導讀：隨著城市化進程的加快， 社區逐漸成為人們的主要生活場所。 作為對社區進行日常管理， 為業主提供服務物業管理公司隨之發展， 伴隨而來的物業服務合同糾紛也成為生活中常見的一類糾紛。 今天， 就和您聊聊與物業服務合同糾紛有關的法律問題。 《聊聊我們身邊的物業服務合同糾紛》物業服務合同糾紛， 是指在某一特定區域內， 物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中 ...
隨著城市化進程的加快， 社區逐漸成為人們的主要生活場所。 作為對社區進行日常管理，
《聊聊我們身邊的物業服務合同糾紛》
物業服務合同糾紛， 是指在某一特定區域內， 物業管理企業在依據物業服務合同實施物業管理和服務的過程中， 與業主或者業主委員會、房地產開發企業因物業管理與服務、服務收費、安全管理等利益衝突而產生的糾紛。
案情簡介
錢某等業主系某社區電梯住宅樓一層房屋業主， 該樓的電梯自2004年1月開始運行。 2004年7月， 某物業服務企業與錢某等業主簽訂社區前期物業管理服務協定， 協定約定由某物業服務企業為錢某等業主提供物業管理服務，
法院經審理後認為：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。 物業服務企業對錢某等業主居住的社區提供了物業管理服務， 錢某等業主應按相關的標準履行交納相應費用的義務。 雖然錢某等業主未在電梯管理收費協議書上簽字， 但電梯屬於單元樓內所有業主的共有設施， 對於共有設施而發生的費用應當由單元樓內所有業主分攤。 住宅電梯服務屬於物業管理公共性服務， 其運行、維護費用應由樓內全體產權人按照建築面積比例分攤。
該案審理依據的法律法條主要有：
《合同法》第60條 ：
當事人應當按照約定全面履行自己的義務。
當事人應當遵循誠實信用原則， 根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。
《物業管理條例》第七條：
業主在物業管理活動中， 履行下列義務：
第五項 按時交納物業合同費
專家解讀
雖然物業合同糾紛多數案情並不複雜、標的也不大， 但是常常涉及群體廣泛， 爭議分歧較大， 若不及時解決， 可能危及社區的和諧穩定， 也不利於物業服務行業的健康持續發展。 在今天的《專家解讀》板塊中， 區法院的法官將就物業服務合同糾紛案件進行歸納和梳理， 為業主及物業服務企業提供合理化建議， 推動矛盾的化解， 共同促進社區的和諧穩定。
首先讓專家為我們解讀一下物業服務合同糾紛案件的特點。
區法院民三庭副庭長 朱成輝
案件類型較為單一， 以物業服務企業起訴業主追索物業費為主。 2012年至2016年底， 我院受理的1083件物業服務合同糾紛案件中， 追索物業費的案件為1057件， 占總收案數的97.6%。
物業管理合同糾紛的預防、化解需要業主與物業管理公司雙方的共同努力。
區法院民三庭副庭長 朱成輝
一是加強在社區內的法律宣傳、諮詢和調解，幫助提高居民的法律意識，推動和諧社區的建設。選擇經驗豐富的法官走進社區，當好普法宣傳員、矛盾調解員，打造綜治社區服務平臺，使得糾紛和矛盾得到及時、合理的解決，防止矛盾擴大化，將潛在的糾紛扼殺在搖籃之中，防微杜漸。
二是將物業服務合同糾紛納入速裁機制，加強調解，及時解決糾紛。對於涉案數額不大，法律關係簡單，雙方分歧不大的案件，實行小額案件速裁制度，儘快解決糾紛，節省司法資源，減少當事人訟累。同時，加強物業服務訴訟糾紛的調解工作。物業服務合同糾紛案件涉及範圍廣，在審理時以緩解雙方的矛盾糾紛為目的，通過對雙方進行思想疏導，法制宣傳，解決認識誤區，有效緩解糾紛。
三是通過發送司法建議，聚集各方力量，引導物業服務行業健康發展。通過發送司法建議的方式，建議政府相關部門監督前期物業管理企業的選聘，指導業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同，嚴格審查物業服務企業的從業資質和從物業人員的從業資格。借助政府相關部門的力量對物業服務行業予以正確引導，建立有序的物管市場秩序，從根本上達到化解矛盾，解決問題的目的。
接下來，我們將就業主在物業管理中的權利義務進行詳細介紹：
1、業主在物業管理中的權利有哪些 ？
根據《物業管理條例》第六條規定：
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
2、業主在物業管理中的義務有哪些？
根據《物業管理條例》第七條規定：
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務
每一個社區、社區就像一個家庭，物業管理企業和業主都是這個家庭的成員，只要雙方能夠相互體諒，懂得換位思考，懷有同理心，以互相信任、互相瞭解、互相包容作為相處原則，雙方就能和諧相處，我們的家園才能真正安寧、幸福。
一經訴訟，物業服務企業和業主矛盾可能進一步激化，而在矛盾處理過程中，業主也可能因共同利益聯合起來，一個案件的處理在涉案社區會產生示範效應，處理不當將直接影響社會的穩定。物業管理合同糾紛的預防、化解需要業主與物業管理公司雙方的共同努力。
區法院民三庭副庭長 朱成輝
一是加強在社區內的法律宣傳、諮詢和調解，幫助提高居民的法律意識，推動和諧社區的建設。選擇經驗豐富的法官走進社區，當好普法宣傳員、矛盾調解員，打造綜治社區服務平臺，使得糾紛和矛盾得到及時、合理的解決，防止矛盾擴大化，將潛在的糾紛扼殺在搖籃之中，防微杜漸。
二是將物業服務合同糾紛納入速裁機制，加強調解，及時解決糾紛。對於涉案數額不大，法律關係簡單，雙方分歧不大的案件，實行小額案件速裁制度，儘快解決糾紛，節省司法資源，減少當事人訟累。同時，加強物業服務訴訟糾紛的調解工作。物業服務合同糾紛案件涉及範圍廣，在審理時以緩解雙方的矛盾糾紛為目的，通過對雙方進行思想疏導，法制宣傳，解決認識誤區，有效緩解糾紛。
三是通過發送司法建議，聚集各方力量，引導物業服務行業健康發展。通過發送司法建議的方式，建議政府相關部門監督前期物業管理企業的選聘，指導業主委員會與物業管理企業簽訂物業服務合同，嚴格審查物業服務企業的從業資質和從物業人員的從業資格。借助政府相關部門的力量對物業服務行業予以正確引導，建立有序的物管市場秩序，從根本上達到化解矛盾，解決問題的目的。
接下來，我們將就業主在物業管理中的權利義務進行詳細介紹：
1、業主在物業管理中的權利有哪些 ？
根據《物業管理條例》第六條規定：
業主在物業管理活動中，享有下列權利：
（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；
（二）提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；
（四）參加業主大會會議，行使投票權；
（五）選舉業主委員會成員，並享有被選舉權；
（六）監督業主委員會的工作；
（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；
（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；
（十）法律、法規規定的其他權利。
2、業主在物業管理中的義務有哪些？
根據《物業管理條例》第七條規定：
業主在物業管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；
（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；
（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；
（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；
（五）按時交納物業服務費用；
（六）法律、法規規定的其他義務
每一個社區、社區就像一個家庭，物業管理企業和業主都是這個家庭的成員，只要雙方能夠相互體諒，懂得換位思考，懷有同理心，以互相信任、互相瞭解、互相包容作為相處原則，雙方就能和諧相處，我們的家園才能真正安寧、幸福。