“我去年2月份在這住（阪田新圍仔村）， 600塊一個月， 11月漲到930塊， 現在6月份再續合同， 說要1300塊， 沒辦法越來越難租， 他們（長租公寓）進來做公寓以後， 房租越來越貴， 二房東也不肯簽長約。 ”已經快八點， 來自湖北的謝明剛從富士康下班， 就近在村口一家麻辣檔填肚子。 一起晚餐的還有在“餓了麼”送外賣的兄弟陳鵬， 同樣面臨兩個月後要搬家的難題。
“政府應該管管， 如果租金可以簽個十年八年都不變那多好。 ”陳鵬一個月工資3000-4000不等， “還希望每個月能存點錢， 以後娶媳婦， 不能都給了房租。 ”陳鵬們還不知道， 他們盼星星盼月亮等來的長租，
令人恐慌的是， 如果其他城市也學習北京這樣， 十年租金上百萬， 租房堪比買房貴， 國家這場企圖打破樓市現有格局的租購大戲， 恐怕會鬧成一個笑話。
就算沒北京這個事， 近兩年隨著長租公寓的加碼入市， 直接導致結果是， 企業為爭奪物業， 不惜高價搶房， 房租相應水漲船高。 年輕人是離有尊嚴的居住環境越來越近。 但是有部分人越離我們越來越遠。
這些情懷與高品質， 對於來自富士康， 一個月平均4000多的謝明而言這些都過了， 他說：“對我們來說， 便宜才是最關鍵的， 我們也想住得好一點， 但是沒錢， 再漲下去， 也只能去東莞惠州看看有沒有工打。
長租公寓品牌達1200多家 世聯行紅璞要當攪局者
近兩年， 在國家“房住不炒”及“租售同權”等利好政策的刺激下， 長租公寓成為房地產行業的藍海， 雖然租賃市場仍處於探索階段， 但各路資本早已嗅到商機， 展開一場不見刀光但撕殺慘烈的地盤爭奪戰。
據58安居房產研究院發佈《2018年一季度住房租賃市場報告》稱， 截至2018年3月， 全國範圍內長租公寓品牌達1200多家， 房源規模逾200萬間。
同行中的佼佼者， 萬科泊寓已開業3萬間， 簽約量10萬間； 龍湖冠寓已開業1.5萬間， 2018年將再開5萬間。 魔方公寓已開業3.5萬間， 今年計畫再開5-8萬間。 按目前的比分看， 仍難分出勝負， 畢境全新的房地產長效機制才剛剛開始建立。
在深圳， 阪田就是這些長租公寓的主戰場。
深圳阪田因富士康、華為、神舟電腦等大型企業紮堆而聞名。 距離市區近， 高中端人群齊聚， 是各路長租公寓必爭之地。 已開業的有萬科泊寓、魔方、自如、樂乎、窩酷、劈啪、具客、優家等多家青年公寓。
據悉， 阪田戰場迎來新的競爭者， 世聯行長租公寓品牌紅璞在深圳的第一家集中式公寓即將上市， 位於阪田萬科四季花城附近， 距離五和地鐵站約1公里。 房間與所有長租公寓裝修類似， 漂亮的顏色搭配、齊全的家電、溫馨的佈局。 一整棟農民房， 130間房， 10層樓， 2個電梯， 2個樓梯。
紅璞公寓
選擇在這個時間點面世， 氣氛十分的微妙。 畢竟北京天價公寓， 90平10年租金180萬， 這事正讓長租公寓行業走在輿論尖峰上。
又來一個推高租黑手， 受到筆者質疑時， 紅璞公寓運營負責人舒蘭蘭女士回應， “說明你還不太瞭解我們。 我們的口號是“每個人， 都可以住得好一點”。 講情懷太虛， 如果所有的年輕人都住不起， 這個城市講情懷給誰聽？我們希望讓更多人可以往得起， 往得更好一點點。
在同一條永香路上， 阪田國際中心魔方公寓， 一樣大小的房間租金在2600-3300元/間。 而世聯行的1字頭， 兩者的房間格局裝修和家電都差距不大下， 這樣的租金聽起來挺誘人。
“房子為了住， 不是為了炒， 住的人願意付多少錢房子才值多少錢， 這是基本的邏輯。 ”陳勁松認為， 房子的定價正在由邊際定價變成收益還原法， 房地產從增量不斷加杠杆取得最大收益到回歸租金收益決定房地產價值， 這是中國房地產的大變革， 將會對所有市場參與者產生深刻的影響。
