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第1180篇原創文章
本文作者：咚咚找房APP--深圳·娟子
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3月28日“三價合一”政策正式出臺， 當時多數人認為， 于二手房來說是當頭一棒；時至今日， 此政策已過去一個月， 現在的房地產市場又如何？前文回顧：重磅！深圳“三價合一”真的來了！
先來說一下這1個月來新房和二手房市場的情況：
2、因新房限價， 現在各片區的新房備案價明顯低於周邊二手房價， 尤其是“原關內”新房倒掛更為明顯。
3、資源盤（學區房因處於報名季）仍舊有小幅的穩升， 另一些周邊無動靜或者本身無優勢的社區，
4、購房者心態方面， 無論如何， 二手房交易稅費是增加的， 但關內已無新房（要麼價格較高）， 出於無奈還是選擇二手房；在價格方面心理價位比政策執行之前低於預期， 畢竟稅費擺在這裡。
新房
限價催生套利空間
新房市場供應少而需求增加
最近這一個月， 新房市場再次成為樓市的一道風景線， 新房市場是熱點頻出， 只要有新盤一入市關注度極高， 市場已然呈現出分化， 因限價和“三價合一政策”而使得置業者將目光上新房市場。
此外， 很多商務公寓的熱度也遠超想像。
1、4月24日晚， 蛇口的山語海選房， 僅59套房源， 因價格低想買的許多人連社區都沒看； 此項目在日前備案6棟的59套84-113㎡之間的產品，
2、4月21日， 平湖融湖中心城在專案開盤， 一早已被現場的排隊的人氣刷屏。 據網友報料， 現場優惠3個99折， 整體的單價在4.1萬-4.4萬/平。 其實在2016年推出過一批同內型的產品， 當時的均價大概4.3萬/平， 這次稍低於2016年的價格。 一網友透露， 當天開盤已封籌。
3、4月15日， 碧桂園領寓開盤， 推售200多套70年產權的商務公寓， 均價44000/平起， 精裝修帶家電。 據買家透露， “此專案為了控制開盤人數， 前期的登記早早就結束， 不然此專案有可能當天就賣完。 ”
開盤現場
4、4月9日晚， 萬科瑧山府二期222套住宅產品， 戶型為231、240㎡的大戶型產品， 分別位於1、2、6棟， 備案均價為97513.6元/㎡， 最低8.3萬/平起。
當晚通過網上選房， 這場沒硝煙的大戰在約定的時間前就結束（據爆出， 還有人拿著全款想買， 但連籌都沒認到）， 據買到的客戶表示， 價格是備案價+裝修費， 總價都在2000萬起！
5、4月4日， 坪山項目奧園翡翠東灣於4月4日開盤。 推出2棟3座共342套65-132㎡住宅產品， 備案均價30263元/㎡， 總價區間在184.7-424.1萬。 當天開盤， 此專案也有部分二字頭單位。 但開盤當天賣得並不太好。 到了4月中旬左右，此項目再次推了一次，緊接著所推產品進入收尾。
6、位於布吉的“東方盛世”，因2017年5月拿預售價較高，整體均價5.6萬/平。全部產品共637套，但到2017年11月份，網友爆出此項目在國土局的備案顯示是0成交……
今年4月份，此項目自降價近1萬元/平，價格區間在4.4-5.2萬/平。降價後，網友表示價格還在接受的範圍。並且有網友爆出即將售完。
二手房
影響不大
新政後二手房網簽6885套
事實上，4月份的二手房比一手房的成交在資料上的成為表示更為突出，這裡面也有銷售備案置後的原因。
2018年3月份深圳二手房總成交（網簽）為6276套；據房網資料中心統計資料顯示，從3.29-4.27日深圳二手房共成交（網簽）6885套，比3月份還多。
