財富幻覺？95%的人都無法從樓市中帶走財富

財富幻覺？ 95%的人都無法從樓市中帶走財富

作者：齊俊傑看財經

什麼是資管， 理財的錢去哪了， 其實用一句話解釋就是， 大多數這些資管產品的流向都是房地產還有開礦，

而資管新規的另一大作用就是， 讓房地產企業的融資更難了。 第一他嚇唬老百姓， 告訴你別買那麼多了， 不保本了。 第二讓金融機構必須項目對應， 不能再資金池兜底， 這就增加了風險， 有些項目賺的更多了， 但也會有很多專案血本無歸。 所以金融機構就會特別謹慎。 第三專案不讓續了， 嵌套也只能是一層， 這就大幅度的降低了杠杆， 阻擋了資金流入樓市。 換句話說， 未來的2年， 開發商想從銀行體系， 或者資管信託這些通道獲得資金將十分困難， 他們不得不轉向國外融資， 但現在美債收益率已經破3%， 想拿錢越來越困難了。 另外一個不確定因素就是美元， 如果美元反彈了， 那麼開發商的債務壓力就更大， 美元低的時候， 融來的錢， 換成人民幣進入國內救急， 等美元高了要還本付息了， 這匯兌損失也是一個巨大的風險所在。 誰都希望融資的時候美元高， 而還錢的時候美元低。

目前國內開發商的資產負債率已經高達8-9成， 也就是說80-90%的資產都是負債，

每年光還利息就要大幾十億甚至幾百億。 這酸爽不是蓋的。 以前他們是通過資管通道， 然後一輪一輪的發產品， 用新錢還舊債， 但現在將很難了， 銀行的大量業務全都回到了表內， 受到了監管， 違規給房地產貸款這個事將被銀保監會全力封堵， 以後這種項目續期很難實現， 特別是等2020年底的資管新規過渡期過了， 那麼這塊很可能面臨斷糧風險。 開發商這個冬天不好混了， 今年估計很多開發商將在資金上出現大問題。 大家可以想想， 萬達老王都缺錢了， 還有多少人不缺錢。 現在開發商內部都提高了今年的回款銷售目標， 目的非常明確就是儘量的保證現金流。 一些受到限價影響不想開盤的， 估計也會在下半年挺不住， 不得不入市先賣了再說， 而且肯定還會出現， 全款的往裡走， 商貸的別堵門， 公積金貸款的把自行車挪一下的情況。

目前中國的樓市總市值已經超過了430萬億， 是GDP的5倍， 超過全球平均值的一倍， 是廣義貨幣供應量M2的2.5倍， 是儲備貨幣的15倍，

是貨幣發行的45倍， 賣掉北上廣深四大城市， 差不多能買下美國， 從2002年開始算， 北上廣深的房價漲了20倍， 但是我們的GDP上漲了只有不到7倍。 這些都是極其危險的信號， 最近我們十分認真的研究了《兩次全球大危機的比較研究》作者更是大名鼎鼎， 他在書中一系列的研究方法和結論， 都清醒的認識到了一個問題， 十次危機九次房地產， 我們的樓市泡沫程度， 和市值的膨脹程度， 遠超美國次貸危機水準， 注意這本書是作者在2013年的時候出版的， 現在的房價基本又翻了一倍。

所以，通過這本書，我們其實也瞭解到，高層對於樓市的態度的轉變，大家深知樹不能漲到天上去，現在已經很危險了，所以我們才會不停的出臺凍樓的措施，避免樓市在高位大比例的換手，因為這麼高的總市值，一旦有炒房人和早期的投資客帶著錢從市場中撤離，那麼這個大廈立馬就會倒塌，430萬億總市值，如果有5%的拋售並且帶著錢離開不再回來，大家可以算算，那就是21萬億的資金，幾乎相當於我們的儲備貨幣的一多半都扔出去了，那麼全國上下就完全沒有錢了。所以你想想，5%的人帶著錢離開，那麼金融一下就陷入崩潰了，已經是一種非常極端的情況，甚至根本不可能出現的情況，換句話說，雖然大家在房子上看似都賺到了錢，但這些錢只是用嘴說的，根本無法落實到手裡。只有那些中途下車，並且再也不回來的人，可以真正的把錢帶走，大部分人看似賺了錢，但相反，他們還會不斷的把錢往這個市場裡扔，所以看似身價更高了，但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺，而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發，比如股市暴跌後，財富不是被投資者帶走了，而是直接蒸發了。資金沒有去處，少部分人賺走的錢，遠遠不如蒸發的錢更多。樓市遲早也會走到這一步，最近高善文也說，最遲2025年，人口結構就會發生根本性的變化，到時候無論你再怎麼加金融杠杆，再怎麼刺激也沒用了，年輕人少了，老年人多了，這種財富幻覺必然也就破滅了。