世聯行在2017年年報中披露， 紅璞2017年簽約量已突破10萬間， 在管運營房間約3.5萬間， 平均出租率81%，公司公寓管理業務實現收入2.08億元，同比增加387.64%。
對於客戶群體與生意邏輯，陳勁松想得明白。關於紅璞想要做到多大的規模，世聯紅璞公寓總經理甘偉表示沒有上限，“既然做了，當然是想往最好的沖，我覺得我們機會很大。”
甘偉介紹，目前二線城市的租金水準大概是一線城市的三分之一甚至四分之一，紅璞公寓目前的平均租金僅1000餘元。“即便是已經達到10萬間的房量規模，紅璞公寓瞄準的仍然是剛需——即剛步入社會0-5年這個最基層的群體。針對這個人群的特性，公寓運營方對於產品品質和成本溢出需要精准把控，這也是節流和確保入住率的關鍵——在滿足大眾品質居住的前提下，不要讓租客為過度的硬體軟裝買單。”
長租公寓剩者為王：獲取房源能力+運營能力=勝利
長租公寓短期投入與產出難以成正比，由於房價過快上漲，導致收房成本過高，再加上裝修和運營成本，前期投入成本高昂，運營企業面臨資金壁壘，在一線城市20平米的全裝全配，裝修成本在4-5萬元/左右，1萬間公寓，裝修成本在4-5億元。
盈利主要依靠房租差價和管理費，屬於傳統的重資產模式。通常做的比較好的四年能收回投資，營運能力差一點為五年甚至八年。在各家背景的企業中，開發商有資金實力，互聯網有運營和IT能力，從傳統代理出身的世聯行有何獨家秘訣？
“世聯行在全國佈局，在各一二線及省會城市深耕多年，我們在進入長租領域就天然的具備了獲取物業的優勢，而運營能力則是可以通過學習和試錯能夠提升的，紅璞將2018年定義為運營管理提升年，就是在2017年奠定了一定的管理規模後，通過系統化、流程化、精細化的運營管理措施，來提升公寓運營管理效能，進一步的提高長租公寓的經濟效益，也能持續將更加優質且實惠的產品推出市場。獲取物業的能力，需要你紮根在各個城市，對這座城市和各地物業有足夠的瞭解，能夠一條龍並且專業的解決業主的需求，這對於做顧問的我們而言，有先天的優勢。”紅璞運營負責人舒女士回應到。
開發商做長租公寓邏輯，一是為了適應遊戲規劃，二是為了搭建運營能力，三是寄希望於退出機制。前期盈利對於開發商而言並不重要，重點在於物業的獲取與平臺的搭建，這取決於在房地產下半場，開發商的話語權與排位。
魔方經驗了9年，吃過的虧連起來可以繞地球一圈。世聯行則認為運營經驗，是可以快速積累打造，但對於物業的把握，是世聯行25年積累下來先天觸覺。
“我們就是幫開發商賣房的人，幫開發商做前期的定位和策劃，這個城市的每一片土地，每一棟物業，以及他們未來如何能夠實現資產價值最大化，我們是顧問，必須要清楚，摸清土地脈絡，瞭解物業現狀，是我們每天都在幹的事，我們知道什麼樣的型態最適合它。”前世聯行高層張女士選擇創業加入長租公寓，也得益於世聯行培養的敏銳顧問基因。
“以廣州金沙洲專案為例，業主希望物業資產價值遞增，做好業態的佈局同時，實現商業與公寓部分運營，服務更加一體化。我們把紅璞公寓與做商業運營的世聯裡、做聯合辦公的世聯空間一起考慮提供整體解決方案，通過整合資源、疊加業務的模式，提升坪效，給業主帶來了高於市場的租金溢價。很多業主，對於物業的方向和把控能力是欠缺，所以希望顧問能夠解決問題，而我們不光能夠提供解決方案，世聯的產業佈局還能將方案落地實施，為業主提供一條龍服務。” 廣州金沙洲相關負責人自信的說道。
廣州金沙項目最終的結果是，商業整體開業率由46%提升至86%，改造後租金比市場租金溢價20%，通過設計優化增加使用面積215㎡，使得項目品牌形象提升，節省裝修成本，租金收入增加，同樣的項目還有永泰裡、茶園裡……。
