● 本期導讀
1、政策研究：需求端調控城市進一步擴容， 政策的區域聯動性增強；供應端調控熱點城市增加有效供應， 嚴防高價地擾亂市場預期。
2、土地市場：上海第一季度土地供求量同比皆明顯上升。 受到土地競買資金來源審核加碼的影響， 第一季度商品住宅用地樓面均價同比下跌， 平均溢價率僅22.93%， 成交區域集中在青浦、松江和金山等遠郊區縣。
3、住宅市場：一季度新增供應同比下跌超六成、成交處近七年來同期低位， 成交均價同比大幅上漲35.7%至46882元/平米， 處於近四年來最高位；銷供比1.41， 市場短期仍處於供不應求，
4、市場展望：預計二季度商品住宅供應、成交環比均有所上升， 價格上漲壓力仍存。
政策研究
● 全國政策：政府兩會定調因城施策， 滿足多層次需求
兩會政府工作報告明確：因城施策去庫存；堅持住房的居住屬性， 落實地方政府主體責任， 加快建立和完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制， 加強房地產市場分類調控， 遏制熱點城市房價過快上漲。
需求端：地方調控密集出臺， 片區聯動施策穩樓市。 一季度， 44個地級以上城市和部分縣市出臺調控。 熱點城市認房又認貸， 首付提升一成左右。 北京調控強化， 認房又認貸、二套非普通自住房首付不低於80%、連續60個月納稅、離婚一年內算二套；商住、平房納入限購範圍。
供應端：住建部國土部發佈通知， 強化住宅用地供應“五類”調控目標管理， 根據商品住房庫存消化週期， 合理安排住宅用地供應， 嚴防高價地擾亂市場預期。 廈門、廣州、青島、福州等多城市限買同時限賣， 新購房取得不動產權證未滿2年的， 再上市受限， 抑制投資投機需求， 二手房市場供應降溫。
土地市場
● 供求分析：第一季度商品住宅用地供應成交均顯著上升
土地供應： 第一季度上海共推出土地41宗， 規劃建築面積共計227.02萬方， 同比上升8.66%。
宅地供應：第一季度共推出宅地24宗， 規劃建築面積共計176.56萬方，
土地成交： 第一季度上海共成交土地38宗， 成交規劃建築面積共計224.18萬方， 同比上升13.29%。
宅地成交：成交宅地22宗， 規劃建築面積共計173.63萬方， 同比上升80.47%， 其中成交商品住宅用地12宗， 規劃建築面積為97.06萬方， 同比上升49.00%。 青浦、松江和金山的土地成交較為活躍， 一季度三區共成交9宗。
圖：2012年1月以來上海商品住宅（不含保障房）用地成交面積走勢
● 價格走勢：受到土地競買資金來源審核加碼的影響， 第一季度商品住宅用地樓面均價同比下跌， 平均溢價率僅22.93%
第一季度上海成交土地的樓面均價為11214元/平米， 同比上漲1.49%。 住宅用地樓面均價為11908元/平米， 同比下跌31.74%， 其中商品住宅用地樓面均價為18279元/平米， 同比下跌25.63%。
受3宗松江區小昆山鎮宅地帶動， 3月份商品住宅用地樓面均價為26537元/平米，
受土地競買資金來源審核加碼等因素的影響， 第一季度商品住宅用地溢價率為22.93%， 僅4宗地塊溢價率超過50%， 其中就包括松江區小昆山鎮的3宗相鄰宅地。
圖：2013年1月以來上海商品住宅（不含保障房）用地樓面均價及溢價率走勢
商品住宅市場
● 供應分析：一季度新增供應同比下跌超六成，3月供應量較上月回升
供應：2017年一季度商品住宅供應106.18萬方，同比下跌26.77%，處於近七年同期最低水準；從月度走勢來看，一季度新增供應量呈現先跌後升的趨勢。受春節假期影響，2月份供應量為一季度最低，為28.63萬方。3月商品住宅供應量40.45萬方，環比上升41.31%，同比下降53.19%。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）供應面積走勢
● 成交分析：受限貸限購政策升級影響，一季度成交面積仍處於近七年來低位
成交：2017年一季度商品住宅成交總量為149.35萬方，同比下跌65.63%，仍處於近七年來同期較低水準。受去年商品住宅市場限購限貸政策升級以及春節市場的雙重影響，一季度前兩月成交量持續下滑，3月以來市場開始回暖。3月份，商品住宅成交74.22萬方，環比大幅上漲104.58%，同比下跌67.65%。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交面積走勢
