高周轉正成為房企擴大規模的大殺器。
截至4月24日， 《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料發現， 按照申銀萬國行業分類， 剔除資料不全的企業，
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示， 近年來房企擴張意願強烈， 大房企拿地儲備較高， 並購項目量大。
此外， 嚴躍進認為， 房企集中度進一步提升， 大型房企掌握資源更多， 土地談判能力更強。 更重要的是， 今年多城調控加碼， 市場降溫效應會帶來存貨難以轉化為現金的問題， 預計房企沉澱資金規模將進一步加大。
存貨攀升近三成
嚴躍進表示， 房企財務報表中的存貨指標包括了住房庫存、土地儲備、開工建設項目等指標。 從占比來看， 住房庫存規模是其中較大的一項。
《證券日報》記者根據Wind資訊統計資料發現， 截至4月24日截稿時間， 91家上市房企存貨總計接近3.3萬億元， 同比增長近三成。 存貨門檻在1000億元以上的有10家， 分別為萬科、保利、華夏幸福、招商蛇口和首開股份等， 其中， 陽光城、榮盛發展、金科股份和華髮股份(600325,股吧)近三年來存貨首次超過1000億元；500億元—1000億元的有7家， 其中包括掉隊嚴重的金地集團；300億元-500億元的有8家；100億元-300億元的有21家。
另有分析人士認為， 房地產行業樓盤開發具有週期較長特點， 庫存增加有其合理性， 一般房企會儲備滿足企業未來3年發展需求的土地量。 但有些企業存貨增長幅度較慢， 或者甚至出現存貨大幅降低的現象， 這並不意味這些房企運營健康。
據記者統計， 截至4月24日，
對於金地集團的掉隊， 有業內分析師稱， 金地近兩年擴張速度難以與萬科等企業匹敵。 2017年， 公司並表結算面積也在減少， 其自2009年以來土地儲備的權益比例逐年下降， 未來兩年並表結算收入減少的趨勢可能延續。 可見此前身為“萬保招金”的四大龍頭房企之一的金地集團， 在這一賽道上， 已經被甩出很遠。
不過， 據《證券日報》記者觀察， 有不少企業存貨周轉次數減少， 存貨周轉天數變長， 可見其運營能力和存貨管理水準變弱， 專案適銷不對路， 進而導致現金回流較慢， 資金鏈承壓， 對企業快速擴張造成阻力。
從整個行業去庫存效果來看， 2017年， 一些此前在三、四線城市集中佈局的房企去庫存效果理想。
有房企高管接受《證券日報》記者採訪時表示， 由於去年一、二線城市各類調控政策嚴厲， 尤其限價政策讓很多新房專案推遲入市時間， 加上三、四線城市棚改貨幣化推進， 一、二線城市的外溢需求和三、四線城市的改善性需求導致三、四線城市銷售火爆， 多年前難以消化的專案均實現了較好去化， 甚至有的企業一下回籠上千億元的銷售款。
庫存管理壓力加大
事實上， 近兩年拍出的多幅地王地塊由於限價政策限制， 尚未實現大量變現， 不少房企的高端專案因限價政策， 難以高價拿到預售許可證， 低價則犧牲利潤， 開發商不認可。 僵局之下， 項目銷售週期拉長， 推高資金成本，
庫存管理實際上是房地產企業非常難以修煉的內功， 尤其在宏觀調控大背景下， 能夠準確地踩對每一個調控節點的企業少之又少， 即使曾經的大房企也曾因此出現過危機。
某業內人士向本報記者表示， 庫存管理是房地產企業管理鏈條上非常重要的一環， 若該能力較弱， 存貨周轉速度慢， 流動性差， 影響企業的短期償債能力。 在多數房企都利用杠杆加快發展的當下， 庫存管理能力、周轉速度和現金流狀況幾乎決定著房企的生存能力。
對此， 嚴躍進認為， 調控政策加碼和融資偏緊的背景下， 今年房企的銷售回款率不高將是行業難題， 隨之而來的去庫存能力也將變弱， 資金鏈承壓。