本文編選自微信公眾號“王雅媛港股圈”， 作者患者。
得益於中國改革開放以來經濟的騰飛， 曾經的四川長虹（600839.SH）、萬科A（000002.SZ）、伊利（600887.SH）、格力電器（000651.SZ）讓多數投資者獲利頗豐， 或許有年輕的投資者會抱怨生不逢時， 錯失了中國經濟最佳的發展階段， 但從歐美市場的經驗判斷， 這種抱怨明顯只是一時的頭腦發熱， 或是自身投資能力淺弱。
每個時代都有每個時代的投資主題， 特別中國現在正式踏入消費升級的階段， 更有不少投資機會等待挖掘， 茅臺股價的二次飛躍只是新時代的開胃菜。
另一方面， 即使中國經濟經過了數十年的高度發展，
比如教育， 兩年前行業龍頭的市場份額不到1%， 現在才2%左右；
比如定制傢俱， 一萬億的生意， 前三大公司收入都不超過100億人民幣；
比如養豬， 這個領域最大的公司也就占市場份額2%~3%左右。
中國有非常多的行業， 每個行業都接近一萬億的規模， 而很多龍頭公司只有一兩個點的市場份額， 但它們已經建立了非常好的商業模式， 剩下的就是把他們的商業模式不斷複製， 實現從點到面的擴張。
這樣的領域有非常多的機會， 而這種機會基本上都在中國。 別的市場要麼不夠大， 要麼已經成熟或者完成整合， 而中國有獨特的機會， 這其中就包括今天文章的主角 ——物業管理。
作為二級市場投資的新品種，
但是， 簡單的理解總意味著差強人意的投資成績， 物業管理行業的基本面其實已經在悄然發生改變。 日前碧桂園（2007.HK）亦發佈公告擬將旗下物業管理子公司分拆上市。 至此， 已有6家物業公司在港股上市， 1家在A股上市， 更有50餘家在新三板掛牌。
一、赴港上市， 開啟行業新時代
中國的物業管理行業伴隨房地產行業的產生而產生， 最早可以追溯至二十世紀八十年代， 第一家物業管理公司為深圳物業管理有限公司。
2003年， 國務院、發改委以及住建部等部委發佈了《物業管理條例》和《物業服務收費管理辦法》，
2010年之後， 各地方以及中央出臺先後出臺相關政策鼓勵物業管理公司多元化經營， 向提升市場化、程度化的方向發展。
2014年， “物業第一股”的彩生活（1778.HK）登陸港股市場，
根據Wind資料顯示， 市場資金對物業板塊也是青睞有加， 不僅整體板塊的估值水準遠高於恒指平均水準， 板塊龍頭綠城服務（2869.HK）股價走勢更是芝麻開花節節高。
但是， 從資料的側面我們也可以看到資金並非是在瘋狂炒作， 而是有選擇地湧入。 那麼， 資金背後的邏輯究竟是什麼呢？
二、物管行業的前世今生
隨著城市化水準不斷提高， 以及房地產市場的持續火熱， 2007年以來每年房屋竣工面積和商品房銷售面積分別以6.7%、9.8%的複合增速增長， 不斷增長的城鎮人口數量和存量房面積對居住環境和社區管理水準的要求也越要越高， 物業管理的重要性愈發顯現。
然而， 跟中國許多新興行業一樣，
根據易觀智庫資料統計， 2014年行業中的大型公司市場份額僅有2.86%， 多數所謂的物業公司實際上僅有數人， 業務範圍僅局限于傳統的“四報”（保安、保潔、保綠、保修）， 服務水準極不成熟。 另一方面， 業主端也不成熟， 缺乏對社區公共性物業價值的重視。
但是，隨著業主端體驗意識的覺醒，這種不對稱的矛盾逐漸爆發，業主與物業公司“大打出手”的案例時有發生。
有見及此，最近國務院更對《物業管理條例》作出了部分修改，列出8種業主可拒繳物業費的情況，以此倒逼物業公司改善服務。
如此看來，物業板塊真的是低端、不賺錢的苦力活。但為什麼各路資金仍持續流入物業板塊呢？
我想你一定會聽過這個小故事：一個玻璃杯，裡面有半杯水，悲觀的人會說：“只剩下半杯水了。”；樂觀的人會說：“還有半杯水耶！”。
正是因為夠苦B，未來才有大幅的改善空間，而邏輯就是以下三大因素：
1、行業空間大
一方面，根據中國產業資訊網發佈的《2017年中國物業管理市場規模預測及行業發展趨勢》，2015年全國物業管理面積174.5億平米，住宅類型的物業管理面積高達135.6億平米，占比約77.7%。