所以永遠記住李嘉誠先生的話，不賺最後一個銅板，越是重資產的投資，流動性差的投資，就越要提前離場，大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋，但一旦山頂著火，下山的路上必然是互相踩踏，死傷無數。真正的聰明人，不會等到散場和危機出現，他們會在到頂之前，提前離去。當然這個頂不知道多長，也可能後面還要再瘋狂一下，房地產已經進入了黑暗森林，知道被攻擊是肯定的，但卻不知道什麼時候，以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話，房地產消費可以，買房來住就早點買，因為你的目的是房子，後面利率會越來越高，即使房價小幅下降，但利率可能會大幅提升，而投資就算了，因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢，但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手，以後也一定收不了手。

所以，通過這本書，我們其實也瞭解到，高層對於樓市的態度的轉變，大家深知樹不能漲到天上去，現在已經很危險了，所以我們才會不停的出臺凍樓的措施，避免樓市在高位大比例的換手，因為這麼高的總市值，一旦有炒房人和早期的投資客帶著錢從市場中撤離，那麼這個大廈立馬就會倒塌，430萬億總市值，如果有5%的拋售並且帶著錢離開不再回來，大家可以算算，那就是21萬億的資金，幾乎相當於我們的儲備貨幣的一多半都扔出去了，那麼全國上下就完全沒有錢了。所以你想想，5%的人帶著錢離開，那麼金融一下就陷入崩潰了，已經是一種非常極端的情況，甚至根本不可能出現的情況，換句話說，雖然大家在房子上看似都賺到了錢，但這些錢只是用嘴說的，根本無法落實到手裡。只有那些中途下車，並且再也不回來的人，可以真正的把錢帶走，大部分人看似賺了錢，但相反，他們還會不斷的把錢往這個市場裡扔，所以看似身價更高了，但是生活卻更窮了。這就是一場徹頭徹尾的財富幻覺，而財富幻覺最後的結果肯定是市值蒸發，比如股市暴跌後，財富不是被投資者帶走了，而是直接蒸發了。資金沒有去處，少部分人賺走的錢，遠遠不如蒸發的錢更多。樓市遲早也會走到這一步，最近高善文也說，最遲2025年，人口結構就會發生根本性的變化，到時候無論你再怎麼加金融杠杆，再怎麼刺激也沒用了，年輕人少了，老年人多了，這種財富幻覺必然也就破滅了。

所以永遠記住李嘉誠先生的話，不賺最後一個銅板，越是重資產的投資，流動性差的投資，就越要提前離場，大家排隊上山的時候都是喜氣洋洋，但一旦山頂著火，下山的路上必然是互相踩踏，死傷無數。真正的聰明人，不會等到散場和危機出現，他們會在到頂之前，提前離去。當然這個頂不知道多長，也可能後面還要再瘋狂一下，房地產已經進入了黑暗森林，知道被攻擊是肯定的，但卻不知道什麼時候，以何種方式遭到攻擊。最後還是那句話，房地產消費可以，買房來住就早點買，因為你的目的是房子，後面利率會越來越高，即使房價小幅下降，但利率可能會大幅提升，而投資就算了，因風險已經明顯大於收益。你的目的是拿回更多的錢，但很顯然這是一個只有極少數人才能拿回錢的遊戲了。現在你不捨得收手，以後也一定收不了手。