剛剛， 首個資本市場支持租購並舉政策落地了！
這是一年多以來， 資產證券化領域推出的第三個落實黨中央、國務院重點政策要求的重要檔。
中國證監會、住建部聯合發佈《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》， 明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃專案開展資產證券化。
《通知》還稱， 將推動多類型具有債權性質的資產證券化產品， 試點發行房地產投資信託基金(REITS)。
此次新政有何重要意義？
“這是國務院提出加快發展住房租賃市場之後， 兩部委聯合下發的第一個落地檔， ”一位瞭解政策制定的相關人士向一財透露， 此前市場已經試點發行了多單住房租賃類資產證券化產品， 這次發文是對前期試點情況的規範， 並且通過檔對相關程式的標準予以明確。
通知指出：
1， 住房租賃資產證券化， 有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率， 引導社會資金參與住房租賃市場建設；
2， 有利於降低住房租賃企業的杠杆率， 服務行業供給側結構性改革， 促進形成金融和房地產的良性迴圈；
3， 可豐富資本市場產品供給， 提供中等風險、中等收益的投資品種， 滿足投資者多元化的投資需求。
市場人士怎麼看？
十九大報告提出加快建立租售並舉的住房制度， REITs是房地產企業由商品房開發銷售向輕資產開發經營轉變的有效途徑。
業內人士分析指出， 房地產資產證券化經過近16年的發展已經初具規模， 但市場上還未出現標準REITs。 目前， 國內發行標準REITs遭遇的主要瓶頸有法律法規不健全、稅收政策缺失、監管主體不明確、市場准入門檻高和收入覆蓋比例低等問題。
“推進住房租賃資產證券化是發展住房租賃市場的重要內容。 ”中聯前源不動產基金管理有限公司總經理何亮宇接受中證報採訪時表示， 借助資產證券化為企業提供創新融資管道和投資退出路徑， 對於建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度具有重要意義， 此舉既符合國家大力推進租賃住房市場建設的宏觀導向， 也為資產證券化在各實體經濟領域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展。
戴德梁行高級董事、北中國區估價及顧問服務部主管胡峰認為， 以資產證券化實現了住房租賃企業從投資、運營、退出管道構建完整的產業鏈和商業模式的閉環，
胡峰表示， 一方面， 政策帶動下租賃住房市場的發展為租賃住房資產證券化提供了大量可選擇的基礎資產；另一方面， 資產證券化的融資模式可以説明公寓運營企業快速回籠資金， 用於投入下一階段房源建設， 為企業尋求融資與退出途徑。
具體來看， 北京鼎諾投資管理有限公司總經理許余潔認為， 通過發行REITs， 可以充分利用社會資金， 促進資本進入租賃市場， 多管道增加住房租賃房源供應。 同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地產為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地產的建設運營階段，可以避免地產投資過於側重住宅地產造成的過熱現象。
或將撬動數萬億元住房租賃證券化市場
“租賃住房進行證券化，在產品形式上沒有絕對的限制，只要是底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現，可以是ABS、類REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，國內市場上目前已經發行的住房租賃證券化產品包括兩大類。
第一類是在證監會系統的交易所掛牌的資產支援證券，第二類是在銀行間市場掛牌的ABN。
截至2018年1月31日，類REITs產品呈加速增長態勢，累計發行數31只，累計發行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年複合增速高達89.8%。迄今發行的31只產品均為類REITs 產品，國內目前還沒有標準REITs。
機構觀點
申萬宏源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應規劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水準，按照當地2017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預計現有租賃試點城市將供應1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66萬億元，未來三年REITs的大力發展將為租賃市場的發展提供融資支援。在盤活目標資產後，又會有更多的資金用於支援租賃市場的發展，有利於我國租賃市場發展和房地產市場的成熟。
民生證券表示，在政策積極推動和房地產行業去杠杆、融資難的背景下，REITs的發展前景廣闊，未來的發行空間可以從以下三個角度測算。
