文／劉曉博
4月28日， “五一小長假”前的最後一個工作日， 福建出臺了“樓市精准調控”新舉措。
這個新舉措並未在全國範圍內引起重視。 其實， 細讀官方檔， 你能看出中國樓市的走向， 以及隱藏的基本邏輯。
下面我們來分析一下。
這份檔的全稱是“福建省人民政府辦公廳轉發省住建廳關於加強精准調控穩定房地產市場的通知（閩政辦〔2018〕34 號）”它的主要看點如下：
1、實施片區調控。 各“設區市”的中心城區要劃分若干個調控片區， 制定不同片區的地價、房價管控目標， 編制片區調控實施方案， 報省國土廳和省住建廳備案。 各縣（市）要根據實際， 制定本地區地價、房價管控方案， 並報設區市主管部門備案。
2、加強片區住房價格監管。 各地政府要組織住建、國土、稅務、統計、價格等部門定期會商， 一盤一評估， 以“同地段、同區域、同品質”樓盤近半年成交均價為基準， 按照片區控價目標，
3、優化土地供應管理， 公佈三年滾動計畫和中期規劃， 科學制定各片區土地出讓計畫， 合理調控城市中心城區不同片區土地出讓節奏， 實現均衡供地。
4、要根據片區控價目標， 在土地出讓環節即公佈該地塊房價控制限額、上市銷售期限， 採取“限房價＋競地價”等方式出讓土地， 穩定市場預期。
5、福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件， 直至現房銷售。
這5項最實質的舉措裡， 第一、第二、第四是控制房價上漲的，
在控制房價上漲的3個措施裡， 最讓我感到吃驚的是第二條裡“各地政府要組織住建、國土、稅務、統計、價格等部門定期會商， 一盤一評估”的表述。 這透露出， 政府對房價的管控力度“沒有最強， 只有更強”。
“一盤一評估”， 一方面可能意味著政府在控制房價的同時， 會考慮開發商的實際成本， 不會讓開發商虧損；另一方面也意味著， 負責評估的政府部門掌控了巨大的定價權。 比如甲乙兩家房企， 在同一片區開發了同樣檔次的樓盤， 如果乙方獲得了更高的定價， 面對甲方的質疑， 官方可以解釋為“人家綜合成本比你高”。 至於是不是這樣， 只有天知道了。 所以， 這將帶來尋租的可能，
舉措3裡， 關於供地的表述， 可以讓很多樓市“小白”們看清楚， 地方政府是如何通過土地供應， 來控制房價的。
在影響房價上， 中央政府一般使用貨幣政策、稅收政策， 比如降准、降息可以刺激房價上漲， 加息、提高準備金率則打壓房價；此外， 加稅也可以暫時冷凍市場。 地方政府， 在“房地產產業鏈條的前端”則通過控制土地供應來影響房價， 在後端通過直接的價格管制來影響房價。
在歷史上， 江蘇常州、浙江紹興都曾因為土地供應量過大， 出現樓市巨額庫存， 樓市低迷。 後來， 兩個城市都連續多年減少土地供應， 消化了庫存， 最終推動了房價上漲。
去年以來， 一些幼稚的經濟學家認為廣義貨幣M2同比增速回落，
第5條更是一句振聾發聵的舉措——“福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件， 直至現房銷售”。
相信很多人沒有看懂， 我解釋一下：現房銷售， 就是房子完全建成， 符合入住條件之後才能賣。 預售， 則是在新房建設過程中符合一定條件（比如高層建築封頂）之後， 允許提前發售。 各地預售的條件不同， 一般來說大城市要求嚴格一些， 中小城市相對寬鬆一些。
預售門檻的高低，決定開發商資金周轉的速度。資金周轉越快，利潤越高。反之，開發商財務成本大幅上升，利潤下降。如果完全改為現房銷售，則意味著：
1、房地產開發的資金門檻將大幅提高，很多中小開發商可能將被迫出局，讓市場集中度進一步提高；
2、財務成本上升，將推高房價。即便遭遇熊市，房價下跌的空間也不大了，因為成本上升了。
王石曾以“5986”描述萬科的快速周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅（指的是一二線城市項目，三四線週期更短，因為預售門檻更低）。在一二線城市，拿地9個月就可以銷售回籠資金，就是預售帶來神奇效果。如果採取現售，開發商的周轉週期至少會拉長一倍。這對於行業的影響，將是超乎想像的。
提高預售門檻，甚至揚言搞現房銷售，不僅僅是福建的想法，也是全國很多城市的想法。因為這樣可以降低開發商違約的風險，保護購房者的利益。但代價也是明顯的，就是房價更容易上漲、更不容易下跌了。
