《百年來芝加哥地區的土地價值》——18年的漫長地產週期

1932年， 芝加哥的一位紳士霍伊特經過長期對房地產的研究， 發現了一個新領域的理論——地產週期理論。 在《百年來芝加哥地區的土地價值》一書中，

從1830年僅有的幾十個木棚區的小村落開始， 經過了五個房地產週期:1830——1842運河時代;1843——1862鐵路時代;以及1863-1877、1878-1898、1898-1933三個房地產週期。 霍伊特在對這103年間的房地產交易資料及相關的商業、政治與人口統計的研究後， 把房地產週期分為20個階段：

1.總租金快速上漲；

2.淨租金上漲得更快；

3.房租上漲， 導致房屋價格大幅上漲；

4.房地產商開始專案開發；

5.新建房逐漸增多；

6.寬鬆的信貸政策推動了房地產企業的專案開發；

7.小額貸款促進了樓市的銷售數量；

8.由於房屋需求旺盛， 土地需求增加；

9.對房屋有效需求的人群的樂觀預測；

10.樂觀預測——新的土地規劃出臺；

11.改善公共設施的大筆投入；

12.房地產市場的價格全部高漲；

13.房屋價格高位震盪——間歇期——開始出現逆轉的變動；

14.信用危機——以房屋作為抵押的無能力還款者增多；

15.股市崩盤， 經濟蕭條；

16.房屋價格整體大幅度下跌；

17.銀行改變繁榮時期的房貸政策；

18.房地產市場崩盤；

19.清理殘局；

20.為新一輪繁榮做準備， 但新一輪繁榮不會自動到來。

103年間， 按照這樣的順序發生了五六次，

重複即規律， 他發現了地產週期！霍伊特20個階段的房地產週期是漫長。 霍伊特發現幾個重要時間節點：芝加哥土地價格在1836年、1856年、1869年、1891年和1925年分別達到高峰， 這些高峰之間， 分別有20年、13年、22年和34年的間隔。 但如果將1912看做房地產業的高峰， 那麼間隔時間就是20年、13年、22年、21年和13年， 平均間隔時間為18年！ 那在這十八年的週期中房價真的是只漲不跌的嗎？事實並非如此， 國際清算銀行發現， 房屋在發展建設中需要4年的時間來清庫存， 這時的振幅是非常小的。

18~20年的房地產週期非常緩慢， 但週期的振幅大。 採取與其他變數對比的方法霍伊特在書中說明：在他研究的103年間， 整體經濟活動（GDP）、銀行信貸都未超過其趨勢水準， 但高峰時期房地產的銷售量比正常水準高131%，

新建房屋數量高於其趨勢水準的167%， 地塊細分高於趨勢水準的540%；處於下跌階段的房地產週期波動同樣劇烈， 新建房屋數量下降了98%， 地塊細分也下降了100%， 這樣的振幅是非常大的。

他還發現房地產週期對經濟影響非常大。 書中指出， 房地產活動位於趨勢水準下方的最短時間不少於10年， 而最長時間則長達26年。 換句話說， 這種清理殘局的階段， 對經濟的殺傷力巨大， 持續時間特別長。 此外， 在他所研究的房地產週期的103年中， 房地產週期和股市， 並沒有直接關係， 而與宏觀經濟的整體趨勢保持一致。 因此， 當房地產行業出現問題時， 經濟隨著也會崩盤。

在最後的兩章， 他提出一個問題：土地的價格是怎樣波動的？

結論是：的確有所謂的“房地產週期”現象出現， 只是週期的波動相當慢， 但是波動的振幅卻很大， 如果發生反轉的情況， 那樣會讓人覺得非常可怕。 然而， 房地產週期的波動不像商品與股市那樣具有時效性， 在房地產行業， 通常都是在房市蕭條期間的買家， 然而這些人並不是以所謂投資的目的進行購房的。