1，從資產證券化產品看REITs發行空間。截至2017年10月，國內類REITs發行總額占所有資產證券化產品發行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處於起步階段。根據中央結算公司的資料，美國REITs發行額占所有ABS總額的35.4%。隨著未來國內與海外ABS市場中REITs占比差距逐漸縮小，REITs新增 發行額約為8448億元。
2，從房地產開發投資看REITs發行空間。房地開發投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由於房地產企業密集上市，自有資金占比提升明顯。從2014年至2016年，由於資產證券化產品的快速發展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統的貸款及自有資金，包括REITs在內的其他來源融資占比持續提升。
2016年，國內房地產企業通過類REITs融資131億元，同期國內房地開發投資總額約為14.5萬億元，類REITs占比僅為0.09%。同年REITs占全球房地產開發融資的比例為7%，國內外差距高達6.9 個百分點。假設國內REITs融資占房地產開發投資總額的比例提升至 7%，每年將帶動REITs的發行額為9950億元。
3，從經營性物業租金總收入看REITs的發行空間。經營性物業包括住房租賃物業、辦公物業和商場物業。目前我國住房租賃市場仍以散戶業主獨立出租為主，開發商或物業公司經營的整棟租賃住房占比較小，發行RIETs的合格基礎資產有限。辦公物業和商場物業集中度相對較高，作為基礎資產發行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統計當地甲級寫字樓與優質購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。
假設國內一線城市的優質經營性物業均通過 REITs 融資，可以發行的REITs總規模約為5.1萬億元，其中辦公物業REITs約1.8萬億元，商場物業REITs約3.3萬億元。
綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處於起步階段，未來發展空間廣闊。隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，REITs將撬動數萬億市場。
為貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議提出的關於加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度要求，完善發展住房租賃市場配套政策，近日中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上，聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)。推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。
《通知》明確了優先和重點支持領域。明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃專案開展資產證券化。
《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程式。鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，開展資產證券化，明確了住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發行的程式，並對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程式進行優化，建立綠色通道，提高工作效率。
《通知》明確提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。在建立健全業務合規、風控與管理體系，建立健全自律監管體系，合理評估住房租賃資產價值，強化仲介機構和發起人責任等方面，提出了要求。
《通知》提出要營造良好政策環境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業化機構化的建設或運營機構，建立健全監管協作機制，支持開展住房租賃資產證券化。
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中國外匯投資博覽會 —— 烏魯木齊（2018年6月10號）
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【訪談】：Christian Frahm | 程必逸 | 高明 | 金睿 | 張駿立 | Chris Rowe | Jamie Clinnick | Lennon Tam | Daire Ferguson | 周軒逸
同時，REITs以優質成熟的長租公寓等典型商業地產為主要載體，從建設、融資、管理、運營等多個環節引導資金進入地產的建設運營階段，可以避免地產投資過於側重住宅地產造成的過熱現象。或將撬動數萬億元住房租賃證券化市場