另一方面，2015年百強物業的住宅類型服務均價為2.24元/月*平方米，採取靜態計算的方式，單住宅物業的市場在2015年已高達3,645億元。
此外，考慮到《國家人口發展規劃》中總人口和城鎮化水準的目標，以及採用2015年我國城市人均住宅面積36.6平米的資料計算，以及假設2030年住宅物業管理費用上調10%，粗略計算可得，單住宅物業管理的市場在2030年就能夠增長至6,639億元，物業板塊這條賽道明顯足夠長。
這裡必須說明下，之所以僅考慮住宅市場的增量而不計入商業及辦公市場增量，是因為中國特殊的城市規劃以及國情。
多數賣方報告的物業整體市場測算多是直接對標發達國家的人均住宅面積和人均商業面積，但中國的人口總數、領土面積遠高於這類國家，完成不在同一維度，不能夠直接採用推算。
商業領域，雖然低線城市消費水平穩中有升，但是全國各地經濟發達城市多是沿海地區，地區經濟水準參差不齊，很難類似部分歐美國家均衡發展，而且中國還是電商最為發達的國家。
所以從商業開發商的角度思考，也不可能肆意開發商業綜合體。
2、行業集中度加速提升
彼時物業板塊雖然專業化程度差、門檻低、同質化程度高，但得益於中國城鎮化水準的迅速提升帶來的行業紅利，即使市場局部存在競爭激烈的現象，多數小公司仍可以活得非常滋潤。
解釋這種現象的另外一個原因就是，中國多數物業公司都是地產開發商的子公司，而過往數十年恰好也是房地產發展最迅猛的年代。
但時過境遷，現在經濟、企業都呈現頭部化、明朗化特徵，物業板塊更是在加快這個過程，行業前10強無論從營收還是淨利潤，都遙遙領先于同業其他對手。
但是，隨著業主端體驗意識的覺醒，這種不對稱的矛盾逐漸爆發，業主與物業公司“大打出手”的案例時有發生。
有見及此，最近國務院更對《物業管理條例》作出了部分修改，列出8種業主可拒繳物業費的情況，以此倒逼物業公司改善服務。
如此看來，物業板塊真的是低端、不賺錢的苦力活。但為什麼各路資金仍持續流入物業板塊呢？
我想你一定會聽過這個小故事：一個玻璃杯，裡面有半杯水，悲觀的人會說：“只剩下半杯水了。”；樂觀的人會說：“還有半杯水耶！”。
正是因為夠苦B，未來才有大幅的改善空間，而邏輯就是以下三大因素：
1、行業空間大
一方面，根據中國產業資訊網發佈的《2017年中國物業管理市場規模預測及行業發展趨勢》，2015年全國物業管理面積174.5億平米，住宅類型的物業管理面積高達135.6億平米，占比約77.7%。
另一方面，2015年百強物業的住宅類型服務均價為2.24元/月*平方米，採取靜態計算的方式，單住宅物業的市場在2015年已高達3,645億元。
此外，考慮到《國家人口發展規劃》中總人口和城鎮化水準的目標，以及採用2015年我國城市人均住宅面積36.6平米的資料計算，以及假設2030年住宅物業管理費用上調10%，粗略計算可得，單住宅物業管理的市場在2030年就能夠增長至6,639億元，物業板塊這條賽道明顯足夠長。
這裡必須說明下，之所以僅考慮住宅市場的增量而不計入商業及辦公市場增量，是因為中國特殊的城市規劃以及國情。
多數賣方報告的物業整體市場測算多是直接對標發達國家的人均住宅面積和人均商業面積，但中國的人口總數、領土面積遠高於這類國家，完成不在同一維度，不能夠直接採用推算。
商業領域，雖然低線城市消費水平穩中有升，但是全國各地經濟發達城市多是沿海地區，地區經濟水準參差不齊，很難類似部分歐美國家均衡發展，而且中國還是電商最為發達的國家。
所以從商業開發商的角度思考，也不可能肆意開發商業綜合體。
2、行業集中度加速提升
彼時物業板塊雖然專業化程度差、門檻低、同質化程度高，但得益於中國城鎮化水準的迅速提升帶來的行業紅利，即使市場局部存在競爭激烈的現象，多數小公司仍可以活得非常滋潤。
解釋這種現象的另外一個原因就是，中國多數物業公司都是地產開發商的子公司，而過往數十年恰好也是房地產發展最迅猛的年代。
但時過境遷，現在經濟、企業都呈現頭部化、明朗化特徵，物業板塊更是在加快這個過程，行業前10強無論從營收還是淨利潤，都遙遙領先于同業其他對手。