【獵雲網（微信號：ilieyun）成都】4月25日報導
近日， “開源反覆運算·解碼未來”源碼資本2018年碼會年會在北京召開， 本屆年會上， 源碼資本投資企業CEO們共同探討了，
以下為左暉演講全文
大家上午好！不動產行業是一個規模比較大的產業， 對資金而言， 往往是繞不過這個產業的。 去年看到軟銀願景基金也有幾十億美金投資到不動產領域， 比如Airbnb， 以及其它非常多的品類。 整個不動產領域都在發生什麼樣的變化， 這是一直以來大家比較在意的一個事情。
不動產領域的變化
我們可以看到整個不動產領域的動盪現在變得越來越劇烈。 我們最近這些年最關注的， 就是中國的住宅交易未來會變成什麼樣子的。
全世界橫向對比， 可以看一個指標——千人購房率，
我們可以看到過去十年裡， 北京的房價漲了5倍， 上海也差不多，
我們回顧過去十年時間各類資產投資回報率的變化， 比如中國大陸股市的回報率， 一會兒在各類資產裡排第一名， 一會兒排最後一名， 也說明各類資產在劇烈波動。 對我們來說帶來的確實是一種市場的波動。
回顧北京過去十年房價月度環比的狀況， 我們可以看到500%的漲幅裡面， 真正劇烈的波動就是在12個月的時間裡面， 這12個月貢獻了將近一半的漲幅， 這是一個非常奇怪的現象。 換句話說， 就是我們的這種變化不是均勻的， 而是在某些時段裡面發生了突變。 這種突變會帶來很多應激反應。
鏈家今天也已經是一個比較大的住宅交易平臺了， 我們自己需要考慮怎麼去應對各種各樣的應激反應；當然， 我們也要考慮鏈家是不是有能力為平抑波動做一些貢獻， 這是我們未來非常重要的思考方向。
人口結構和人口聚集的變化
第二個因素， 整個中國的人口也在發生一個非常大的變化。 這張圖是0-14歲人口的比例在過去50多年時間裡的變化。 大家可以看到， 今天中國年輕人的人口比例已經在非常快速的下降， 下降的速度遠遠超過了GDP的增速。 這件事情經常被拿出來討論， 但當我們看到實際資料的時候， 還是非常觸目驚心的。
可以看到我們今天年輕人的占比已經遠遠低於中等收入國家， 跟高收入國家已經非常接近：今天中國的平均年齡比印度人大10歲， 比越南人大15歲。 這種情況， 對未來不動產和其他商業都會產生一些根本性的影響。
在我們的人口結構發生很大變化的同時，人口聚集正在發生一些更大的變化。我們在一線所能觀察到的三百個城市裡面，現在的人口在下降城市比例越來越多，越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。
換句話說，人口仍然在快速地向中心地區聚集。這是2016年各省的撫養比資料（勞動人口和被撫養人口的比例）。廣東的撫養比超過9，說明整個大灣區正在彙聚越來越多的年輕人；而前面的東三省，包括內蒙卻只有大概1點幾，這是一個非常恐怖的情況。
我們可以看到，今天中國人口聚集的變化很大程度上由一批主力的二線城市發起。有些情況在整個不動產的歷史上也是非常罕見的：住宅供給可以分成三大部分，一部分給C端，一部分給B端，一部分是政府提供。通常而言，政府一般救濟中低收入群體。而今天中國一些二線城市發起的一大波救濟，是在救濟有才華、有能力的年輕人，這裡面包括武漢、杭州、南京、西安等等這些城市。前段時間有個段子，說西安的員警到大馬路抓人，問是不是大學畢業，是大學畢業回去給辦戶口。
這個過程中，我們也在看，各個城市對年輕人的吸引力到底會有一些怎樣的變化，哪些城市可能更加的吸引年輕人？這個和城市的環境、管理者的理念，甚至城市本身的一些因素都有很大關係。比如說交通，整個中國都是非常擁堵的，今天我們三四線城市的擁堵情況一點不比北京更好。人口在一個城市裡的生存狀況會有什麼樣的變化，或者說每個城市的狀況有什麼樣的變化，這都和人口未來流動的方向息息相關。