“租賃住房進行證券化，在產品形式上沒有絕對的限制，只要是底層資產和經營情況滿足證券化的要求都可以在產品上實現，可以是ABS、類REITs、CMBS或者ABN。”何亮宇表示，國內市場上目前已經發行的住房租賃證券化產品包括兩大類。
第一類是在證監會系統的交易所掛牌的資產支援證券，第二類是在銀行間市場掛牌的ABN。
截至2018年1月31日，類REITs產品呈加速增長態勢，累計發行數31只，累計發行總額從2014年底的96億元增至2017年底的 656億元，年複合增速高達89.8%。迄今發行的31只產品均為類REITs 產品，國內目前還沒有標準REITs。
機構觀點
申萬宏源證券表示，按照各地未來3-5年的租賃類住宅用地的供應規劃安排，參考上海模式土地成本折價70%水準，按照當地2017年居住類用地成交均價的30%加3000元/平米的建安成本測算，到2020年，預計現有租賃試點城市將供應1.7億平米住宅類用地，投資資金需求大約為 1.66萬億元，未來三年REITs的大力發展將為租賃市場的發展提供融資支援。在盤活目標資產後，又會有更多的資金用於支援租賃市場的發展，有利於我國租賃市場發展和房地產市場的成熟。
民生證券表示，在政策積極推動和房地產行業去杠杆、融資難的背景下，REITs的發展前景廣闊，未來的發行空間可以從以下三個角度測算。
1，從資產證券化產品看REITs發行空間。截至2017年10月，國內類REITs發行總額占所有資產證券化產品發行總額的比例僅為2.14%，中國REITs還處於起步階段。根據中央結算公司的資料，美國REITs發行額占所有ABS總額的35.4%。隨著未來國內與海外ABS市場中REITs占比差距逐漸縮小，REITs新增 發行額約為8448億元。
2，從房地產開發投資看REITs發行空間。房地開發投資資金來源可以分為貸款、自有資金和其他來源。2005至2010年，由於房地產企業密集上市，自有資金占比提升明顯。從2014年至2016年，由於資產證券化產品的快速發展，其他來源融資同比增速大幅領先傳統的貸款及自有資金，包括REITs在內的其他來源融資占比持續提升。
2016年，國內房地產企業通過類REITs融資131億元，同期國內房地開發投資總額約為14.5萬億元，類REITs占比僅為0.09%。同年REITs占全球房地產開發融資的比例為7%，國內外差距高達6.9 個百分點。假設國內REITs融資占房地產開發投資總額的比例提升至 7%，每年將帶動REITs的發行額為9950億元。
3，從經營性物業租金總收入看REITs的發行空間。經營性物業包括住房租賃物業、辦公物業和商場物業。目前我國住房租賃市場仍以散戶業主獨立出租為主，開發商或物業公司經營的整棟租賃住房占比較小，發行RIETs的合格基礎資產有限。辦公物業和商場物業集中度相對較高，作為基礎資產發行REITs的條件較好。選取北京、上海、廣州、深圳等16大城市，統計當地甲級寫字樓與優質購物商場的總存量、入駐率和平均租金，分別計算每個城市每年租金收入。
假設國內一線城市的優質經營性物業均通過 REITs 融資，可以發行的REITs總規模約為5.1萬億元，其中辦公物業REITs約1.8萬億元，商場物業REITs約3.3萬億元。
綜合以上三種測算方法，民生證券認為，REITs在中國還處於起步階段，未來發展空間廣闊。隨著資產證券化市場的健全及產品的成熟，房地產行業融資方式的多樣化以及國內優質經營性物業證券化比例的提升，REITs將撬動數萬億市場。
為貫徹落實黨的十九大精神和中央經濟工作會議提出的關於加快建立多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房制度要求，完善發展住房租賃市場配套政策，近日中國證監會、住房城鄉建設部在總結前期工作的基礎上，聯合發佈了《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》(以下簡稱《通知》)。推進住房租賃資產證券化，將有助於盤活住房租賃存量資產，提高資金使用效率，促進住房租賃市場發展。
《通知》明確了開展住房租賃資產證券化的基本條件。主要包括物業已建成並權屬清晰，工程建設品質及安全標準符合相關要求，已按規定辦理住房租賃登記備案相關手續；物業正常運營且產生持續、穩定的現金流；原始權益人公司治理健全且最近兩年無重大違法違規行為等。
《通知》明確了優先和重點支持領域。明確優先支持大中城市、雄安新區等國家政策重點支援區域和利用集體建設用地建設租賃住房試點城市的住房租賃專案開展資產證券化。
《通知》完善了住房租賃資產證券化的工作程式。鼓勵住房租賃企業結合自身運營現狀和財務需求，開展資產證券化，明確了住房租賃資產證券化申請、受理、審核、發行的程式，並對開展住房租賃證券化中涉及的租賃住房建設驗收、備案、交易等程式進行優化，建立綠色通道，提高工作效率。
《通知》明確提出加強住房租賃資產證券化的監督管理。在建立健全業務合規、風控與管理體系，建立健全自律監管體系，合理評估住房租賃資產價值，強化仲介機構和發起人責任等方面，提出了要求。
《通知》提出要營造良好政策環境，培育多元化的投資主體，鼓勵專業化機構化的建設或運營機構，建立健全監管協作機制，支持開展住房租賃資產證券化。
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