這份資料一方面顯示出新政後影響其實並不大，另一方面也存在3月份成交多而登記資料滯後的原因。
其中，成交最多的是龍崗、福田、寶安三區，鹽田僅成交146套！
為了更為清晰的瞭解二手房的市場情況，娟子特意請淘房哥團隊對各片區二手房新政執行後的情況進行瞭解。
市場表現
業主：如果要降價，寧願不賣
南山
三價合一後，雖然說南山區內有部分大面積戶型，降價出售甚至是惜售下架的情況比較少，整體市場變化不大。不過從近期溝通的網友或是經紀人的帶客情況來看，一些總價並不超過豪宅標準的房子，關注度是有所增加。
寶安
三價合一後，寶安房源出現降價的情況較少，而且處於豪宅線標準的房源議價空間也不大，有少部分房源已下架不再出售，而處於寶安豪宅線以下的兩房關注度有所提高，甚至部分房源報價出現上漲，但整體的成交量還是呈下滑趨勢。
福田
三價合一政策之後福田區整體情況比較平穩，帶有名校學區的部分樓盤房價並沒有下跌甚至有一些業主撤盤不賣，表示如果要降價寧願不賣，造成房源較少的一個情況，而普通位置樓盤價格稍有微調，但幅度不大，總體來說還是一個賣方的市場。
保稅區，由於一個學校的開學，刺激片區房價在短時間之內，大漲10%以上，從未來看，有能力還是建議及早入手，不要等待。
羅湖
從經紀人口中得知，現在出現的價格較筍的房源不像以前那麼好賣，雖然最終會被消化，但是時間相對前兩年的消化速度都有所拉長，主要是因為政策限制，很多有意向的購房者都被限制在內。
龍阪
五一小長假即將來臨，龍阪地區樓市漸有升溫跡象，據各大仲介公司反映，諮詢量都有不同程度的上升，近期入市的新盤更是普遍受到追捧，但龍阪地區的二手市場則仍是持續萎靡狀態。
相比上月成交量恐怕會繼續走低，一方面三價合一造成交易稅費上升對於剛需改善的附加傷害不小，二手市場就變成了最終承重方，另一方面自春節後二手市場中新盤源的供應量就一直不如往年同期，內外兩面夾擊之下，龍阪地區二手市場進入“蟄伏期”也就在所難免了。
龍崗
3月28日，深圳出臺“三價合一”，一時間好多買家通過列印征信、轉定金的套路先鎖定，然後匆忙找房源的買家不在少數。政策後最大的變化是放盤量少了，大部分業主賣房是換房，持觀望態度可賣可不賣。
二手房稅費或者增加，變相的有利於新房成交，但是新房開盤的都是比較偏遠的區域，配套不完善，短期自住改善需求的還是會考慮二手房。
大運片區仲介回饋，龍崗外國語大4房稅費要50多萬，學位需求的改善家庭也會選擇。而龍崗280萬以下的普通住宅樓盤，還能買到比較多的2房，沒有豪宅稅，稅費影響很小，反而有利於剛需家庭上車，這類房源成交占比較多。
深圳各區普通住宅標準，價格以上算豪宅稅
根據市規劃國土委公佈的最新享受優惠政策普通住房價格標準，羅湖為房屋總價390萬（含）以下、 福田為470萬（含）以下，南山 490（含）萬以下，鹽田 330（含）萬以下、寶安 360（含）萬以下、龍華 320（含）萬以下、龍崗 280（含）萬以下、光明 250（含）萬以下、坪山 200（含）萬以下、大鵬 230（含）萬以下。
事實上，三價合一的影響主要是豪宅稅的稅費比較高，普遍認為，普通住宅的影響不大。
我是牛浩思
微信號：sz_newhouse
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到了4月中旬左右，此項目再次推了一次，緊接著所推產品進入收尾。6、位於布吉的“東方盛世”，因2017年5月拿預售價較高，整體均價5.6萬/平。全部產品共637套，但到2017年11月份，網友爆出此項目在國土局的備案顯示是0成交……
今年4月份，此項目自降價近1萬元/平，價格區間在4.4-5.2萬/平。降價後，網友表示價格還在接受的範圍。並且有網友爆出即將售完。
