“房子是用來住的， 不是拿來炒的。
”在十九大報告上， 這句話一度響徹人民大會堂， 振聾發聵， 很多人仍記憶憂猶新。
關於購房市場， 熱點城市至今仍被嚴厲調控， 對於調控手段， 各界爭議不斷。 但有一點是較為一致的， 那就是行政手段只是暫時的， 遲早會退出， 長效機制將接棒， 成為穩定中國房市的“定海神針“。
從2016年起， 培育住房租賃市場就上升到國家層面， 去年推進速度和力度可謂空前。 2017年底， 易居研究院測算10年後我國租房市場需求將達到54億方， 租金收益近4萬億元。
前景美好， 但錢從何來？
4月25日， 住建部和證監會終於聯合出手！目標直指住房租賃資產證券化，
1. 避免圈錢嫌疑：
發起人應具備三大條件
本次出臺檔的亮點， 覓窩君細讀下來， 主要是開展住房租賃資產證券化的條件和優先重點支持的範圍。
比如發行此類產品應具備三大條件：一是物業已建成並權屬清晰， 工程建設品質及安全標準符合相關要求， 已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；二是物業正常運營， 且產生持續、穩定的現金流；三是發起人（原始權益人）公司治理完善， 具有持續經營能力及較強運營管理能力， 最近2年無重大違法違規行為。
據覓窩君觀察，
“優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域、利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃項目及國家政策鼓勵的其他租賃專案開展資產證券化。 ”
覓窩君瞭解到， 去年由住建部牽頭， 會同發改委、財政部、工商總局、國稅總局等八部門出臺《關於在人口淨流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》， 試點城市主要為人口淨流入的大中城市。 隨後， 廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、瀋陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市成為首批開展住房租賃試點單位。
近日， 10個篇章、2萬多字的《河北雄安新區規劃綱要》重磅出爐， 引萬眾矚目。 其中， 改革創新住房制度， 建立新型住房保障體系格外受期待和關注。
據澎湃新聞日前報導， 雄安新區將實行住房租賃積分制度， 從住房租賃市場主體屬性、政策激勵、租賃行為3個方面運用區塊鏈、大資料等前沿技術，
值得一提的是， 這次對發起此類產品的企業也分主次和優先等級， 比如對專業化、機構化租賃企業的態度是“鼓勵”， 支援其建設運營住房租賃用房， 支援其依法依規改建商業用房等作為租賃住房。
覓窩君還發現一條資訊格外重要。 “重點支援住房租賃企業發行以其持有不動產物業作為底層資產的權益類資產證券化產品， 積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。”
意思就是說，拋開二房東，自持+運營型企業將是兩部委重點支持對象，比如龍湖冠寓，自持專案較多，更多是指向房地產開發龍頭企業，除了龍湖，還有萬科、碧桂園等，以及一些地方國企，比如上海地產集團、成都人居、中房集團等。
此外，有幾點也需注意。比如，各地要對相關住房租賃企業在租賃住房建設驗收、備案、交易等事項開闢綠色通道，評估底層資產應以收益法為主等。
通篇看一下，覓窩君覺得，美中不足的是還應將國稅總局、財政部、國家工商總局等也納入進來，畢竟當前大家呼聲甚高的是擔憂重複徵稅和減稅以及隱形的法律風險等。
1. 美國REITs
近45年來，年均收益率13.5%
就歐美、新加坡、日本等發達國家而言，住房租賃資產證券化只是不動產資產證券化的一種，還包括更龐大的商業地產等產品內容，但更多是一種產品組合。
以美國REITs為例，據深圳格隆匯報告，目前美國據說有160家REITs，市值4510億美元，占全世界的50%。在回報率上，從2002年到2016年的14年間，REITs年化回報率12%，遠超其他資產。
如果說14年還覺的不夠長，我們可以回溯到1975年，截至2016年，這45年之間，美國REITs年平均回報率13.5%，年分紅率平均7.4%。
我們再來看一下香港上市的越秀房托基金，去年實現營業總收入18.53億港元，主要來自寫字樓、批發及零售商場、酒店及服務式公寓同比增幅僅0.9%，物業收入淨額13.14億港元，同比微增3.6%，除稅後淨利14.37億港元，同比劇增101.8%，每個單位基金盈利0.49港元，同比增幅96%。
大家更關注越秀防脫分派情況，分派總額8.26億港元，同比基本未增長，僅0.2%，每個基金單位分派0.3335港元，微增2.3%。
粗略計算不難發現，去年越秀房托基金分派比率超過50%，也就是說拿著真金百億分給投資人，不像A股一些企業都是鐵公雞，幾十年不分一分錢。儘管越秀房托的收入增長遇到一定的瓶頸，尤其是內地經濟增速放緩，商業受電商衝擊，但現金分派比率還是很喜人的。
▶ 編輯 地產密探
▶ 排版 駱康
▶ 圖文來源 覓窩
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積極推動多類型具有債權性質的資產證券化產品，試點發行房地產投資信託基金（REITs）。”意思就是說，拋開二房東，自持+運營型企業將是兩部委重點支持對象，比如龍湖冠寓，自持專案較多，更多是指向房地產開發龍頭企業，除了龍湖，還有萬科、碧桂園等，以及一些地方國企，比如上海地產集團、成都人居、中房集團等。
此外，有幾點也需注意。比如，各地要對相關住房租賃企業在租賃住房建設驗收、備案、交易等事項開闢綠色通道，評估底層資產應以收益法為主等。
通篇看一下，覓窩君覺得，美中不足的是還應將國稅總局、財政部、國家工商總局等也納入進來，畢竟當前大家呼聲甚高的是擔憂重複徵稅和減稅以及隱形的法律風險等。
1. 美國REITs
近45年來，年均收益率13.5%
就歐美、新加坡、日本等發達國家而言，住房租賃資產證券化只是不動產資產證券化的一種，還包括更龐大的商業地產等產品內容，但更多是一種產品組合。
以美國REITs為例，據深圳格隆匯報告，目前美國據說有160家REITs，市值4510億美元，占全世界的50%。在回報率上，從2002年到2016年的14年間，REITs年化回報率12%，遠超其他資產。
如果說14年還覺的不夠長，我們可以回溯到1975年，截至2016年，這45年之間，美國REITs年平均回報率13.5%，年分紅率平均7.4%。
我們再來看一下香港上市的越秀房托基金，去年實現營業總收入18.53億港元，主要來自寫字樓、批發及零售商場、酒店及服務式公寓同比增幅僅0.9%，物業收入淨額13.14億港元，同比微增3.6%，除稅後淨利14.37億港元，同比劇增101.8%，每個單位基金盈利0.49港元，同比增幅96%。
大家更關注越秀防脫分派情況，分派總額8.26億港元，同比基本未增長，僅0.2%，每個基金單位分派0.3335港元，微增2.3%。
粗略計算不難發現，去年越秀房托基金分派比率超過50%，也就是說拿著真金百億分給投資人，不像A股一些企業都是鐵公雞，幾十年不分一分錢。儘管越秀房托的收入增長遇到一定的瓶頸，尤其是內地經濟增速放緩，商業受電商衝擊，但現金分派比率還是很喜人的。
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