2018年， 註定是房地產金融發生巨大變化的新元年。
4月25日下午， 中國證監會、住房城鄉建設部聯合印發《關於推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》。
中國住房市場尤其是一線城市已進入存量房時代。 有報告稱， 全國存量市場已達180萬億元規模。 一線城市更是以存量為主， 北京、上海、深圳2016年二手房銷售額已分別是新房銷售額的3.3倍， 1.6倍和2.3倍。 但租賃市場份額偏低， 全國範圍看租賃成交占比僅6%， 與西方成熟國家相比仍有很大增長空間。
據北大光華REITs課題組研究， 中國租賃住房REITs（不動產信託投資基金）的市值規模將在5200億至1.56萬億元之間， 遠景巨大。 中國公募REITs市場的潛在規模應在4萬億至12萬億元之間。 考慮到中國基礎設施建設的巨大需求和城市化人口的增長， 這是一個相對保守的估計。
根據鏈家的研究， 目前中國租賃人口已達1.9億， 住房租賃市場租金GMV（交易總額）已超過1萬億元， 未來10年， 中國租賃人口近2.3億， 租房市場租金GMV將接近3萬億元， 到2030年， 租賃人口近3億， 租金GMV將達4.6萬億元。
租賃市場的發展需要三個基石：一是信用租房、二是租購同權、三是資產證券化，
所謂租賃資產證券化， 是指金融租賃的主體金融租賃公司集合一系列用途、性能、租期相同或相近， 並可以產生大規模穩定的現金流的租賃資產（租賃債權）， 通過結構性重組， 將其轉換成可以在金融市場上出售和流通的證券的過程。
租賃資產證券化對政府、企業、個人投資者都意味著利好。
“政府層面， 有助於盤活住房租賃存量資產、加快資金回收、提高資金使用效率， 引導社會資金參與住房租賃市場建設；企業層面， 有利於降低住房租賃企業的杠杆率， 服務行業供給側結構性改革， 促進形成金融和房地產的良性迴圈；同時， 還可豐富資本市場產品供給， 提供中等風險、中等收益的投資品種，
在租賃市場資產證券化方面， 相關政策早有探索。
如2017年7月底， 住建部等九部委就聯合發文， 要求加快發展住房租賃市場， 推進“房地產投資信託基金（REITs）試點”， 為住房租賃市場提供金融支援。
隨後， 2017年9月， 證監會稱正加緊研究面向個人投資者的公募REITs產品， 其中租賃運營類、公寓類以及公租房等相關企業的REITs將成為政策最先鼓勵的方向。
更有一些房企先行者早已展開住房租賃資產證券化嘗試。 如保利地產、招商蛇口、旭輝、龍湖等房企都有嘗試發行租賃資產證券化產品。
保利地產董事長宋廣菊表示， 未來， 保利地產將以存量物業為基礎， 構建租賃住房業務的利潤模式， 利用REITs實現戰略轉型， 打造“開發建設-投資孵化-持有運營-成熟REITs退出”的完整、閉合業務鏈條。
根據目前政策預計， 資產證券化提速會是2018年房地產市場的顯著特徵， 除了住房租賃， 包括商業地產、酒店、物流地產的資產證券化也會加速推進。