我們有一個判斷，人口的聚集並不必然的帶來一些資源利用效率的低下。我們有一個很有價值的指標，就是各個城市的每個平方公里的路口數，可以看到上海浦東和北京，每個平方公里的路口只有十幾個，而東京、巴黎大概在一百個左右。這也是一個很有意思的情況，因為路口和路口之間的距離，對整個城市的效率和服務都有影響。即使在國內，這個資料的差異也是非常大的，上海的浦西大概是80個左右，浦東和浦西就完全不一樣。中國的很多城市都在做新區，一般的新區都做成馬路非常寬，也見不到什麼人，街邊沒有什麼商鋪。我們看東京，東京過去十年裡也經歷了人口的進一步聚集，現在東京東西區的白天和晚上的人口比例大概已經到了85%，也就是說，到了白天，100個人有85個是不會走的。這種趨勢下城市本身發生什麼樣的變化，對我們商業地產也會有很大的影響。
我們最近做了一個研究，研究一些基礎設施的變化——比如共用單車對整個城市的租金的影響。我們看到的結果是，隨著共用單車的出現，地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。由此可見，有才華的年輕人在中國的都市到底怎麼去分佈，這也是未來一個非常大的變數。
不動產行業線上化趨勢
還有一個重要的趨勢，就是線上化。在我看來，不動產行業是中國最後一個或者最後幾個正在艱難線上化的產業。為什麼這麼艱難，是因為整個鏈條過長。在這樣的情況下，真正推動消費者進行大量線上消費是比較困難的。
這個是我們看到的每一筆不動產交易背後的PV和UV的資料。大家不要看美國，美國不動產交易是一個非常特殊的存在，因為他們有MLS（多重上市服務），它壓制了整個領域的發展。但是我們可以看到很多其他國家，包括英國、澳大利亞等等，都有很明顯的線上化的過程。從鏈家的資料來看，每一筆交易對著10,000個PV，北京對著20,000個PV。這個數字遠遠超過行業平均水準，行業平均水準大約是3,000個PV左右。這意味著，房地產領域第一批線上使用者以及相關的資料正在產生，這是不動產線上化交易的開端。今天很多的行業，從製造業到交易平臺、服務業都有一個資料線上化的過程，我們自己也覺得這是未來很大的機會。
另外，中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模，大概有十億平米左右的交付。但是，我們看到好像非常少的開發商會針對今天新的時代，針對移動互聯網，比如外賣等，去開發更適配的住宅。
我們看到今天的住宅跟幾十年前比，大門修的是越來越堂皇，但住宅的基本使用，跟10前、20年前沒有本質的區別。換句話說，現在的承載物對時代變化的承載能力變得越來越不夠，當然，這也帶來了新的機會。
美國有一個新的建築科技企業叫Katerra，也是軟銀投的。我相信未來中國也有很多建築科技領域的企業出現，比如BIM技術，最終把不動產的基礎承載物資料實現線上化，這是我們今天看到的一個很大的趨勢。
相對而言，不動產交易鏈條是非常長的。今天我們看到有很多長鏈條的行業，房地產交易和裝修家居都是非常典型的，規模也都在幾萬億GMV的規模。然而，整個不動產交易市場裡面，今天市值最高的企業不到100億美金，裝修家居行業的企業就更小更分散了。這個是什麼原因？現在來看，在商業領域交付相對簡單的事情被已經被互聯網做完了，剩下都是複雜交付的業態。在這些複雜交付的領域，新的價值創造到底來自於哪裡？這也是我們自己非常關注的事情。
在我們看來，整個複雜交付業態裡最主要的問題就是多元角色的協同，我們怎麼去創造新角色，怎麼去消滅老角色，在多元角色中——所謂平臺和B、C之間——怎麼創造更有價值的協同，怎麼讓資料都體現線上上，這都是我們未來希望看到的核心變化。這種變化在不動產交易領域已經在發生，在裝修家居這個產業裡面則是剛剛開始，未來還會有很大的方向性的變化。
我們可以看到，中國和美國一些創業公司都在往這個方向努力，嘗試把長的價值鏈裡面的多元角色分解得更清楚，讓協同更有效率。所以，我覺得這是未來房地產以及相關行業一個重要的變化方向。
公共空間的運營
最後一點，我感覺未來還有一個很大的方向，就是公共空間的運營。我們可以看到，今天各個城市的商業綜合體正在變得越來越大，商業綜合體已經變成了一個城市核心的標配；綜合體中聚集了大量的商業，包括各種吃喝玩樂、藝術品等等，綜合體會變得越來越多元，本質上就是一個城市的公共空間。再比如說共用辦公，共用辦公和傳統辦公的核心差異主要在於公共空間的運營上。