● 價格走勢：一季度成交均價持續上漲，但漲幅明顯收窄
成交均價：2017年一季度上海商品住宅成交均價處於近四年來最高位，一季度成交均價達46882元/平米，較去年上漲35.71%。從月度走勢來看，一季度成交均價持續上漲，環比漲幅2月份為最低位。3月份成交均價47420元/平米，環比微漲1.95%，同比上漲超四成。
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交均價走勢
● 存量分析：3月底商品住宅庫存622.66萬方，出清週期為10.53個月，一季度出清週期逐月走高
存量： 截止到3月底，上海商品住宅可售面積為622.66萬方，環比下降3.9%，與去年3月相比下降25.4%。今年一季度以來，供不應求趨勢持續，庫存整體呈下降趨勢。
出清週期： 以當前六個月平均銷售速度59萬平方米/月計算，當前出清週期為10.53個月，比上個月增加0.41個月，與去年同期相比增加5.11個月，受去年市場限貸限購政策及春節影響，一季度出清週期逐月走高。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）庫存與出清週期走勢
● 成交結構：一季度首改產品為成交主力
2017年一季度，上海商品住宅市場以3-5萬元項目為成交主力，占比50%。從占比變化看，伴隨價格持續上漲，17年一季度單價3萬元以下項目較16年全年占比下降30個百分點，其中1.5萬元以下專案降幅最大，3-5萬元項目占比較16年全年上升21個百分點，成交價格上移明顯。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分價格段成交套數占比分佈
2017年一季度，上海商品住宅市場90-140平米首改為主的改善產品仍是成交主力，占比55%。從占比變化看， 90-120平米產品較16年全年上漲11個百分點，漲幅最大；70-90平剛需型產品跌幅最大，下跌6個百分點；而140-180平米再改產品、210平米以上高端改善產品占比分別下跌了3個百分點和4個百分點。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分面積段成交套數占比分佈
2017年一季度，上海商品住宅市場以200-500萬總價段為成交主力，占比56%。從占比變化看，200萬以下產品較16年全年占比下降18個百分點；300-500萬總價段產品較16年全年上升7個百分點，漲幅最大，其次為500-600萬總價段，上升5個百分點。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分總價段成交套數占比分佈
● 高端住宅：一季度成交以90-180平項目為主，占比有擴大趨勢；總價段以1000-1200萬、1200-1500萬為主力，累計占比超六成
2017年一季度，單價8萬元以上高端住宅90-180平面積段項目為成交主力，占比為70%，受價格攀升、小面積豪宅供應增加等因素影響，90-140平產品成交占比上升最明顯，上升19個百分點；而210平以上面積段產品成交占比明顯下降11個百分點。
圖：上海單價8萬元以上高端住宅分面積段成交套數占比分佈
2017年一季度，總價1000萬以上的高端住宅成交1497套、31.73萬平米，較去年同期分別下跌50.4%、54.6%。一季度以1000-1200萬、1200-1500萬總價段為主力，占比分別為35%、28%。
從占比變化來看，1000-1200萬元產品成交占比較16年上升6個點，上升最明顯；1500-2000萬總價段產品降幅最大，下降5個點，其它總價段占比變化不超過2個點。
圖：上海總價1000萬以上豪宅成交套數占比分佈
● 銷售排名：晶耀名邸、上海派II分獲一季度商品住宅銷售金額、銷售面積冠軍
2017一季度商品住宅銷售金額TOP10項目主要集中在浦東、閘北、寶山等區域，以改善專案為主，套均總價集中在500萬以上。浦東新區晶耀名邸以25.27億元的成績榮獲一季度商品住宅銷售金額冠軍。
圖：2017年一季度上海商品住宅銷售金額TOP10
