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“花5萬美元投資了美國底特律的房產， 號稱是翻新別墅， 還能包租5年。 現在才過一年， 租金就沒了泡影， 所謂別墅只是一棟廢舊屋子而已。 ”
梁女士于2015年曾向媒體反映投資海外房產被忽悠的經歷。 據她稱， 涉事仲介為上海喬治美公司， 與她有同樣遭遇的消費者約有幾十人。
5萬美元， 對他們來說， 聽到的或許只是“夢破碎的聲音”。
一
高回報率令人心動
梁女士告訴記者， 2015年4月在一次房展會上看到了仲介出售的底特律別墅， 當時， 較高的回報率令她動了心。
“仲介說， 這些別墅都是翻新別墅， 抄底價只要5萬， 每年房價增長2至3成。 此外， 它還承諾， 只要購買， 負責包租5年， 每年穩定年化率在12%。 這樣算下來， 回報率能達到60%。 ”在這些條件的誘使下， 梁女士二話不說， 掏錢購買了一處房產。
但花了5萬多美元購買的豪華別墅， 實際上只是一間破屋。
事發後， 曾有業主趕至底特律查看房屋情況， 發現她的房子在一條無人居住的街道上， 下水管道已經破爛， 整個房子要重新維修， 根本不可能有人居住。 “仲介宣傳時曾表示， 自己和政府有合作關係， 可以購買政府拍賣的房子， 並整修出租， 由政府埋單提供給困難家庭， 事實與宣傳的完全不符。 ”
二
花5萬美元在底特律買房？這是什麼價位？
天價呀！
別說5萬美元一套， 就是5千美元一套， 也沒有人去呀， 你不信打聽一下， 給在美國的華人5千美元， 白給他房子住， 他敢嗎？不敢！
底特律， 被稱為“美國的死亡之城”， 昔日汽車之城， 今日暴力恐怖的罪惡之城， 如果你不相信， 請往下看。
這個是大底特律城的麥當勞， 全部被防彈玻璃包圍。
這就是底特律最亂地方的超市， 裡面放酒和煙， 外面放食品。 結帳的時候， 人家讓你放你再放， 你不能自己推那個轉門， 因為人家以為你要搶劫。 門是單向開通的。 買什麼放進去， 等收銀拿進去， 把門轉過來， 然後再放現金或者卡。 收完錢， 人家再把飲料給你轉過來。 全程你不許轉門， 整個收銀都被防彈玻璃籠罩。
看看這個超市的防彈玻璃有多高， 可見治安情況之嚴峻！
喬治美目前仍在營業， 工作人員承認底特律項目已崩盤， 但稱並不影響其他地區的房產經營情況。 工作人員稱， 目前公司負責人已赴美善後， 但何時能補上租金還未可知。
崩盤？還敢說崩盤？
這盤子從來就沒有過，根本談不上崩，典型的華人騙華人，100%華人回國騙人！
前幾天剛判的芝加哥投資移民專案，就是靠投資移民騙1億多美金的，凡是在美國沒有正經工作的人騙子居多，一些老移民騙新移民，一些新移民騙國人。雖然好人更多，但是你們很難接觸到， 因為好人都是賺個工資或賺個辛苦錢，然後就是忙家庭孩子，好人都很忙！
這房子也不用租了，100%租不出去！負責包租5年，每年穩定年化率在12%，全美國的華人，都沒有聽過這樣的好事！
三
另一個華人被騙案例
一對中國夫婦來美生子，但是被無良房產仲介坑騙。Lucy夫婦本來準備來美國待產，然而這一趟原本預計花費10萬美元的旅行，最終耗資將近150萬美元。
當Lucy到紐卡斯爾不久，詹妮弗就開始說服她可以通過在美國投資來賺得一些錢。 “我還懷著孕，他們就把我拉到各個城鎮去看房”，Lucy說。最終，Lucy支付了100萬美元在華盛頓州的瑟馬米什市投資了自己在美國的第一處房產。除了另付1萬美元的房屋介紹費外，Lucy一回到中國，詹妮弗便向她索要1.5萬美元的房屋管理費。
由於不知道房屋具體位址，我們無法判斷100萬美元的購買價格是否合理。但是這1萬美元房屋介紹費極有可能是一個 “坑” 。在美國，普通住宅交易涉及兩個經紀人，買方經紀人及賣方經紀人。他們的傭金將由賣方支付，換言之Lucy女士不需要支付1萬美元的房屋介紹費。
此外，我們希望海外購房者知道，美國市場上所有在售房源都是公開的。這些房源可以通過大型網站獲取。購房者不需要支付額外“介紹費”來獲取在市場上的公開房源。
如果投資者認為“非公開房源”或者線下推薦機會能更合算，那幾乎是不可能的。在西雅圖、三藩市、紐約、洛杉磯等一線城市，房地產已經全面復蘇，定價合理的住宅並不愁賣。同時，在部分熱門地區，一個房屋往往能收到三個或以上不同買方的出價意向書。在這樣的公開競爭的市場裡，你覺得你會足夠幸運被餡餅砸中嗎？
我們希望每一位去海外買房的客戶都能買到自己心儀的房產，然而如果不幸被騙，那麼一定要採取法律手段保護自己，切勿覺得是在異國他鄉就息事寧人。