如何把公共空間運營好，有兩個核心的特質，一個公共空間的運營，一個是會員的運營。像北京這種城市大概八百萬的流動人口，這些人其實大多數是藍領，他們的居住怎麼去解決，實際上是一個非常大的問題。原來我們通過各種非標住宅去解決，未來會遇到很多問題。
今天大家經常討論如何讓市場提供1000-1500元/月租金的標準住宅，這是非常大的問題。可以看到圖中是我們做的藍領公寓的房間，非常小，大概只有8平米，這8平米做到1500元的房租本身就非常緊張了，這是中國的現狀，沒有辦法。8平米的房間，除去一個1.2米的床，剩下的空間就很有限了，但房間外面就是公共區域。在藍領公寓這類低端產品裡面，怎麼通過小的獨享面積，配備有效運營的公共空間，提升產品整體的體驗，這也是非常大的變化。類似於這樣的變化很多，比如我們今天的社區，我們今天的社區基本上沒有什麼公共空間。未來社區也會誕生一些新的公共空間，在公共空間裡面到底該如何運營也是待解決的問題。
簡單總結一下，我們感覺今天整個不動產行業還在發生非常大的變化，會有更多的錢投到這個領域裡面來。借此機會，我想在這裡給大家一些方向性的參考。
謝謝大家！
本文來自獵雲網，如若轉載，請注明出處：http://www.lieyunwang.com/archives/434323
在我們的人口結構發生很大變化的同時，人口聚集正在發生一些更大的變化。我們在一線所能觀察到的三百個城市裡面，現在的人口在下降城市比例越來越多，越來越多的城市處在未老先衰的狀況，迅速地衰敗。
換句話說，人口仍然在快速地向中心地區聚集。這是2016年各省的撫養比資料（勞動人口和被撫養人口的比例）。廣東的撫養比超過9，說明整個大灣區正在彙聚越來越多的年輕人；而前面的東三省，包括內蒙卻只有大概1點幾，這是一個非常恐怖的情況。
我們可以看到，今天中國人口聚集的變化很大程度上由一批主力的二線城市發起。有些情況在整個不動產的歷史上也是非常罕見的：住宅供給可以分成三大部分，一部分給C端，一部分給B端，一部分是政府提供。通常而言，政府一般救濟中低收入群體。而今天中國一些二線城市發起的一大波救濟，是在救濟有才華、有能力的年輕人，這裡面包括武漢、杭州、南京、西安等等這些城市。前段時間有個段子，說西安的員警到大馬路抓人，問是不是大學畢業，是大學畢業回去給辦戶口。
這個過程中，我們也在看，各個城市對年輕人的吸引力到底會有一些怎樣的變化，哪些城市可能更加的吸引年輕人？這個和城市的環境、管理者的理念，甚至城市本身的一些因素都有很大關係。比如說交通，整個中國都是非常擁堵的，今天我們三四線城市的擁堵情況一點不比北京更好。人口在一個城市裡的生存狀況會有什麼樣的變化，或者說每個城市的狀況有什麼樣的變化，這都和人口未來流動的方向息息相關。
我們有一個判斷，人口的聚集並不必然的帶來一些資源利用效率的低下。我們有一個很有價值的指標，就是各個城市的每個平方公里的路口數，可以看到上海浦東和北京，每個平方公里的路口只有十幾個，而東京、巴黎大概在一百個左右。這也是一個很有意思的情況，因為路口和路口之間的距離，對整個城市的效率和服務都有影響。即使在國內，這個資料的差異也是非常大的，上海的浦西大概是80個左右，浦東和浦西就完全不一樣。中國的很多城市都在做新區，一般的新區都做成馬路非常寬，也見不到什麼人，街邊沒有什麼商鋪。我們看東京，東京過去十年裡也經歷了人口的進一步聚集，現在東京東西區的白天和晚上的人口比例大概已經到了85%，也就是說，到了白天，100個人有85個是不會走的。這種趨勢下城市本身發生什麼樣的變化，對我們商業地產也會有很大的影響。
我們最近做了一個研究，研究一些基礎設施的變化——比如共用單車對整個城市的租金的影響。我們看到的結果是，隨著共用單車的出現，地鐵口周邊的不動產租金的確在往下降，三公里左右的租金跟地鐵周邊的租金在拉平。由此可見，有才華的年輕人在中國的都市到底怎麼去分佈，這也是未來一個非常大的變數。
不動產行業線上化趨勢
還有一個重要的趨勢，就是線上化。在我看來，不動產行業是中國最後一個或者最後幾個正在艱難線上化的產業。為什麼這麼艱難，是因為整個鏈條過長。在這樣的情況下，真正推動消費者進行大量線上消費是比較困難的。
