一、我們孕育於2008年、成型於2012年的《地產A股小週期理論框架》將傳統地產A股(既以“拿地-開發-銷售”為模式的地產A股)的投資階段按行業小週期分為三個階段:
1.“基本面調整倒逼政策放鬆信號出現”至“房價上漲信號出現之前”的“復蘇階段”,這一階段是傳統地產A股最佳的投資視窗,自“政策放鬆信號出現”起,傳統地產A股超額收益持續放大,高杠杆、激進型的公司股價表現尤其強勁,這個階段是大行情,賺的是“估值的錢”;
2.“房價上漲信號出現”至“房地產投資、新開工累計同比增速階段性見頂”,這是“繁榮階段”,這一階段對傳統地產A股的投資最不利,越繁榮,調控的預期越強烈、輿論越不友好;
3.“房地產投資及新開工累計同比增速階段性見頂之後”進入“降溫階段”,這一階段,傳統地產股的表現要顯著好于“繁榮階段”,我們認為,這一階段應開始重視傳統地產股的投資機會;
二、2015年,全國新建商品房銷售額累計同比增速14.4%,地產股指數漲幅在28個行業中僅排第15位(若剔除被寶能系舉牌的萬科及轉型股、重組股,地產股指數的排名更差);
2016年,全國新建商品房銷售額累計同比增速34.8%,地產股指數下跌17.69%漲幅排倒數第6;
2015年及2016年地產股的走勢再次印證了《地產A股小週期理論框架》的一個重要觀點:行業繁榮階段,傳統地產A股表現較差;
三、從房地產投資和新開工累計同比增速兩個指標看,目前房地產行業已進入“小週期降溫階段”,我們判斷:2017年,傳統地產股的表現將好於2016年,從行業相對排名看,甚至會好於2015年;
四、低估值、高增長(2017年淨利潤及合同銷售額均能顯著增長)的品種在“行業降溫階段”大概率會有較好的表現;細分領域顯著好轉、且標的在A股具稀缺性的公司,股價也將會有比較好的表現;
五、今年以來,我們首推的新城控股累計上漲37.53%跑贏大盤33.16個百分點,重點推薦的嘉寶集團累計上漲29.01%跑贏大盤24.64個百分點、新湖中寶累計上漲23.56%跑贏大盤19.19個百分點、榮盛發展累計上漲15.67%跑贏大盤11.24個百分點、華夏幸福累計上漲14.39%跑贏大盤10.02個百分點、保利地產累計上漲10.73%跑贏大盤6.36個百分點、招商蛇口累計上漲10.43%跑贏大盤6個百分點、金融街累計上漲9.03%跑贏大盤4.6個百分點、首開股份累計上漲7.87%跑贏大盤3.5個百分點、華髮股份累計上漲7.66%跑贏大盤3.28個百分點。