2017一季度商品住宅銷售面積TOP10項目主要集中在浦東、嘉定、寶山等區域，首置首改項目占九成，套均面積多集中在90-120平米。上海派II以5.95萬方的成績榮獲一季度商品住宅銷售面積冠軍。
圖：2017年一季度上海商品住宅銷售面積TOP10
市場展望
● 商品住宅供應：預計二季度商品住宅新增供應同比下降，環比回升
今年1-2月商品住宅新開工同比小幅增長2.77%，但隨著一季度成交下降明顯，二季度新開工存調整壓力，加上近兩年土地成交處於低位，也會導致新開工增長的基礎不穩固；另一方面，去年二季度供應放量明顯，今年隨著預售證審批的嚴格管控，供應也受到一定影響，預計二季度難以突破去年水準，但是會較一季度有增長。
● 商品住宅成交：預計二季度商品住宅成交面積環比有所回升
16年上海樓市政策三度收緊，成為調控最為嚴厲的城市，17年調控政策仍將處於高壓狀態，一季度受限購限貸政策升級及春節的影響，商品住宅成交面積處於近年來同期低位，但市場上潛在購房需求仍比較旺盛，隨著市場的逐漸回暖和二季度供應的增加，預計二季度商品住宅成交面積環比將有所回升。
● 商品住宅價格：預計二季度商品住宅價格仍存上漲壓力
受16年限購限貸政策升級及春節假期的影響，2017年1-2月銷售量同比下跌，新開工量同比與銷售同比差值與平衡線差距進一步拉開，二季度隨著市場的回暖，銷售量環比應有所增加，其差值有望收窄，因此房價仍存上漲壓力；其次，由於上海商品住宅出清週期仍較短，市場潛在需求較大，短期內供不應求將繼續，預計二季度價格將繼續上漲，但漲幅或將收窄。
圖：2007年以來上海商品住宅新開工同比-銷售同比、價格指數環比走勢
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商品住宅市場
● 供應分析：一季度新增供應同比下跌超六成，3月供應量較上月回升
供應：2017年一季度商品住宅供應106.18萬方，同比下跌26.77%，處於近七年同期最低水準；從月度走勢來看，一季度新增供應量呈現先跌後升的趨勢。受春節假期影響，2月份供應量為一季度最低，為28.63萬方。3月商品住宅供應量40.45萬方，環比上升41.31%，同比下降53.19%。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）供應面積走勢
● 成交分析：受限貸限購政策升級影響，一季度成交面積仍處於近七年來低位
成交：2017年一季度商品住宅成交總量為149.35萬方，同比下跌65.63%，仍處於近七年來同期較低水準。受去年商品住宅市場限購限貸政策升級以及春節市場的雙重影響，一季度前兩月成交量持續下滑，3月以來市場開始回暖。3月份，商品住宅成交74.22萬方，環比大幅上漲104.58%，同比下跌67.65%。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交面積走勢
● 價格走勢：一季度成交均價持續上漲，但漲幅明顯收窄
成交均價：2017年一季度上海商品住宅成交均價處於近四年來最高位，一季度成交均價達46882元/平米，較去年上漲35.71%。從月度走勢來看，一季度成交均價持續上漲，環比漲幅2月份為最低位。3月份成交均價47420元/平米，環比微漲1.95%，同比上漲超四成。
圖：2014年1月以來上海商品住宅（不含保障房）成交均價走勢
● 存量分析：3月底商品住宅庫存622.66萬方，出清週期為10.53個月，一季度出清週期逐月走高
存量： 截止到3月底，上海商品住宅可售面積為622.66萬方，環比下降3.9%，與去年3月相比下降25.4%。今年一季度以來，供不應求趨勢持續，庫存整體呈下降趨勢。
出清週期： 以當前六個月平均銷售速度59萬平方米/月計算，當前出清週期為10.53個月，比上個月增加0.41個月，與去年同期相比增加5.11個月，受去年市場限貸限購政策及春節影響，一季度出清週期逐月走高。
圖：2011年1月以來上海商品住宅（不含保障房）庫存與出清週期走勢
● 成交結構：一季度首改產品為成交主力
2017年一季度，上海商品住宅市場以3-5萬元項目為成交主力，占比50%。從占比變化看，伴隨價格持續上漲，17年一季度單價3萬元以下項目較16年全年占比下降30個百分點，其中1.5萬元以下專案降幅最大，3-5萬元項目占比較16年全年上升21個百分點，成交價格上移明顯。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分價格段成交套數占比分佈