這個是我們看到的每一筆不動產交易背後的PV和UV的資料。大家不要看美國，美國不動產交易是一個非常特殊的存在，因為他們有MLS（多重上市服務），它壓制了整個領域的發展。但是我們可以看到很多其他國家，包括英國、澳大利亞等等，都有很明顯的線上化的過程。從鏈家的資料來看，每一筆交易對著10,000個PV，北京對著20,000個PV。這個數字遠遠超過行業平均水準，行業平均水準大約是3,000個PV左右。這意味著，房地產領域第一批線上使用者以及相關的資料正在產生，這是不動產線上化交易的開端。今天很多的行業，從製造業到交易平臺、服務業都有一個資料線上化的過程，我們自己也覺得這是未來很大的機會。
另外，中國每年新增的房產開發大概在十萬億左右的規模，大概有十億平米左右的交付。但是，我們看到好像非常少的開發商會針對今天新的時代，針對移動互聯網，比如外賣等，去開發更適配的住宅。
我們看到今天的住宅跟幾十年前比，大門修的是越來越堂皇，但住宅的基本使用，跟10前、20年前沒有本質的區別。換句話說，現在的承載物對時代變化的承載能力變得越來越不夠，當然，這也帶來了新的機會。
美國有一個新的建築科技企業叫Katerra，也是軟銀投的。我相信未來中國也有很多建築科技領域的企業出現，比如BIM技術，最終把不動產的基礎承載物資料實現線上化，這是我們今天看到的一個很大的趨勢。
相對而言，不動產交易鏈條是非常長的。今天我們看到有很多長鏈條的行業，房地產交易和裝修家居都是非常典型的，規模也都在幾萬億GMV的規模。然而，整個不動產交易市場裡面，今天市值最高的企業不到100億美金，裝修家居行業的企業就更小更分散了。這個是什麼原因？現在來看，在商業領域交付相對簡單的事情被已經被互聯網做完了，剩下都是複雜交付的業態。在這些複雜交付的領域，新的價值創造到底來自於哪裡？這也是我們自己非常關注的事情。
在我們看來，整個複雜交付業態裡最主要的問題就是多元角色的協同，我們怎麼去創造新角色，怎麼去消滅老角色，在多元角色中——所謂平臺和B、C之間——怎麼創造更有價值的協同，怎麼讓資料都體現線上上，這都是我們未來希望看到的核心變化。這種變化在不動產交易領域已經在發生，在裝修家居這個產業裡面則是剛剛開始，未來還會有很大的方向性的變化。
我們可以看到，中國和美國一些創業公司都在往這個方向努力，嘗試把長的價值鏈裡面的多元角色分解得更清楚，讓協同更有效率。所以，我覺得這是未來房地產以及相關行業一個重要的變化方向。
公共空間的運營
最後一點，我感覺未來還有一個很大的方向，就是公共空間的運營。我們可以看到，今天各個城市的商業綜合體正在變得越來越大，商業綜合體已經變成了一個城市核心的標配；綜合體中聚集了大量的商業，包括各種吃喝玩樂、藝術品等等，綜合體會變得越來越多元，本質上就是一個城市的公共空間。再比如說共用辦公，共用辦公和傳統辦公的核心差異主要在於公共空間的運營上。
如何把公共空間運營好，有兩個核心的特質，一個公共空間的運營，一個是會員的運營。像北京這種城市大概八百萬的流動人口，這些人其實大多數是藍領，他們的居住怎麼去解決，實際上是一個非常大的問題。原來我們通過各種非標住宅去解決，未來會遇到很多問題。
今天大家經常討論如何讓市場提供1000-1500元/月租金的標準住宅，這是非常大的問題。可以看到圖中是我們做的藍領公寓的房間，非常小，大概只有8平米，這8平米做到1500元的房租本身就非常緊張了，這是中國的現狀，沒有辦法。8平米的房間，除去一個1.2米的床，剩下的空間就很有限了，但房間外面就是公共區域。在藍領公寓這類低端產品裡面，怎麼通過小的獨享面積，配備有效運營的公共空間，提升產品整體的體驗，這也是非常大的變化。類似於這樣的變化很多，比如我們今天的社區，我們今天的社區基本上沒有什麼公共空間。未來社區也會誕生一些新的公共空間，在公共空間裡面到底該如何運營也是待解決的問題。
簡單總結一下，我們感覺今天整個不動產行業還在發生非常大的變化，會有更多的錢投到這個領域裡面來。借此機會，我想在這裡給大家一些方向性的參考。
謝謝大家！
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