福建是上一輪牛市里，房價上漲比較多的省份，有點類似“上上輪”牛市里的浙江。說白了，廈門、福州等地的房價都有點透支未來，至少需要幾年的“橫盤整理”來消化泡沫、鞏固基礎。而福建新的調控措施，有利於做到這一點。一方面控制泡沫繼續加大，另外一方面封殺下跌空間（控制供地、在廈門福州提高預售門檻）。
福建的“精准調控”，肯定會被各地參考。其中的“片區調控”、“一盤一評估”、“提高預售門檻”，都將讓樓市的“鳥籠行情”更加平緩、穩定。
估計很多福建讀者會來詢問在哪裡買房好，所以把此前我們團隊整理的“2010-2016年”福建各城市四大關鍵指標增長狀況放在下面，供大家參考。表格裡的“人口”是小學生人數，“資金”是金融機構本外幣存款餘額。
可以看出，福建所有地市的人口都在增長，這在中國只有兩個省可以做到——南方是福建、北方是河北。福州的人口增長速度並未能進入前三。但整體而言，廈門和福州還是兩個最佳的購房城市，因為級別高、彙聚資金人口能力強。泉州經濟雖然活躍，無奈城市級別低，“藍領形象”已經深入人心。至於廈門，則是福建全省裡唯一脫離的地域文化限制的、全國性質的城市，而且走的是“小而美”的路線。
福建9城經濟與人口增長情況
（2010年~2016年）
地區資金人口財政GDP廈門120%57%124%84%泉州105%33%134%86%寧德103%34%149%120%莆田133%18%143%123%福州104%20%142%102%漳州131%5%112%123%龍岩124%16%97%91%南平108%13%115%100%三明97%18%91%91%福建116%25%131%99%全國112%-0.03%93%87%以上資料來源於各地區統計局
預售門檻的高低，決定開發商資金周轉的速度。資金周轉越快，利潤越高。反之，開發商財務成本大幅上升，利潤下降。如果完全改為現房銷售，則意味著：
1、房地產開發的資金門檻將大幅提高，很多中小開發商可能將被迫出局，讓市場集中度進一步提高；
2、財務成本上升，將推高房價。即便遭遇熊市，房價下跌的空間也不大了，因為成本上升了。
王石曾以“5986”描述萬科的快速周轉模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅（指的是一二線城市項目，三四線週期更短，因為預售門檻更低）。在一二線城市，拿地9個月就可以銷售回籠資金，就是預售帶來神奇效果。如果採取現售，開發商的周轉週期至少會拉長一倍。這對於行業的影響，將是超乎想像的。
提高預售門檻，甚至揚言搞現房銷售，不僅僅是福建的想法，也是全國很多城市的想法。因為這樣可以降低開發商違約的風險，保護購房者的利益。但代價也是明顯的，就是房價更容易上漲、更不容易下跌了。
福建是上一輪牛市里，房價上漲比較多的省份，有點類似“上上輪”牛市里的浙江。說白了，廈門、福州等地的房價都有點透支未來，至少需要幾年的“橫盤整理”來消化泡沫、鞏固基礎。而福建新的調控措施，有利於做到這一點。一方面控制泡沫繼續加大，另外一方面封殺下跌空間（控制供地、在廈門福州提高預售門檻）。
福建的“精准調控”，肯定會被各地參考。其中的“片區調控”、“一盤一評估”、“提高預售門檻”，都將讓樓市的“鳥籠行情”更加平緩、穩定。
估計很多福建讀者會來詢問在哪裡買房好，所以把此前我們團隊整理的“2010-2016年”福建各城市四大關鍵指標增長狀況放在下面，供大家參考。表格裡的“人口”是小學生人數，“資金”是金融機構本外幣存款餘額。
可以看出，福建所有地市的人口都在增長，這在中國只有兩個省可以做到——南方是福建、北方是河北。福州的人口增長速度並未能進入前三。但整體而言，廈門和福州還是兩個最佳的購房城市，因為級別高、彙聚資金人口能力強。泉州經濟雖然活躍，無奈城市級別低，“藍領形象”已經深入人心。至於廈門，則是福建全省裡唯一脫離的地域文化限制的、全國性質的城市，而且走的是“小而美”的路線。
福建9城經濟與人口增長情況
（2010年~2016年）
地區資金人口財政GDP廈門120%57%124%84%泉州105%33%134%86%寧德103%34%149%120%莆田133%18%143%123%福州104%20%142%102%漳州131%5%112%123%龍岩124%16%97%91%南平108%13%115%100%三明97%18%91%91%福建116%25%131%99%全國112%-0.03%93%87%以上資料來源於各地區統計局