摘要:
開發貸為房地產行業傳統融資管道。 優勢在於成本較低,但募集資金用途受限,僅能用於項目建設。 受房地產調控趨嚴影響,監管機構強化了銀行投向房地產領域資金管控,嚴禁信貸違規介入拿地。
非標債權融資方面,最常見的為集合資金信託計畫、保險資管債權投資計畫。 優勢在於主體資質要求相對較低,但融資成本高,在房企盈利能力下行的背景下,對開發商的吸引力日益下行。 受政策受限影響,信託計畫為目前普通住宅專案融資相對通暢的管道。
債券方面,公司債佔據主體,政策前鬆後緊。
房企發行ABS基礎資產豐富,但普通住宅類相關產品限制嚴格。
常見的類型有購房尾款、物業收費權、信託受益權和商業房地產抵押貸款ABS和REITs等,優勢為不受“未嘗債券規模低於淨資產40%的限制”,並可通過結構化設計提高產品評級,拓寬融資管道。
但目前政策對普通住宅相關ABS管控非常嚴格。
股權融資主要為上市公司定向增發、項目私募股權融資。 上市公司股權融資主要為定向增發,政策收緊後規模銳減。 私募股權融資能夠有效降低房企杠杆,募集資金投向基本不受限,但對主體和專案資質要求較高。
債務置換過程結束,中小房企融資難。 政策收緊後,房企低成本公司債對高成本開發貸和非標融資、長期對短期債務的置換過程結束。 企業分化加劇,龍頭房企更依賴銀行貸款,影響不大,中小房企獲取信貸能力弱,融資管道受限嚴重。
分業態可能的融資管道分析。 住宅專案開發貸、信託計畫、中期票據、私募股權融資為相對通暢的管道,其餘融資方式受限嚴重;保障房、安置房等舊城改造類項目、商辦專案融資無明顯限制,其中持有優質地段的商辦物業房企可嘗試REITs等創新型融資方式。