面對行業普遍陷入的拿房難，拿房成本高企的困境，紅璞某位物業拓展負責似乎並不擔心。“有很多業主找我們顧問解決問題。如果顧問方案得當，我們通常可以以極低成本獲得物業，無論是商業、辦公還是長租公寓，我們都有比較專業化的運營方案。我們也借助專業的解決方案能夠得到更好的商務條件，甚至有一個項目拿到五年，一個項目拿到十年的免租期，這在傳統的包租模式下是無法想像的。”
世聯行如今業務包含17個業態，從傳統的顧問、代理、到金融房聯寶（**）、世聯空間（辦公）、世居（海外地產）等。能夠協助業主綜合性解決物業的運營和產業升級難題。
全產業鏈
長租公寓是世聯行在房產地下半場，在全新的遊戲規劃下，做房地產服務商不可或缺的重要一環。介入全鏈條運營邏輯其實簡單。一是，保證顧問的策略可以被執行，二是，保證招商如實完成，三是形成運營閉環，實現效率與資產最大化。
在房價高企的大中城市，租售比遠超國際紅線，投資租賃市場是難以盈利的。如果要盈利一是提高租金，二是降低房屋成本。第一種顯然違背中央政策的初衷。但第二種降低房屋成本又有幾個人能做到？
深圳市房地產仲介協會研究總監徐楓曾指出，儘管隨著房價的上漲，房屋租金也會相應調整，但住房租金存在“天花板”，個人或家庭的月租金一般不超過月收入的一半。未來的長租公寓市場，當運營與IT都不是阻礙時，獲取房源的能力，決定了企業的規模與盈利。
對於像來自富士康的謝明也好，外賣員陳鵬也好，他們服務於城市，與城市共生，但如果城市高租金容不下他，我們是該怪資本過於勢利，還是政策太扭曲？
批評與嘲諷，總是容易的，改變它就顯得異常的珍貴。長租公寓，的確讓城中村更受關注，越來越多的樓棟更漂亮，更文藝，點綴著小清新的情懷，讓“住得更好”的需求得到滿足，與此同時，我們更希望，每個人，在住得起的情況下，可以住得好一點。
平均出租率81%，公司公寓管理業務實現收入2.08億元，同比增加387.64%。對於客戶群體與生意邏輯，陳勁松想得明白。關於紅璞想要做到多大的規模，世聯紅璞公寓總經理甘偉表示沒有上限，“既然做了，當然是想往最好的沖，我覺得我們機會很大。”
甘偉介紹，目前二線城市的租金水準大概是一線城市的三分之一甚至四分之一，紅璞公寓目前的平均租金僅1000餘元。“即便是已經達到10萬間的房量規模，紅璞公寓瞄準的仍然是剛需——即剛步入社會0-5年這個最基層的群體。針對這個人群的特性，公寓運營方對於產品品質和成本溢出需要精准把控，這也是節流和確保入住率的關鍵——在滿足大眾品質居住的前提下，不要讓租客為過度的硬體軟裝買單。”
長租公寓剩者為王：獲取房源能力+運營能力=勝利
長租公寓短期投入與產出難以成正比，由於房價過快上漲，導致收房成本過高，再加上裝修和運營成本，前期投入成本高昂，運營企業面臨資金壁壘，在一線城市20平米的全裝全配，裝修成本在4-5萬元/左右，1萬間公寓，裝修成本在4-5億元。
盈利主要依靠房租差價和管理費，屬於傳統的重資產模式。通常做的比較好的四年能收回投資，營運能力差一點為五年甚至八年。在各家背景的企業中，開發商有資金實力，互聯網有運營和IT能力，從傳統代理出身的世聯行有何獨家秘訣？
“世聯行在全國佈局，在各一二線及省會城市深耕多年，我們在進入長租領域就天然的具備了獲取物業的優勢，而運營能力則是可以通過學習和試錯能夠提升的，紅璞將2018年定義為運營管理提升年，就是在2017年奠定了一定的管理規模後，通過系統化、流程化、精細化的運營管理措施，來提升公寓運營管理效能，進一步的提高長租公寓的經濟效益，也能持續將更加優質且實惠的產品推出市場。獲取物業的能力，需要你紮根在各個城市，對這座城市和各地物業有足夠的瞭解，能夠一條龍並且專業的解決業主的需求，這對於做顧問的我們而言，有先天的優勢。”紅璞運營負責人舒女士回應到。
