前年， 毛大慶宣佈離開萬科， 創辦優客工廠， 很多人才知道有個生意叫“共用辦公室”。 對於創業公司來說， 租不起高檔辦公樓， 而辦公環境太low又有礙吸引人才， 為了解決這樣的痛點， 價錢便宜、簽約靈活、環境優美、配套齊全的共用辦公室就順勢崛起了。
媒體報導稱， 優客工廠今年1月份完成了B輪4億元人民幣投資， 估值達70億人民幣， 此前的投資方包括紅杉、真格、創新工廠等知名VC。
但這個生意並非優客工廠首創， 它對標的是共用辦公室的“鼻祖”----美國公司WeWork。 “優客”的英文名“Ur Work”， 就是向“We Work”致敬的。
WeWork創立於2010年， 2016年估值達到160億美元，
WeWork為什麼能值這麼多錢？這個生意真的好賺嗎？
本質就是房地產？
拿下便宜的物業， 經過一番設計裝修，
但事情顯然沒這麼簡單， 共用辦公室的玩法， 和傳統商業地產策略還是有區別的。
首先， 共用辦公室一般不買賣物業， 只做出租的服務， 從業主和租戶之間賺取利潤。 跟傳統地產比， 這種模式的好處顯而易見， 那就是輕資產和更快的現金流通， 而這也是WeWork能夠快增長業務的殺手鐧。
其次， 共用辦公室提供的服務更加靈活和多元。 WeWork不僅可以出租固定的辦公空間， 同一個空間還可以共用， 比如會議室、茶歇區、文印區等都可能被多家小公司共用。 當然， 有需要的公司則可以出更多的錢來獲得專屬資源。
第三， 共用辦公室還提供針對初創企業的軟性服務， 比如像什麼人力資源、財務會計、技能培訓、快遞收發什麼的， 都可以靈活定制， 真正讓創業團隊能“拎包入駐”。
最後， 由於共用辦公室目前的主要目標客戶為初創企業， 那麼自然就免不了嵌入融資服務的模組。 如果再能成功地做起FA (融資顧問)， 那麼傭金則又是一筆可觀的收入。
所以， 這和傳統辦公樓只提供基本物業服務並收取租金的商業模式還是有鮮明區別的；但共用辦公室到底算是房地產的新類別， 還是代表某種更大的趨勢， 就要看你腦洞能開多大了， 這點我們稍後再談。
利潤空間有多大？
在實現任何偉大的構想之前， CEO要考慮當下企業的盈利能力和現金流狀況。
現階段， 不管算不算房地產， 必須承認的是決定共用辦公室利潤空間的核心因素是一樣的， 那就是經典的：“location， location， location”。 商業地產資訊公司CompStak就給出了十幾個WeWork在不同地點物業利潤率的預估， 我們來看三個典型的：
紐約中城， 租金50刀/平方英尺每年， 出租價格160刀/平方英尺每年， 考慮到運營成本， 毛利率62.5%。
波士頓中城，租金40刀/平方英尺每年，出租價格88刀/平方英尺每年，考慮到運營成本，毛利率48.3%。
三藩市CBD，租金70刀/平方英尺每年，出租價格128刀/平方英尺每年，考慮到運營成本，毛利率39.84%。
由此來看，選好了地方，這個生意的利潤空間還是不錯的。加上於其靈活的出租形式，WeWork物業在開業6個月後的出租率高達98%。去年媒體報導，一份從WeWork流出的財務檔顯示，其專案在上線6個月後的平均淨利潤率為33%；檔還顯示，WeWork全年預計的收入為5.32億美元，淨利潤預計為1400萬美元。
這個數字雖然不大，但畢竟展現了盈利能力，而更重要的是WeWork對未來幾年的增長速度仍然非常樂觀。公司CEO表示，2017年公司的運營率（最近一季度收入x4）將達到10億美元級別。
瓶頸不在競爭，在趨勢
很多分析者說，WeWork的模式雖然不錯，但競爭壁壘並不高，傳統商業地產企業現在可能有點猝不及防，但要迎頭趕上並不是難事。就比如中國的SOHO，就在北京光華路開起了共用模式的SOHO 3Q，吸引了不少初創企業入駐。
競爭的確是WeWork和優客工廠等初創公司面臨的一大挑戰，但同時也是任何一個創業領域都可能面臨的問題。對企業來說，更重要的問題是它在的市場容量夠不夠大，以及市場將如何變化。