二手房
影響不大
新政後二手房網簽6885套
事實上，4月份的二手房比一手房的成交在資料上的成為表示更為突出，這裡面也有銷售備案置後的原因。
2018年3月份深圳二手房總成交（網簽）為6276套；據房網資料中心統計資料顯示，從3.29-4.27日深圳二手房共成交（網簽）6885套，比3月份還多。
這份資料一方面顯示出新政後影響其實並不大，另一方面也存在3月份成交多而登記資料滯後的原因。
其中，成交最多的是龍崗、福田、寶安三區，鹽田僅成交146套！
為了更為清晰的瞭解二手房的市場情況，娟子特意請淘房哥團隊對各片區二手房新政執行後的情況進行瞭解。
市場表現
業主：如果要降價，寧願不賣
南山
三價合一後，雖然說南山區內有部分大面積戶型，降價出售甚至是惜售下架的情況比較少，整體市場變化不大。不過從近期溝通的網友或是經紀人的帶客情況來看，一些總價並不超過豪宅標準的房子，關注度是有所增加。
寶安
三價合一後，寶安房源出現降價的情況較少，而且處於豪宅線標準的房源議價空間也不大，有少部分房源已下架不再出售，而處於寶安豪宅線以下的兩房關注度有所提高，甚至部分房源報價出現上漲，但整體的成交量還是呈下滑趨勢。
福田
三價合一政策之後福田區整體情況比較平穩，帶有名校學區的部分樓盤房價並沒有下跌甚至有一些業主撤盤不賣，表示如果要降價寧願不賣，造成房源較少的一個情況，而普通位置樓盤價格稍有微調，但幅度不大，總體來說還是一個賣方的市場。
保稅區，由於一個學校的開學，刺激片區房價在短時間之內，大漲10%以上，從未來看，有能力還是建議及早入手，不要等待。
羅湖
從經紀人口中得知，現在出現的價格較筍的房源不像以前那麼好賣，雖然最終會被消化，但是時間相對前兩年的消化速度都有所拉長，主要是因為政策限制，很多有意向的購房者都被限制在內。
龍阪
五一小長假即將來臨，龍阪地區樓市漸有升溫跡象，據各大仲介公司反映，諮詢量都有不同程度的上升，近期入市的新盤更是普遍受到追捧，但龍阪地區的二手市場則仍是持續萎靡狀態。
相比上月成交量恐怕會繼續走低，一方面三價合一造成交易稅費上升對於剛需改善的附加傷害不小，二手市場就變成了最終承重方，另一方面自春節後二手市場中新盤源的供應量就一直不如往年同期，內外兩面夾擊之下，龍阪地區二手市場進入“蟄伏期”也就在所難免了。
龍崗
3月28日，深圳出臺“三價合一”，一時間好多買家通過列印征信、轉定金的套路先鎖定，然後匆忙找房源的買家不在少數。政策後最大的變化是放盤量少了，大部分業主賣房是換房，持觀望態度可賣可不賣。
二手房稅費或者增加，變相的有利於新房成交，但是新房開盤的都是比較偏遠的區域，配套不完善，短期自住改善需求的還是會考慮二手房。
大運片區仲介回饋，龍崗外國語大4房稅費要50多萬，學位需求的改善家庭也會選擇。而龍崗280萬以下的普通住宅樓盤，還能買到比較多的2房，沒有豪宅稅，稅費影響很小，反而有利於剛需家庭上車，這類房源成交占比較多。
深圳各區普通住宅標準，價格以上算豪宅稅
根據市規劃國土委公佈的最新享受優惠政策普通住房價格標準，羅湖為房屋總價390萬（含）以下、 福田為470萬（含）以下，南山 490（含）萬以下，鹽田 330（含）萬以下、寶安 360（含）萬以下、龍華 320（含）萬以下、龍崗 280（含）萬以下、光明 250（含）萬以下、坪山 200（含）萬以下、大鵬 230（含）萬以下。
事實上，三價合一的影響主要是豪宅稅的稅費比較高，普遍認為，普通住宅的影響不大。
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