資料圖。
“在北京的優勢地段， 即便商辦項目沒有了住宅功能， 資產價值還是存在的， 而且在售的小戶型會因為稀缺性而保持價格，
法治週末記者 肖莎
“降價？開玩笑呢吧， 怎麼會降價？”
4月13日， 法治週末記者走訪了北京市大興區的部分商辦專案， 試圖探訪“3·26”新政對商住市場的影響。 在一家開發商的售樓處， 當記者問起專案價格是否因為新政下調， 銷售人員給出了上述答覆， 一臉的驚訝、不理解， 隨即是愛買不買的態度。
北京房產調控新政出臺後， 大興區義和莊地鐵站附近的萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場， 因涉嫌將規劃批准的商業辦公用途改變為居住用途對外宣傳並銷售， 被住建委停止辦理網簽。
此前， 很多商辦用途的項目都被改造成住宅進行銷售， 因此商辦項目又被稱為商住項目。
兩周後的4月13日， 這3個樓盤的銷售人員告訴記者，
“不漲就不錯了。 ”一位銷售人員說。
北京商辦專案銷售斷崖式下跌
看房的人少了。
這是“3·26”新政後， 各個商辦項目售樓處最明顯的變化。
3月初， 記者曾到萬科天地、恒大未來城、泰禾中央廣場實地探訪， 當時各個售樓處都人頭攢動， 尤其是泰禾中央廣場， 在過年後的業績領先， 售樓處內外都擠滿了看房的人和帶客的仲介。
那時這3個樓盤的銷售人員都告訴記者， 房子銷售後可以做住宅， 且是精裝修， 恒大未來城和泰禾中央廣場的樣板間裡也都是住宅的設計。
3月沒過， 北京市關於商住房調控的靴子落地， 政府對這一行業下了猛藥， 重申商辦項目不能用作住宅用途，
4月13日， 當記者再到義和莊地鐵站附近的這3個樓盤走訪時， 售樓處除了工作人員， 一個看房者都沒有， 售樓處的樣板間已經不能再看了。
在3月初記者實地探訪時， 泰禾中央廣場的樣板間還在實體樓裡， 需要穿過一段施工工地才能到達；而4月13日， 施工場地的大門已經鎖住， 無法進場看樣板間。
一位購買了泰禾中央廣場的業主告訴記者， 樣板間的住宅內容已經被拆除。
不僅這3個項目， 全北京的大多商辦項目銷售都出現了斷崖式下跌。
4月13日， 記者在西紅門附近的兩個商住項目走訪時， 售樓處的看房者只有記者一人， 其中一個專案的銷售人員甚至告訴記者，
法治週末記者從中原地產獲取的資料顯示， 3月27日到4月10日， 半個月時間， 北京商辦類簽約合計為303套。
而根據地產行銷人統計的資料， 2月份北京商辦項目的簽約量超過3000套。
自稱稀缺資源不會下調房價
但是即便如此， 記者走訪專案的銷售人員表示， 房價並沒有下調。
“為什麼會這樣？新政對購房資格、貸款政策等的調控不是很嚴嗎？”
對於這一問題， 一個銷售人員告訴記者， 目前在售的商辦項目， 單套面積都很小， 基本在200平方米以內。 而新政以後， 最小的面積都在500平方米了。
“現在在售的或者已經通過規劃的小戶型商辦， 都是稀缺資源。 你想想看，
3月26日的商住房新政規定， 開發企業新報建的商辦類專案， 最小分割單元不得低於500平方米， 不符合要求的， 規劃部門不予批准。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者， 這個銷售的理由是有道理的， 尤其是在北京的優勢地段， 即便商辦項目沒有了住宅功能， 資產價值還是存在的， 而且在售的小戶型會因為稀缺性而保持價格。
如果在售的商辦項目真的因為項目稀缺性等原因， 即便面臨調控也不降價， 未來入市的商辦項目呢？
根據新規， 未來商辦專案的最小分割單元在500平方米， 這些項目應該如何設計或行銷， 才能賣得出去？
“我們曾經做過測算， 以往北京的商辦項目銷售總量中， 500平方米以上的戶型成交量在1%左右。新政要求未來市場所有的新產品都用來滿足1%的市場需求，這個邏輯我沒太想明白。”郭毅說，新政對於未來新建項目的影響還是比較大，如果新政一直持續，那麼這就要求開發商進行模式創新，通過自持或者其他方式來尋求變現。
北京開發商“通常會扛6至9個月”
“開發商為什麼會降價呢？開發商降價無非幾個原因，要麼是缺錢了，需要通過迅速推盤回籠資金；要麼是對區域不看好，認為市場需求不能夠支撐房價。”郭毅接著分析道，但是在北京，開發商經歷了去年的市場火爆，現金流都是寬裕的，而且即便是降價了，現在就能賣掉嗎，也不會，現在市場整個處於觀望期，有購房資格的人也不多。