美國是法治社會，涉及房地產交易的檔、流程十分完善。在華盛頓州，所有住宅交易都有規定的文書，並且地產經紀人需要通過考試才能持證上崗，在州政府備案。如果客戶覺得經紀人在協助自己購房過程中有欺詐行為，她可以隨時向華盛頓州的Department of Licensing投訴（如下圖），同時也可以尋求法律途徑解決。
四
美國購房應該注意什麼？
那麼，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計畫有多大風險呢？把握如下幾條你就明白了：
一、跟你簽定合同的公司和代理人都有經紀人資格嗎？
在美國，從事房屋買賣並收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照，獲取執照並非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規定數量的課時學習並通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有執照的公司，接受公司的內部管理和監督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓並交納數額不低的執業會費。美國聯邦和各州都有專門制約經紀人和經紀公司行為的法律規定，執業人若有違反就可能丟失執照，所以他們中的絕大多數都是誠實守信且忠於客戶的。
在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前臺小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產資訊有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那麼這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。
二、跟你簽合同的經紀公司跨州執業了嗎？
美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效，比如說，你遇到的經紀公司或經紀人只有加州的執照，那麼它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍佈全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產，誰才是你真正的經紀人？你必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。
三、你的購房合同是標準格式嗎？
如果你遇到的是正規經紀人，他提供給你的購房合同一定是當地行業協會內部的標準文本，判斷是否為標準文本只須看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什麼，這些非標準文本的合同極有可能只有利於對方而對你不利。另外，標準格式的購房合同等法律檔都是有版權的，只能由協會會員使用，非會員使用將會構成侵權。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標準格式的購房合同反倒是個極好的保護。
四、你買的房屋將獲得哪種形式的產權檔？你支付的全部購房款中有無產權保險費？
美國的房屋產權檔按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，產權最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，你就要多問個為什麼了，你買的是不是銀行法拍屋？因為，出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。
五、你買房的過程是否經歷了全部流程？
在美國買房的流程是非常程式化的，每一步驟都有經紀人按照行規和固定程式指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程式都十分重要，可能都是對你利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，你如何說服自己你是真的在買房？
六、你的購房款交給了誰？
