，目前僅通過市場的力量已經很難做出來了，在這個模式裡必須有人學雷鋒，要麼開發商和仲介不賺錢，要麼政府不賺錢，要麼投資者不賺錢，總得有一方犧牲利益才行。如果都不讓利，生推資產證券化的模式，那麼最後就是二房東仲介抬高市場租金成本。這肯定不是我們願意看到的情況。