40萬房貸多收9%利息！澳央行揭秘：為何銀行偏愛“只還利息”房貸
ACB News《澳華財經線上》4月17日訊 風靡澳洲樓市的“只還利息”（Interest-Only）房貸， 最近成了監管層嚴查的重點對象。 2003年時， 這類房貸在銀行所有自住房貸款中占比為10%， 在投資房貸款中占比50%， 而目前， 這兩個比例分別上漲到23%和64%。
與以前相比， 自住房的“只還利息”房貸比例猛增了一倍多， 現在每四筆自住房貸款中， 就有一筆是“只還利息”房貸， 而投資房貸款中更有三分之二是“只還利息”房貸。
2014年底， 證券與投資委員會（ASIC）開始調查銀行是否違反了消費者信貸規定， 重點對象即“只還利息”類房貸。
“只還利息”房貸並不是真的只還利息， 是將還貸期（一般為30年）分為兩個階段。 第一個階段通常為5年， 在這一階段借款人只付貸款利息而不用付本金。 在第二個階段， 借款人需要還本付息。
這種房貸之所以受到借款人的歡迎， 因為表面上看， 它減輕了借款人的經濟壓力。 例如一筆為期25年， 利率為5%的30萬元的按揭貸款， 還本付息方式的月還款額為1754元。 但如果是用“只還利息”的方式， 在貸款第一階段， 月還款額為1250元。
還有一個重要的好處， 就是利息可以抵稅。 對於“只還利息”房貸， 借款人第一階段每月所付的利息都可以在應納稅收入中扣除， 但是若採用還本付息的方式，
如前文所述， 銀行的“只還利息”類房貸無論從規模還是比例來看， 都在不斷擴張， 為何銀行如此熱衷於這類貸款， 以至遭遇了監管層的“打壓”呢？
原因當然不外乎利潤驅使。 那麼與“正常”房貸相比， “只還利息”房貸的利潤要高出多少？在上周央行發佈的《金融穩定報告》中， 專門對“只還利息”房貸做了案例分析。 其中一張圖清楚地揭示了“只還利息”房貸的利潤誘惑。
上圖是兩筆期限30年， 利息為4%， 本金40萬元的房貸對比。 一筆為正常的還本付息貸款， 一筆為5年後開始還本付息的“只還利息”貸款。 在前60個月（5年）內，
從第60個月以後， 兩種貸款的利息曲線（虛線）開始分道揚鑣。 那麼總共“只還利息”貸款要多還銀行多少利息呢？
在整個還款期內， 還本付息貸款共付利息約為29萬元， “只還利息”貸款共付利息約為32萬元， 即後者要多還9%的利息。
現在對於“只還利息”房貸的借款人來說， 風險有多大？
一是根據摩根斯坦利的計算， 當“只還利息”房貸的第一階段結束時， 借款人的月還款額至少要增加30%， 更普遍的情況是會增加50-70%。
二是還款負擔突然加重的借款人往往會通過另一個“只還利息”貸款來再融資。 與所有使用杠杆投資的情況一樣， 借款人的杠杆過高，
所以問題來了， 為了多賺9%的利息， 銀行讓自己和借款人都承擔了過高的風險， 真的值得嗎？
《金融穩定報告》中指出， 2014年收緊房貸的監管政策出臺以前， 銀行使用了更寬鬆的風控標準， ASIC在2014年的調查發現， 40%“只還利息”借款人轉為還本付息階段時可能無法償還更高的按揭額。 而在最近， 央行發現， 有些借款人申請了還本付息房貸， 但一獲批就轉為“只還利息”房貸。 APRA近期專門要求銀行整頓這一問題。
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