購房款的清算和過戶是由過戶公司（Escrow Company或Title Company）來完成的，美國的過戶公司也是正規的合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬於信託資金，他們必須將信託資金存入信託帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便於管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，除非這個公司有經紀資格，否則你的錢就懸了。
七、你找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？
美國房屋買賣，通常傭金都是由賣方支付的，賣方經紀人將他從賣方獲得的傭金一分為二，與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當複雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人，如果你的代理公司要求你支付3%的傭金，建議你最好還是換一家吧。
八、承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？
跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有經紀人執照。如果沒有，那麼它從事的房屋管理活動就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無效的。
九、承諾不低於10%的淨投資回報率有操作性嗎？
如果你簽訂委託管理合同都無效，承諾給你固定高額回報率的擔保合同能有保障嗎？雖然說美國的房屋出租情況比中國要好得多，達到10%的淨回報率不是不可能的事，但是，沒有一個正規的房屋管理公司會承諾給你固定回報。如果那家為你擔保的公司是個在美國註冊的皮包公司，它的承諾不是一張廢紙又是什麼？
十、購房25萬美元就可以辦綠卡嗎？
各位就當笑話聽吧，不用我解釋為什麼了。
但何時能補上租金還未可知。崩盤？還敢說崩盤？
這盤子從來就沒有過，根本談不上崩，典型的華人騙華人，100%華人回國騙人！
前幾天剛判的芝加哥投資移民專案，就是靠投資移民騙1億多美金的，凡是在美國沒有正經工作的人騙子居多，一些老移民騙新移民，一些新移民騙國人。雖然好人更多，但是你們很難接觸到， 因為好人都是賺個工資或賺個辛苦錢，然後就是忙家庭孩子，好人都很忙！
這房子也不用租了，100%租不出去！負責包租5年，每年穩定年化率在12%，全美國的華人，都沒有聽過這樣的好事！
三
另一個華人被騙案例
一對中國夫婦來美生子，但是被無良房產仲介坑騙。Lucy夫婦本來準備來美國待產，然而這一趟原本預計花費10萬美元的旅行，最終耗資將近150萬美元。
當Lucy到紐卡斯爾不久，詹妮弗就開始說服她可以通過在美國投資來賺得一些錢。 “我還懷著孕，他們就把我拉到各個城鎮去看房”，Lucy說。最終，Lucy支付了100萬美元在華盛頓州的瑟馬米什市投資了自己在美國的第一處房產。除了另付1萬美元的房屋介紹費外，Lucy一回到中國，詹妮弗便向她索要1.5萬美元的房屋管理費。
由於不知道房屋具體位址，我們無法判斷100萬美元的購買價格是否合理。但是這1萬美元房屋介紹費極有可能是一個 “坑” 。在美國，普通住宅交易涉及兩個經紀人，買方經紀人及賣方經紀人。他們的傭金將由賣方支付，換言之Lucy女士不需要支付1萬美元的房屋介紹費。
此外，我們希望海外購房者知道，美國市場上所有在售房源都是公開的。這些房源可以通過大型網站獲取。購房者不需要支付額外“介紹費”來獲取在市場上的公開房源。
如果投資者認為“非公開房源”或者線下推薦機會能更合算，那幾乎是不可能的。在西雅圖、三藩市、紐約、洛杉磯等一線城市，房地產已經全面復蘇，定價合理的住宅並不愁賣。同時，在部分熱門地區，一個房屋往往能收到三個或以上不同買方的出價意向書。在這樣的公開競爭的市場裡，你覺得你會足夠幸運被餡餅砸中嗎？
我們希望每一位去海外買房的客戶都能買到自己心儀的房產，然而如果不幸被騙，那麼一定要採取法律手段保護自己，切勿覺得是在異國他鄉就息事寧人。
美國是法治社會，涉及房地產交易的檔、流程十分完善。在華盛頓州，所有住宅交易都有規定的文書，並且地產經紀人需要通過考試才能持證上崗，在州政府備案。如果客戶覺得經紀人在協助自己購房過程中有欺詐行為，她可以隨時向華盛頓州的Department of Licensing投訴（如下圖），同時也可以尋求法律途徑解決。
四
美國購房應該注意什麼？
那麼，如何判斷你的代理人是否在欺騙你呢？你的美國投資購房計畫有多大風險呢？把握如下幾條你就明白了：
一、跟你簽定合同的公司和代理人都有經紀人資格嗎？
