【裁判要旨】
出賣人根據房屋買賣合同的約定負有將房屋原有戶口遷出的義務， 但最終未遷出的， 則即便該房屋的戶口持有人不是出賣人本人或其親屬， 也應向買受人承擔違約責任。
【案情簡介】
一、2015年7月4日， 王昱與鄭鳳麗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》， 約定總價款為390萬元；合同約定鄭鳳麗應當在房屋所有權轉移之日起50日內， 向房屋所在地的戶籍機關辦理原有戶口遷出手續， 否則應支付違約金。 後涉案房屋過戶至王昱名下， 但房屋內原有的案外人李某（系鄭鳳麗前夫）的戶口一直未遷出。
二、鄭鳳麗為遷出房屋內李某的戶口，
三、王昱向北京海澱法院起訴， 要求鄭鳳麗立即將原有戶口遷出並支付違約金。 北京海澱法院一審判決支持了王昱請求支付違約金的訴訟請求， 但對金額予以了酌減；駁回了王昱要求遷出戶口的訴訟請求。
四、王昱不服， 以戶口未遷出影響子女入學為由上訴至北京一中院。 北京一中院判決駁回上訴， 維持原判。 王昱請求鄭鳳麗遷出戶口的訴訟請求最終未獲支持。
【裁判要點】
本案中， 根據房屋買賣合同的約定， 鄭鳳麗負有將戶口遷出的義務，
本案在違約金方面， 由於合同約定的違約金過高， 而王昱又未就實際損失舉證證明， 最終導致法院綜合各種因素， 認定違約金過高， 並酌情調減。 在戶口遷出方面， 在於王昱未認識到戶口的變動必須由戶籍管理部門審批， 是否遷移戶口的決定是戶籍管理部門作出的具體行政行為， 法院應充分尊重行政機關依法行政的權力， 一般不能越權代行政機關作出某一具體行政行為。 王昱也因此未能如願實現自己的訴訟目標。
【實務經驗總結】
前事不忘、後事之師。 為避免未來發生類似敗訴， 提出如下建議：
2、即便是法院， 也無法直接判令要求學區房的賣方根據買賣協定遷出戶口。 戶口遷移系公安機關戶籍管理的職權， 不屬於人民法院民事案件處理的範圍， 即法院無法判決遷移戶口。 出賣人負擔的遷移戶口的義務， 只能通過違約金來約束。 買房人依據房屋買賣合同約定高額的違約金， 通過主張違約金的方式逼迫賣方遷出戶口。
3、即便是公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。 但是根據現有的戶籍政策， 房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入， 買房人取得房屋所有權後， 可以辦理戶口遷入。
4、學區房的出賣人切莫輕易就確保有入學資格等問題作出承諾。
5、賣房人要注意除了自己的戶口遷出之外， 是否還有他人的戶口在該房屋內？尤其是一些二手房、三手房、四手房等， 更加要注意是否有前房主的戶口在該房屋內。
6、在設置違約金條款時， 應防止因違約金設置過高， 導致法院酌情調減違約金。 合同履行過程中應及時收集相關方面的證據證明實際損失的大小， 避免訴訟中對方提出調減違約金時無法完成舉證。
【相關法律規定】
《合同法》
第六十條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則， 根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金， 也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的， 當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的， 當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的， 違約方支付違約金後， 還應當履行債務。
第一百二十一條 當事人一方因第三人的原因造成違約的， 應當向對方承擔違約責任。 當事人一方和第三人之間的糾紛， 依照法律規定或者按照約定解決。
《最高人民法院關於適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（二）》
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
以下為該案在法院審理階段“本院認為”部分關於此問題的論述：
當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。王昱與鄭鳳麗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。鄭鳳麗應按約將訴爭房屋內戶口遷出，但訴爭房屋內尚有李×戶口未遷出，鄭鳳麗的行為已構成違約，應向王昱支付違約金。但王昱未就其實際損失進行舉證，鄭鳳麗亦曾起訴李×將其戶口遷出，但無法履行，因此原審法院綜合各種因素，認定雙方約定違約金過高，予以酌減，適用法律正確，本院予以維持。王昱上訴主張戶口未遷出影響子女入學問題及影響房屋價格問題，可待實際損失發生時另行解決。
【案件來源】
王昱與鄭鳳麗房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院（2016）京01民終6512號]
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
以下為該案在法院審理階段“本院認為”部分關於此問題的論述：
當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。王昱與鄭鳳麗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定履行自己的義務。鄭鳳麗應按約將訴爭房屋內戶口遷出，但訴爭房屋內尚有李×戶口未遷出，鄭鳳麗的行為已構成違約，應向王昱支付違約金。但王昱未就其實際損失進行舉證，鄭鳳麗亦曾起訴李×將其戶口遷出，但無法履行，因此原審法院綜合各種因素，認定雙方約定違約金過高，予以酌減，適用法律正確，本院予以維持。王昱上訴主張戶口未遷出影響子女入學問題及影響房屋價格問題，可待實際損失發生時另行解決。
【案件來源】
王昱與鄭鳳麗房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院（2016）京01民終6512號]