開發商做長租公寓邏輯，一是為了適應遊戲規劃，二是為了搭建運營能力，三是寄希望於退出機制。前期盈利對於開發商而言並不重要，重點在於物業的獲取與平臺的搭建，這取決於在房地產下半場，開發商的話語權與排位。
魔方經驗了9年，吃過的虧連起來可以繞地球一圈。世聯行則認為運營經驗，是可以快速積累打造，但對於物業的把握，是世聯行25年積累下來先天觸覺。
“我們就是幫開發商賣房的人，幫開發商做前期的定位和策劃，這個城市的每一片土地，每一棟物業，以及他們未來如何能夠實現資產價值最大化，我們是顧問，必須要清楚，摸清土地脈絡，瞭解物業現狀，是我們每天都在幹的事，我們知道什麼樣的型態最適合它。”前世聯行高層張女士選擇創業加入長租公寓，也得益於世聯行培養的敏銳顧問基因。
“以廣州金沙洲專案為例，業主希望物業資產價值遞增，做好業態的佈局同時，實現商業與公寓部分運營，服務更加一體化。我們把紅璞公寓與做商業運營的世聯裡、做聯合辦公的世聯空間一起考慮提供整體解決方案，通過整合資源、疊加業務的模式，提升坪效，給業主帶來了高於市場的租金溢價。很多業主，對於物業的方向和把控能力是欠缺，所以希望顧問能夠解決問題，而我們不光能夠提供解決方案，世聯的產業佈局還能將方案落地實施，為業主提供一條龍服務。” 廣州金沙洲相關負責人自信的說道。
廣州金沙項目最終的結果是，商業整體開業率由46%提升至86%，改造後租金比市場租金溢價20%，通過設計優化增加使用面積215㎡，使得項目品牌形象提升，節省裝修成本，租金收入增加，同樣的項目還有永泰裡、茶園裡……。
面對行業普遍陷入的拿房難，拿房成本高企的困境，紅璞某位物業拓展負責似乎並不擔心。“有很多業主找我們顧問解決問題。如果顧問方案得當，我們通常可以以極低成本獲得物業，無論是商業、辦公還是長租公寓，我們都有比較專業化的運營方案。我們也借助專業的解決方案能夠得到更好的商務條件，甚至有一個項目拿到五年，一個項目拿到十年的免租期，這在傳統的包租模式下是無法想像的。”
世聯行如今業務包含17個業態，從傳統的顧問、代理、到金融房聯寶（**）、世聯空間（辦公）、世居（海外地產）等。能夠協助業主綜合性解決物業的運營和產業升級難題。
全產業鏈
長租公寓是世聯行在房產地下半場，在全新的遊戲規劃下，做房地產服務商不可或缺的重要一環。介入全鏈條運營邏輯其實簡單。一是，保證顧問的策略可以被執行，二是，保證招商如實完成，三是形成運營閉環，實現效率與資產最大化。
在房價高企的大中城市，租售比遠超國際紅線，投資租賃市場是難以盈利的。如果要盈利一是提高租金，二是降低房屋成本。第一種顯然違背中央政策的初衷。但第二種降低房屋成本又有幾個人能做到？
深圳市房地產仲介協會研究總監徐楓曾指出，儘管隨著房價的上漲，房屋租金也會相應調整，但住房租金存在“天花板”，個人或家庭的月租金一般不超過月收入的一半。未來的長租公寓市場，當運營與IT都不是阻礙時，獲取房源的能力，決定了企業的規模與盈利。
對於像來自富士康的謝明也好，外賣員陳鵬也好，他們服務於城市，與城市共生，但如果城市高租金容不下他，我們是該怪資本過於勢利，還是政策太扭曲？
批評與嘲諷，總是容易的，改變它就顯得異常的珍貴。長租公寓，的確讓城中村更受關注，越來越多的樓棟更漂亮，更文藝，點綴著小清新的情懷，讓“住得更好”的需求得到滿足，與此同時，我們更希望，每個人，在住得起的情況下，可以住得好一點。