在美國，從事房屋買賣並收取傭金的公司和個人都必須持有各州頒發的經紀執照，獲取執照並非易事，對個人而言必須要有社會安全號，參加規定數量的課時學習並通過嚴格的考試，才有資格申請執照，個人執業必須加入有執照的公司，接受公司的內部管理和監督，收取傭金也必須通過公司而不能個人收取。為了保持執照的有效性，每年還要參加必要的培訓並交納數額不低的執業會費。美國聯邦和各州都有專門制約經紀人和經紀公司行為的法律規定，執業人若有違反就可能丟失執照，所以他們中的絕大多數都是誠實守信且忠於客戶的。
在美國沒有執照的任何個人或公司都不允許代理買賣房屋，不能收取傭金，不能收取介紹費，連經紀公司內部接電話的前臺小姐，如果她沒有執照的話都不能回答與房產資訊有關的任何問題。所以，如果一家沒有執業資格的公司在從事房屋買賣活動，那麼這家公司的行為肯定是非法的，如果你不小心與它簽了代理合同，可以肯定的是合同無效，你的利益得不到法律的保障，吃虧是在所難免的了。
二、跟你簽合同的經紀公司跨州執業了嗎？
美國各州頒發的房地產經紀執照只在本州內有效，比如說，你遇到的經紀公司或經紀人只有加州的執照，那麼它就不能買賣密蘇里州的房屋，如果這家公司提供給你的房源是遍佈全美各州的，那你就要格外小心了，你要問清楚，如果你買其他州的房產，誰才是你真正的經紀人？你必須跟直接的真正的經紀人簽訂代理合同，才有可能保障自身權益。
三、你的購房合同是標準格式嗎？
如果你遇到的是正規經紀人，他提供給你的購房合同一定是當地行業協會內部的標準文本，判斷是否為標準文本只須看看合同的上方或下方是否有當地房地產經紀協會的Logo就知道了，還有呢，美國的官方文字是英文，如果你的購房合同是中英文對照版且沒有Logo，那就要多問個為什麼，這些非標準文本的合同極有可能只有利於對方而對你不利。另外，標準格式的購房合同等法律檔都是有版權的，只能由協會會員使用，非會員使用將會構成侵權。所以，對不懂英文的中國人而言，使用標準格式的購房合同反倒是個極好的保護。
四、你買的房屋將獲得哪種形式的產權檔？你支付的全部購房款中有無產權保險費？
美國的房屋產權檔按照獲得方式的不同和產權的完整性不同分為四種，產權最完整最好的一種是General Warranty Deed，如果賣方只提供Special Warranty Deed或其他類型的Deed，你就要多問個為什麼了，你買的是不是銀行法拍屋？因為，出售法拍屋的賣方都不會提供General Warranty Deed，所以買法拍屋是有風險的，甚至有些產權保險公司現在已不再對法拍屋的產權提供保險。
五、你買房的過程是否經歷了全部流程？
在美國買房的流程是非常程式化的，每一步驟都有經紀人按照行規和固定程式指導買方參與其中，包括合同的簽定和更改，房屋檢查和修理，定金和購房款的交付以及產權調查過戶備案等等，每個步驟每個程式都十分重要，可能都是對你利益的保護，如果這些流程或步驟缺少了一個甚至全部沒有，你如何說服自己你是真的在買房？
六、你的購房款交給了誰？
購房款的清算和過戶是由過戶公司（Escrow Company或Title Company）來完成的，美國的過戶公司也是正規的合法的公司，把款項打入他們的帳戶不會有錯。因為對這些公司而言，客戶的定金和購房款屬於信託資金，他們必須將信託資金存入信託帳戶，以自有資金帳戶相區別，兩者不能混淆，以便於管理部門進行監督。如果你遇到的代理公司讓你把錢如數打入他們自己的公司，你就要多長個心眼，除非這個公司有經紀資格，否則你的錢就懸了。
七、你找的代理公司要求你支付買賣傭金嗎？
美國房屋買賣，通常傭金都是由賣方支付的，賣方經紀人將他從賣方獲得的傭金一分為二，與買方經紀人共同分享，已是不成文的行規。只是遇到相當複雜或看房成本過高的買賣，買方才有可能額外支付費用給買方經紀人，如果你的代理公司要求你支付3%的傭金，建議你最好還是換一家吧。
八、承諾包租的房屋管理公司有經紀執照嗎？
跟從事房屋買賣一樣，專門從事房屋出租管理的公司和個人也必須要有經紀人執照。如果沒有，那麼它從事的房屋管理活動就是非法的，你簽的房屋出租管理合同就是無效的。
九、承諾不低於10%的淨投資回報率有操作性嗎？
如果你簽訂委託管理合同都無效，承諾給你固定高額回報率的擔保合同能有保障嗎？雖然說美國的房屋出租情況比中國要好得多，達到10%的淨回報率不是不可能的事，但是，沒有一個正規的房屋管理公司會承諾給你固定回報。如果那家為你擔保的公司是個在美國註冊的皮包公司，它的承諾不是一張廢紙又是什麼？
十、購房25萬美元就可以辦綠卡嗎？
各位就當笑話聽吧，不用我解釋為什麼了。