2017年一季度，上海商品住宅市場90-140平米首改為主的改善產品仍是成交主力，占比55%。從占比變化看， 90-120平米產品較16年全年上漲11個百分點，漲幅最大；70-90平剛需型產品跌幅最大，下跌6個百分點；而140-180平米再改產品、210平米以上高端改善產品占比分別下跌了3個百分點和4個百分點。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分面積段成交套數占比分佈
2017年一季度，上海商品住宅市場以200-500萬總價段為成交主力，占比56%。從占比變化看，200萬以下產品較16年全年占比下降18個百分點；300-500萬總價段產品較16年全年上升7個百分點，漲幅最大，其次為500-600萬總價段，上升5個百分點。
圖：上海商品住宅（不含保障房）分總價段成交套數占比分佈
● 高端住宅：一季度成交以90-180平項目為主，占比有擴大趨勢；總價段以1000-1200萬、1200-1500萬為主力，累計占比超六成
2017年一季度，單價8萬元以上高端住宅90-180平面積段項目為成交主力，占比為70%，受價格攀升、小面積豪宅供應增加等因素影響，90-140平產品成交占比上升最明顯，上升19個百分點；而210平以上面積段產品成交占比明顯下降11個百分點。
圖：上海單價8萬元以上高端住宅分面積段成交套數占比分佈
2017年一季度，總價1000萬以上的高端住宅成交1497套、31.73萬平米，較去年同期分別下跌50.4%、54.6%。一季度以1000-1200萬、1200-1500萬總價段為主力，占比分別為35%、28%。
從占比變化來看，1000-1200萬元產品成交占比較16年上升6個點，上升最明顯；1500-2000萬總價段產品降幅最大，下降5個點，其它總價段占比變化不超過2個點。
圖：上海總價1000萬以上豪宅成交套數占比分佈
● 銷售排名：晶耀名邸、上海派II分獲一季度商品住宅銷售金額、銷售面積冠軍
2017一季度商品住宅銷售金額TOP10項目主要集中在浦東、閘北、寶山等區域，以改善專案為主，套均總價集中在500萬以上。浦東新區晶耀名邸以25.27億元的成績榮獲一季度商品住宅銷售金額冠軍。
圖：2017年一季度上海商品住宅銷售金額TOP10
2017一季度商品住宅銷售面積TOP10項目主要集中在浦東、嘉定、寶山等區域，首置首改項目占九成，套均面積多集中在90-120平米。上海派II以5.95萬方的成績榮獲一季度商品住宅銷售面積冠軍。
圖：2017年一季度上海商品住宅銷售面積TOP10
市場展望
● 商品住宅供應：預計二季度商品住宅新增供應同比下降，環比回升
今年1-2月商品住宅新開工同比小幅增長2.77%，但隨著一季度成交下降明顯，二季度新開工存調整壓力，加上近兩年土地成交處於低位，也會導致新開工增長的基礎不穩固；另一方面，去年二季度供應放量明顯，今年隨著預售證審批的嚴格管控，供應也受到一定影響，預計二季度難以突破去年水準，但是會較一季度有增長。
● 商品住宅成交：預計二季度商品住宅成交面積環比有所回升
16年上海樓市政策三度收緊，成為調控最為嚴厲的城市，17年調控政策仍將處於高壓狀態，一季度受限購限貸政策升級及春節的影響，商品住宅成交面積處於近年來同期低位，但市場上潛在購房需求仍比較旺盛，隨著市場的逐漸回暖和二季度供應的增加，預計二季度商品住宅成交面積環比將有所回升。
● 商品住宅價格：預計二季度商品住宅價格仍存上漲壓力
受16年限購限貸政策升級及春節假期的影響，2017年1-2月銷售量同比下跌，新開工量同比與銷售同比差值與平衡線差距進一步拉開，二季度隨著市場的回暖，銷售量環比應有所增加，其差值有望收窄，因此房價仍存上漲壓力；其次，由於上海商品住宅出清週期仍較短，市場潛在需求較大，短期內供不應求將繼續，預計二季度價格將繼續上漲，但漲幅或將收窄。
圖：2007年以來上海商品住宅新開工同比-銷售同比、價格指數環比走勢
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