在郭毅看來，開發商對於已經在售或在建的專案不會降價賣的另一個邏輯是：現在的地價越來越貴，拿地已經不容易，所以開發商從去年開始已經開始改變快進快出快周轉的邏輯，考慮對於手裡既有土地的價值進行深挖。
“以前拿地多便宜啊，即便資產放在手裡一陣子，開發商也不會緊張。”郭毅說，房子如果沒賣掉，開發商可以通過抵押或者和金融公司合作等方式，尋求變現，但是房子賣掉之後，資產就沒有了，想要再拿同類資產就需要更高代價。
所以郭毅認為，現在商辦項目成交量降低是事實，但對於在售項目而言，降價的可能性不大。
記者在採訪時發現，上海的商住房市場在經過今年年初的調控後，價格上很快出現了調整。
上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，今年2月初，上海閔行開始對商住房等類住宅專案整改，要求拆除商住房專案具有住宅功能的內容等。2月份，上海類住宅的資料就出現斷崖式下跌，以閔行區為例，該區1月份成交類住宅211套，均價為6.4萬元/平方米，2月成交套數111套，均價為5.1萬元/平方米。
“為什麼上海跟北京會有這樣的差異？”
郭毅認為，這可能與上海和北京兩地的商業文化不同有關，長三角一帶的商業氛圍一直比較靈活，上海以往的調控一直都是一出政策價格就降，但是北京市場的開發商通常會扛6至9個月，實在扛不住了才會考慮降價。
中原地產首席分析師張大偉則認為，新政後，目前市場庫存大約商業6萬套(其中2.3萬套為商住類物業)只能出售給企業，而之前90%為個人購買；潛在供應還有超過15萬套商辦類物業受到影響。
“過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業購買。”張大偉說，所以在這一政策打擊下，商辦物業成交量暴跌，未來房價大跌還是板上釘釘的。
500平方米以上的戶型成交量在1%左右。新政要求未來市場所有的新產品都用來滿足1%的市場需求，這個邏輯我沒太想明白。”郭毅說，新政對於未來新建項目的影響還是比較大，如果新政一直持續，那麼這就要求開發商進行模式創新，通過自持或者其他方式來尋求變現。北京開發商“通常會扛6至9個月”
“開發商為什麼會降價呢？開發商降價無非幾個原因，要麼是缺錢了，需要通過迅速推盤回籠資金；要麼是對區域不看好，認為市場需求不能夠支撐房價。”郭毅接著分析道，但是在北京，開發商經歷了去年的市場火爆，現金流都是寬裕的，而且即便是降價了，現在就能賣掉嗎，也不會，現在市場整個處於觀望期，有購房資格的人也不多。
在郭毅看來，開發商對於已經在售或在建的專案不會降價賣的另一個邏輯是：現在的地價越來越貴，拿地已經不容易，所以開發商從去年開始已經開始改變快進快出快周轉的邏輯，考慮對於手裡既有土地的價值進行深挖。
“以前拿地多便宜啊，即便資產放在手裡一陣子，開發商也不會緊張。”郭毅說，房子如果沒賣掉，開發商可以通過抵押或者和金融公司合作等方式，尋求變現，但是房子賣掉之後，資產就沒有了，想要再拿同類資產就需要更高代價。
所以郭毅認為，現在商辦項目成交量降低是事實，但對於在售項目而言，降價的可能性不大。
記者在採訪時發現，上海的商住房市場在經過今年年初的調控後，價格上很快出現了調整。
上海中原地產分析師盧文曦告訴記者，今年2月初，上海閔行開始對商住房等類住宅專案整改，要求拆除商住房專案具有住宅功能的內容等。2月份，上海類住宅的資料就出現斷崖式下跌，以閔行區為例，該區1月份成交類住宅211套，均價為6.4萬元/平方米，2月成交套數111套，均價為5.1萬元/平方米。
“為什麼上海跟北京會有這樣的差異？”
郭毅認為，這可能與上海和北京兩地的商業文化不同有關，長三角一帶的商業氛圍一直比較靈活，上海以往的調控一直都是一出政策價格就降，但是北京市場的開發商通常會扛6至9個月，實在扛不住了才會考慮降價。
中原地產首席分析師張大偉則認為，新政後，目前市場庫存大約商業6萬套(其中2.3萬套為商住類物業)只能出售給企業，而之前90%為個人購買；潛在供應還有超過15萬套商辦類物業受到影響。
“過去這部分物業中的90%為個人購買，未來將全部納入限購或者企業購買。”張大偉說，所以在這一政策打擊下，商辦物業成交量暴跌，未來房價大跌還是板上釘釘的。