好消息是，現有辦公樓市場是大而分散的。美國做辦公地產排名第一的，是有46年歷史的Boston Properties。這是個上市房產信託（REIT），擁有437萬平方米的辦公面積，相當於612個足球場；而全美國辦公面積一共有多少？大概3.2億平方米，相當於45000個足球場，Boston Properties只有整個市場的1.4%。
另一個好消息是，初創企業和小企業的數量正在增多。統計資料顯示，美國少於20個雇員的公司有超過500萬家，占到公司總數量的近90%；而美國創業的熱潮近幾年也達到高點，創業者占美國勞動力人口的比例逐漸攀升，已經達到14%的水準。
同時，軟體公司Intuit曾發佈過一項調查，稱到2020年，美國的兼職自由職業者將達到整個勞動力市場的40%。這個數位可能激進，但也不是完全超出邏輯。他們對靈活的辦公場所的需求，也為共用辦公室提供了市場空間。
所以，能夠趕在傳統辦公樓地產玩家調整戰略之前，打下充分的市場基礎，形成規模化的品牌效應，是WeWork獲得成功的關鍵。
不過，共用辦公室生意最大的暢想，是辦公地產市場的變化趨勢，這取決於一個關於未來生產力組織形式的假設：勞動者因目標而聚集，在達成目標後就散開，公司不再需要“養”規模龐大的全職員工，聚散自如的小而美的組織形式將成為主流。
這個暢想是否真的符合趨勢，決定了共用辦公室生意未來的估值水準。我們未來會以什麼樣的形式，在哪裡工作，這是個值得大家玩味的問題。
波士頓中城，租金40刀/平方英尺每年，出租價格88刀/平方英尺每年，考慮到運營成本，毛利率48.3%。
三藩市CBD，租金70刀/平方英尺每年，出租價格128刀/平方英尺每年，考慮到運營成本，毛利率39.84%。
由此來看，選好了地方，這個生意的利潤空間還是不錯的。加上於其靈活的出租形式，WeWork物業在開業6個月後的出租率高達98%。去年媒體報導，一份從WeWork流出的財務檔顯示，其專案在上線6個月後的平均淨利潤率為33%；檔還顯示，WeWork全年預計的收入為5.32億美元，淨利潤預計為1400萬美元。
這個數字雖然不大，但畢竟展現了盈利能力，而更重要的是WeWork對未來幾年的增長速度仍然非常樂觀。公司CEO表示，2017年公司的運營率（最近一季度收入x4）將達到10億美元級別。
瓶頸不在競爭，在趨勢
很多分析者說，WeWork的模式雖然不錯，但競爭壁壘並不高，傳統商業地產企業現在可能有點猝不及防，但要迎頭趕上並不是難事。就比如中國的SOHO，就在北京光華路開起了共用模式的SOHO 3Q，吸引了不少初創企業入駐。
競爭的確是WeWork和優客工廠等初創公司面臨的一大挑戰，但同時也是任何一個創業領域都可能面臨的問題。對企業來說，更重要的問題是它在的市場容量夠不夠大，以及市場將如何變化。
好消息是，現有辦公樓市場是大而分散的。美國做辦公地產排名第一的，是有46年歷史的Boston Properties。這是個上市房產信託（REIT），擁有437萬平方米的辦公面積，相當於612個足球場；而全美國辦公面積一共有多少？大概3.2億平方米，相當於45000個足球場，Boston Properties只有整個市場的1.4%。
另一個好消息是，初創企業和小企業的數量正在增多。統計資料顯示，美國少於20個雇員的公司有超過500萬家，占到公司總數量的近90%；而美國創業的熱潮近幾年也達到高點，創業者占美國勞動力人口的比例逐漸攀升，已經達到14%的水準。
同時，軟體公司Intuit曾發佈過一項調查，稱到2020年，美國的兼職自由職業者將達到整個勞動力市場的40%。這個數位可能激進，但也不是完全超出邏輯。他們對靈活的辦公場所的需求，也為共用辦公室提供了市場空間。
所以，能夠趕在傳統辦公樓地產玩家調整戰略之前，打下充分的市場基礎，形成規模化的品牌效應，是WeWork獲得成功的關鍵。
不過，共用辦公室生意最大的暢想，是辦公地產市場的變化趨勢，這取決於一個關於未來生產力組織形式的假設：勞動者因目標而聚集，在達成目標後就散開，公司不再需要“養”規模龐大的全職員工，聚散自如的小而美的組織形式將成為主流。
這個暢想是否真的符合趨勢，決定了共用辦公室生意未來的估值水準。我們未來會以什麼樣的形式，在哪裡工作，這是個值得大家玩味的問題。